下半年楼市或“降温” 一线城市泡沫已处末期

下半年楼市或“降温” 一线城市泡沫已处末期
　　提要：一线城市房地产市场已进入泡沫后期，国务院15日出台的房地产调控新政，有助于房地产市场降温，预期政府还会出台税收等调控措施，下半年房地产市场可能会明显“降温”。
　　安信证券首席经济学家高善文16日接受中国证券报记者专访时表示，目前经济过热征兆并不明显，通胀集中爆发可能在一年半甚至更长时间之后。货币政策方面，汇率先于利率调整的可能性较强。对于房价的走势，他认为一线城市房地产市场已进入泡沫后期，国务院15日出台的房地产调控新政，有助于房地产市场降温，预期政府还会出台税收等调控措施，下半年房地产市场可能会明显“降温”。

　　经济过热特征不明显

　　中国证券报记者：如何判断当前经济形势？您认为目前中国是否存在过热风险？

　　高善文：一季度经济增速高达11.9%，引发了部分市场参与者对经济过热的担忧。近期大宗商品价格的上涨，相对较高的通货膨胀，以及3月份出现久违的贸易逆差局面被一些人视为是经济过热的征兆。

　　但传统意义上的经济过热并没有广泛出现。例如，电力行业、运输业并未出现全面紧张，钢铁、化工、建材等行业没有出现明显的供不应求。周期性的经济过热在整个经济领域体现得并不明显。

　　支持一季度中国经济加速的力量主要来自于两个层面：补充存货的需求，以及地方政府投资的加速。

　　从生产法和支出法的背离来看，粗略估算一季度中国库存对经济增长的正面影响可能在2个百分点左右。这与微观行业层面的发展是一致的，例如，3月份中国汽车产量出现明显加速，然而汽车行业分析员认为，这更多是来自于汽车经销商补充库存的行为。类似的情况发生在钢铁、大宗商品等领域，其在一季度存货上升的速度也比较快。

　　尽管总量层面的投资恢复情况仍不明显，然而零碎的证据似乎暗示部分地区的地方政府投资出现了较明显的加速，如重庆、武汉等地，并对重卡、工程机械、建材、铝等行业的需求带来一定的支持。这一现象很可能是地方政府融资平台关闭前最后的盛宴，应该难以维持。

　　如果未来中国经济可能由于地方政府投资的加速带来过热，宏观经济政策应加快财政刺激政策的退出和地方融资平台的清理；而通过汇率、利率和总量的信贷控制等手段来调控，可能至多是辅助性的。

　　环比意义上的经济加速局面可能仍会延续一段时间，但随后会呈现逐步放缓的局面，因为地方政府投资热潮会随着财政刺激政策的有序退出而快速降温。剧烈的存货调整，从国内外经验来看，很少超过两个季度。

　　尽管目前经济过热的征兆并不明显，然而一些严峻的结构性问题正在陆续浮现，这些问题包括低端劳动力紧张和大宗商品供应能力的限制。这些问题的解决，可能需要经济增长率的下降和增长方式的转变，或出现比较高的通货膨胀率。

　　通胀爆发可能在一年半后

　　中国证券报记者：如何看待通胀走势？

　　高善文：一季度的通货膨胀仍处于可以接受的范围内。对于全年的通胀趋势，我们仍维持“中间高，两端低”的判断，但中间的高点可能不会有想象得那样高，两端的低点也不会太低。这是因为猪肉市场最近出现了过度调整，以及企业对劳动力和大宗商品等因素带来的成本上升压力，仍有一定吸收、容忍的空间。当这一空间消失，并出现了合适的催化剂时，通胀可能会集中爆发。而这可能要在一年半甚至更长的时间之后。

　　汇率可能先于利率调整

　　中国证券报记者：您认为货币政策下一步走向如何？数量型工具还有无运用空间？在什么条件下会启动加息？对人民币汇率的走势如何判断？

　　高善文：经过一季度尤其是3月份的猛烈回笼，目前超储率已经处于相对合适的位置。未来，进一步上调存款准备金率的必要性有所下降，调控可能会以1年期央票和3年期央票为主。

　　关于汇率政策调整的时点，5月末有中美战略与经济对话，紧接着是G20，然后11月就是美国中期选举。很可能在这段时间择机宣布汇率政策的变动，最快可能在3个月内，我们会看到一些汇率方面的动作。汇率调整在先、利率提升在后的可能性较强。

　　一线城市房产泡沫已处末期

　　中国证券报记者：您认为目前房地产市场有多大泡沫,国务院15日出台的房地产调控新政会对房地产市场产生怎样的影响?

　　高善文：从2010年初以来，可以说一线城市的房地产进入了泡沫的后期，在未来几年可能会发生一些问题。

　　目前，北京、上海等一线城市的房地产泡沫已经处于末期，泡沫现象较为严重。但三四线城市的房地产市场可能仍处于泡沫的中期，不排除其价格可能在未来几年中波动上行。

　　国务院出台的房地产市场调控新政，有助于给目前的房地产市场降温，预期随后可能会有进一步的税收政策出台，例如调整契税、印花税。这次政策调整短期内不大可能对楼市有明显作用，但从趋势上会使市场逐步冷却，预计在今年下半年会产生效果。