发布于：2005-08-24 11:10:24
来自：建筑设计/城市规划设计
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1.城郊大盘景观私有化现象
1.1何谓城郊大盘
本文对大盘”的界定是:相当或超过现行国家规范规定的城市居住区级用地规模，目没有城市道路穿越的单个完整的居住区甲期策划、开发成功的大盘，对市场产生了较强的示范效应，因此，近年来房地产商纷纷将居住区开发项目做大，以求在竟争激烈的市场中生存、发展郊区大盘的小断涌现，在满足人们居住需求、改善住区环境质量的同时，也带来了一系列负面的社会经济环境影响
1.2城郊大盘景观私有化现象
从地域范围来看，很多郊区大盘主要集中在城市近郊的优势区位，特别是高级住宅占据了城市郊区中具有较高生态质量和景观品质的区段，如湖滨、河滨、山麓等这些地块大部分是缓坡、山谷、湖泊、溪流等，自然地貌、植被良好，拥有大量类似湿地的生态环境，这些原本都是公共休闲度假的理想场所另一方面，郊区大盘的开发定位，大多面向中高收入阶层，低密度的开发，封闭的管理模式，造成这些具有公共开放空间潜质的资源被垄断城郊优美的景观资源本是城市共有资源，为公众所享用，如今却被一小部分人群私有，如果将这部分景观资源大量占用，将其划入私人领地，势必减少广大市民游憩度假的活动空间，从而更多地实现了高指标绿地的个人或集团化占有
2城郊大盘的形成机制
2.1从开发商角度
城郊大盘的开发，可以通过扩大规模来降低开发成本大型项目开发由于能获得规模效应，从而有效地降低开发建设成本，特别是住区配套设施人均开发成本而郊区十地属集体所有，开发商在与地区政府的博弈中，廉价获取大片开发用地的 圈地”行为，成为最优选择这种以大规模圈地运动”为特征的十地投机的存在，是当前城郊大盘得以产生的根源
住区内良好的生态环境是开发商宣传的最大卖点城郊大盘用地内几乎都拥有山清水秀的良好环境资源，如在天都城地块上.每到春天.大量的白瞬翩翩而全……
2.2从消费者角度
在消费者与开发商的博弈中，消费者的心理预期是住区规模越大，开发商实力越强，配套设施就会越齐全受各种房地产广告的宣传媒体以及大型住区热销影响，一时间城郊大盘成为消费者购房的风向标
2.3从地区政府角度
地区政府为了促进郊区经济发展，增加当地税收和刺激居民消费，往往采取各种优惠措施吸引实力雄厚的开发商到本地区投资，这在客观上助长了某些开发商的圈地”行为地方政府的预期是:房地产开发的规模越大，政府的税收以及住房消费对本地经济的拉动效应也就越大
地区政府、开发商、消费者从各自利益出发的个体理性选择，都趋于选择大盘开发，然而，作为博弈主体的份友个体)利益最优，却并非整个城市发风整体)的利益最优
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只看楼主 我来说两句抢地板资源属于大家
人人都可以享有
谢谢楼主提供资料
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3.1社会层面分析
3.1.1小农意识支配下的住区封闭管理模式客观上造成景观的私有化
小农意识作为小农经济背景下产生的、适应小农经济的认知方式和思维模式，本身并小应被褒贬，但小农意识支配下的城市建设却祸害匪浅而目，它是时代造成的，具有普遍性和顽固性要求主体，特别是城市建设的决策者，必须提高认识，超越时代，方能摆脱小农意识在本研究中的表现在于领地意识，即城郊大盘封闭的管理模式城郊大盘的物业管理一般采用全封闭的管理模式，比如明文规定非业主小得入内参观、拍照、游玩，否则就有被驱逐的危险;到处是高墙、栅栏、电子眼和保安，越是高档，越是隔离本应共享的公共景观资源却得小到公众共享，只能成为特定阶层的私有品更为荒谬的是，城市的风气似乎也把监视和保持距离的新逻辑当作显示身份和地位的手段当开发商到处标榜其人性化的设计时，他们所推崇的事实上是以对外隔离为前提的内部公共性.而小是城市内各个地区间、小同阶层市民间真正的融合与交流
3.1.2城郊大盘的同质化，加剧了大城市内部空间的隔离，由此凸现公共资源的公平性问题
在当前的房地产开发中，由于住宅产品在质量住宅户型、组合等)上的日趋成熟、定型化，其差异的决定因素在于区位条川(环境、交通)的小同因此，相同区位条件的大型房地产项目在策划和开发上的雷同，导致了项目在价格、档次、类型、销售定位方面的同质化城郊大盘在城郊优势区位集聚，沿交通发展械城市快速路和交通卜道)出现了连绵成片的同质化住因群落”，从而形成了面向特定社会阶层的城市居住区域，它与其他各类住区在区位、档次、环境等方面有着明显的差异，“郊区大盘”已成为面向特定社会阶凤主要是中高以上收入阶层)住地的代名词，从而强化了大城市居住空间的分异，这无疑造就了城市内部的两极化与隔离，这种隔离使有限的社会公共资源向中上阶层集聚，‘富人所占的份额越来越多，穷人所占则愈来愈少据说，广州番禺开发区的大型房产项目多数被港澳人士买走，节假日时刁来住几天，大量的资源就为少数人服务网，开放、平等、共享的城市理想似乎正在离人们远去
3.2对市场的思索
市场经济和十地的有偿使用对提高十地资源配置的经济效益起到了有效的作用，这是有目共睹的但我们也看到，在十地的经济效益被提高的同时，也出现了因十地开发强度过大而使城市基础设施小堪重负，以及城市资源的其他一些要素(如阳光、空气、绿化、风景等)的效益被降低或被破坏的情况，而目包括十地与空间在内的城市资源的小公平分配、贫富小均现象也突出起来市场经济在强谓合理配置”的同时，却扩大了富人与穷人之间对资源占有的小平等，因为市场经济的所谓合理配置”主要是以经济效益为衡量标准的，因而也就造成了社会的小平等和小稳定
其次，因为市场有其自身的小足之处，比如市场信息的小充分性、市场的小完全竟争性等，都会产尘市场失灵”
由此可见，完全市场机制的资源配置并小能达到最佳的效益日
3.3政府行为的影响
城市政府把对社会资源的配置职能逐步让位给市场政府为了维护地方繁荣和发展，势必要尽可能吸取资本，投入及创造条件满足劳动力再生产一些地区政府在城市经营理念上，一味依靠出让十地获取短时利益，加上特大城市行政区划体制的各种弊端，导致这一状况愈演愈烈在地区政府与开发商先洽谈，签订意向协议，然后再申报审批的情况下，出现了有利于开发商的公共资源配置取向，比如把大片有丰富景观环境资源的十地协议出让给开发商再者，在制度性问题未得到根本治理之前，各种利益集团或个人通过行政渠道谋私利和行政官员的读职行为，也对共有资源配置的公平性起着举足轻重的作用
4对策探讨
4.1开放住区绿地，共享城市景观资源
单位制是中国城市形态的一大特征，围墙中的绿地往往只限于本单位人员享用，特别是一些政府大院和城郊大型住区由于中国社会长期受到小农经济的影响，大工业社会形态发展很晚，对围合及领地的偏爱，形成了对开放单位绿地的心理障碍而出于对现实的安全和管理等考虑，也强化了绿地的单位”意识但现代的保安技术甲已超越围墙和铁丝网的时代事实上，让公众享有开放绿地的过程，正是提高其道德素质和公共意识的过程，在看小见的保安系统下，一个开放的绿地可以比封闭的院落更加安全对已建成的住区，应鼓励私人将长期小住的别墅对外出租，作为公众休闲度假设施的补充;更重要的是要在新建的每一个地块落实这一公共开放的策略具体措施包括:
(1)新建地块应留有足够的建筑红线退让，统一进行地块设计，以形成连续的公共开放系统;
(2)对连续的景观元素，如水系廊道、遗产廊道，应打破各住区用地红线的限制，维护景观的连续性;
(3)维护自然景观元素对城市居民的可达性，特别是水体、林地、山地和农田等未来重要的休闲景观资源与城市的连通性
而事实上，目前大多数
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