房地产基础知识及常用名词

1、房地产：
土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分.
2、土地的所有权种类：
国有土地，集体土地。
3、土地使用权的获取方式：
征用、划拨、出让。
其中，以出让方式获取土地使用权，目前在济南已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。
4、生地与熟地：
熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。
生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。
三通一平：水通、电通、路通，场地平整。
七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。
5、拆迁补偿的方式：
货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。
目前较多采用货币补偿方式。
6、土地的使用年限：
住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。
7、土地成本的构成：
土地出让金+拆迁费用。
8、土地出让金：
指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。
9、产权及房产种类：
房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。
房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。
房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。
使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。
共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。
期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。
外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。
内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。
准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
10、价格：
价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。
均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。
起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。
11、定金的规定：
定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。
如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。
这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。
12、房屋面积：
建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）
使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。
共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。
预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。
竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。
共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。
13、“五证两书”：
五证按获取的先后顺序排列：建设工程用