逆势中的住宅设计探索 龙志华

逆势中的住宅设计探索
——顺德凯蓝名都首、二期规划设计

摘要：在房地产低迷时期，考虑低收入人群的购房需求，设计既满足购房者的需求，又最大限度符合房地产开发商利益的舒适的住宅。
关键词： 首次置房 中低收入人群 舒适实用
作 者：龙志华 李施宝 龚莉

一、项目背景及定位分析
从2007年房地产业红火到2008年房地产业走向低迷，住宅设计面临了一次重新的思考。房地产红火时期，购房的人群主要是社会收入高的人群，购房的目的除了居住，投资占了很大的比例，因此那时期设计的住宅设计主要考虑的是空间大、舒适豪华、具有再投资的价值。然而随着2008年经济危机的爆发，高收入人群变得保守，不再以购房作为投资手法，陷入低谷房地产业开始把目光投向社会上尚未置房且有置房迫切愿望的中低收入人群。顺德凯蓝名都就是在这样一个大前提下，进行设计的一个大型的房地产开发项目。

二、户型比例的分析
顺德凯蓝名都地块距离城市中心区较远，建筑密度大，周边环境一般。针对市场背景的大前提，首、二期定位是面向中低收入人群。中低收入人群在社会上占了很大的比例，他们的购房观念有别于高收入者。中低收入人群购房的主要目的是为了居住，提高居住条件，满足日常生活的需要，创造一个舒居的“家”的理念。因此，真对住户的需求，在设计上，做了调研分析后对于户型的设计、需求关系有了新的理念。
根据市场调查分析，低收入人群中，单身人士（刚毕业人群）需求以一房一厅或二房一厅为主；有家庭的人士需求以两房或者小三房为主，部分需求中三房。需求与收入的关系，是该项目策划、定位的主要依据。见表2.1.1
表2.1.1
建筑面积

统计
类型
户型比例
单价
（万元）
供楼首期
（万元） 月供 / 家庭收入
（10年）
（元） 月供 / 家庭收入
（20年）
（元）
45m2以下 一房一厅 10-15 2-3 1330 / 4430 800 / 2660
60m2 二房一厅 20 4 1630 / 5430 980 / 3260
70m2 小三房 25 5 2040 / 6800 1230 / 4100
90m2以上 中三房 30 6 2450 / 8200 1470 / 4900
（注：等额还款，利率按5.94%计算）

一般来说，月供不宜超过家庭月收入的百分之三十。从上表可以看出，只要每月收入稳定的人就能根据自己的月收入情况，而选择相应的住宅。
而上表的数据，同时给设计提供了有力的依据。顺德凯蓝名都的首、二期户型设计主要以建筑面积为45m2-90m2的户型为主，才能真正意义上符合面对中低收入人群购房的要求。

三、总体规划设计
确定设计总方向后，结合项目的用地情况，为保证住宅的南北朝向，建筑以行列式为主，层高控制在9-18层。由于规划容积率要求空限制在3.5，以及造价成本的控制，建筑设计以9-11层为主，少数18层或以上。
虽然该项目设定为低收入人群的住宅，但是设计并没有忽视整个居住区的环境。在整体规划中，居住区中心设置较大的中心花园，单体住宅间加以错落、围合形成组团花园，达到用地平衡及资源的共享。
作为房地产的开发项目，设计中也充分考虑到销售以及管理的设施，而在居住区周边的人流密度最高的地块设计了外形华丽、引人注目的售楼部。售楼部还可同时作为居住区的会所，成为居住区甚至周边地区一个标志性的建筑。

四、户型设计
户型设计上，由于和过往设计的住宅不同，在建筑面积相对少的空间上，致力做到每一寸的面积都用到实处。
例如：1号户型为两房一厅一厨一卫60m2左右，3.6m宽的客厅，一个3.6m宽的主卧室，一个2.4m的小卧室。小卧室虽小，但是刚好可以放下一张标准单人床以及衣橱和书桌，整个房子虽然不大，但是功能齐全和实用。其中厨房通向的阳台面积为附送面积，并且可以改造成为一个房间。类似的户型最受客户的喜爱。
2号、3号户型为三房一厅一厨二卫70m2左右，3.8m宽的客厅，3.6宽的主卧配有独立卫生间，另外两个的卧室面积虽然小，但是仍然是能放下一张标准单人床以及衣橱和书桌，满足实用要求。类似的户型是首期中经典的户型。
5号户型为三房一厅一厨一卫60m2左右，基本布置和3号户型相似。主卧室没有独立卫生间，但是阳台作为附送面积，用户可根据需求把阳台作为衣帽间使用。
以往设计的住宅，一般交通面积比较大，电梯厅及入户大堂都设计得大而豪华。但在该项目中，考虑到购房的人群，在设计上最大限度的缩小了交通面积，进而减少了购房时候的公摊面积，从而减低的购房者的费用。
为了给低收入者提供以最低廉的价格购得最舒适的“家”，在设计上，考虑把因结构外型需要而不算入容积率的空间也设计成为小房间，作为附加面积赠送给购买者。这样一来，不但让设计更实用，更增加的设计的卖点。而事实也证明了，附送了附加面积的户型是销售情况最好的。

五、外立面设计
从户型比例的分析中，不难看出，该项目客户群以年轻的、首次置房的低收入者为主。在设计建筑外立面造型之初，有两个方向。一个是简约时尚的风格；一个是欧式古典风格。
大部分的客户群属于教育程度中等的蓝领阶层，他们对于自己的“家”，有种能与前期置房者相比的潜在意识。因此，最后决定采用欧式古典风格，打造居住区总观上视觉的豪华美丽的效果。同时考虑到置房者以年轻人为主，建筑外立面整体颜色均采用较为明亮的色调，让建筑在古典风格中又显现着现代的气息。
实践证明了采用明亮的欧式古典风格，成功的吸引的客户群的眼球，市场反应良好，提高了地产开发商的声誉。

六、成本控制
由于该项目的客户群设定为中低收入人群，故设计上考虑最大限度地降低工程的造价。结构上尽量做到规整；外立面尽量减少凹凸，保证节能；在满足节能的前提下，外窗面积适当减少；地下室深埋高度尽量减少，升高出地面。

七、配套设施
为了更好地打造一个成熟舒适的居住区，设计上不但考虑了中心花园、组团花园等绿化设施，还相应地考虑了其他为居住区住户提供舒适优质生活的配套设施。
如，在会所内设计了室内的游泳池，成为了居住区销售的一个亮点。
此外，还设置了球场等运动设施、商业停车位、居委会、医疗中心等便民的设施。

八、结语
巧妙的设计，不但另房地产开发商能在逆势中得到稳健的发展，更能在逆势中，让更多的老百姓受惠，更好的提高生活水平。设计，随着时代不同的需求，进行着不一样的探索。