发布于：2010-04-20 17:00:20
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住房城乡建设部采取措施加大房地产市场监管力度
2010年04月20日 10时07分00秒 来源：住房城乡建设部网站
2010年4月13日，住房城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》）。这是住房城乡建设部贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称国办发〔2010〕4号文）的重要规范性文件。
房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
——进一步加强房地产市场监管。一是明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。二是要求对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。三是明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。四是要求各地健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。五是明确各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。
——完善商品住房预售制度。一是要求各地严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。二是强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。三是要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。四是明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
——加强预售商品住房交付和质量管理。随着房地产市场的持续升温，配套缺失、安全隐患等商品住房质量问题愈发成为社会关注的重点之一。一是明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。二是要求各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。三是要求各地落实预售商品住房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任。四是要求强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。
——健全房地产市场监督管理机制。一是要求各地通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。二是要求各地积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据。三是要求各地加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。四是要求各地建立商品住房市场动态监管制度，落实监督检查责任制度，畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。
此外，《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。《通知》还明确，其他商品房的市场监管参照《通知》执行。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳相比于那些动辄售价五万元以上的高档楼盘，普通住宅更快地感受到了来自调控政策的“寒意”。
尽管距离4月24日已经领取的预售许可证已经一月有余，但是在北京市房地产交易管理网，远洋一方 (论坛 新闻)的销售记录上，批准可售315套，仅仅售出96套，开盘一个月销售率约30%，和该项目以前开盘即售罄的风格极不相符。
北京市房地产交易管理网的数据显示，远洋一方的本期开盘销售均价为25000元/平方米，售价与其相近的万科·紫苑项目也不再有开盘当日售罄的“神话”，降价之后，开盘当日也只售出50%左右的房源，尽管万科方面对此业绩已经满意。
房企面对如是市场，又是一道何去何从的选择题。
曾几何时“一房难求”
开盘一月，价格无调整，这在2009年的北京楼市，几乎是不可想象的事情。
“我们现在没有价格调整的计划，均价还是在18000元/平方米，开盘已经20多天了，成交速度不快，是没办法涨价的。”位于北京东五环外某住宅项目的销售总监告诉记者，而就在去年，他们在两个月内，便调整了四次价格。
记者了解到，这是一个没有“降价”的项目，它的境遇实际上并不孤单。记者查阅北京市房地产交易管理网数据显示，于4月24日开盘的远洋一方项目，截至本报记者发稿时，其批准可售的315套房，仅仅售出96套。
这与2009年业界已经习惯了的远洋地产快速销售的风格对比鲜明。2009年远洋地产的沁山水、远洋一方两个住宅项目，基本上是以开盘当日售罄的方式进行销售，基本上处在“一房难求”，2009年初，北京市建委还特意组织开发商到远洋地产考察，以帮助时值回暖初期的北京楼市开发商促进销售，今昔对比，不无落差。
远洋一方目前的对外销售均价为25000元/平方米，而据北京市房地产交易管理网的数据记录，上一期远洋一方开盘的销售均价在19000～21000元/平方米左右。该项目位于北京东南四环，本期批准预售面积为29274.5平方米，总计三个楼栋。
记者掌握的情况表明，除去一次性付款9.8折优惠外，作为该项目的开发商，远洋地产没有其他折扣优惠。而开盘一个月，远洋一方亦未进行相应的调价。
5月14日，保利地产在北京的住宅项目保利·西山林语亦获得了预售许可证，但记者于5月25日查询其成交记录时却发现，一周之内，批准预售的7个楼栋，未有一套签约或者认购记录。
北京市房地产交易管理网上的登记信息显示，西山林语的开盘销售均价为22100元/平方米，较上一期最终销售均价略有涨幅，没有采取向下调整价格的策略。该项目位于北京西五环外，本期批准预售面积76345平方米。
“现在真正进行价格策略调整的开发商还是少数，大部分选择观望，把开盘价的涨幅控制得低一点，看市场的情况，这是比较普遍的心态。”前述不愿具名的销售总监告诉记者。
降价才是市场硬道理
尽管在“降价”的“行为”上 ， 地产商尚未取得一致，但是，在思想的认识上，已经有越来越多的地产商认同小幅价格调整在当下市场环境下，对销售的促进作用，特别是在恒大、北京万科相继降价销售，并取得市场认可情况下。
与“不降价”的地产商形鲜明对比的是，5月16日，北京万科紫苑 (论坛 新闻)项目开盘当日，北京万科推出大幅优惠活动，累加优惠后，较前一期最终销售均价下调将近800元/平方米，北京万科营销负责人肖劲表示，此举是北京万科顺应市场大势，促进销售所最终做出的决策。
在此之前，恒大地产也已经在全国范围内执行8 .5折优惠，在合肥恒大城开盘当 日 ， 即解筹800多套，恒大地产总裁夏海军亦对记者表示，尽管较先前销售业绩有所差距，但是，在调控背景之下，这样的销售业绩，已然能够让恒大满意。
肖劲也向记者表示，优惠开盘当日，万科紫苑项目当日实现了50%的销售率，万科对此十分满意。
保利地产董事长李彬海就曾告诉记者，4月14日以来出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头，而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。
“我们现在只是在个别楼盘进行了打折销售，目前还是项目的营销 策略，这需要一个阶段和过程。”5月19日晚，一位保利地产的高管向记者表示，截至目前，保利地产还没有形成统一打折促销的“共识”。
一道十分复杂的命题
“长期销售走低的话，拒绝调整价格策略的开发商的资金链就要经受考验，因为他们的资产周转率会降低，这对于大型的房地产企业，会非常致命，上游的土地市场以及未来的市场拓展，都会成为问题。”薛建雄向记者表示。
恰在此种销售状态之下，远洋地产曾在望京高价拿下的 “ 地王”，传来了退地的消息，尽管随后远洋地产出面否认了此消息，但是对于这些地王在调控之下的命运，市场仍然捏着一把冷汗。
远洋地产在2010年前后扩张非常———记者了解到，在2010年远洋地产的内部工作会议上，扩张成为或显性或隐性的关键词。 成都、重庆、海南，这些曾在远洋地产业务版图 上为空白的区域，都将在2010年年陆续开设“分公司”，业务扩张的意图明显异常，但在调控之下，这种扩张背后的现金，显然需要良性的销售回款支撑。
2006年曾经疯狂扩张的顺驰，即因在宏观调控的背景之下，过快的规模扩张，导致资金链条无法周全运作，最终不得不将公司拱手让于路劲基建。
“类似绿地、保利这样在去年及今年初扩张最快的开发商，都有可能是此轮率先降价的房企。包括绿城、龙湖、招商地产等企业也都在此前激进扩张，资金链将随着销售放缓渐显紧张。”分析师薛建雄向记者表示。
十分微妙的是，远洋地产位于玉泉路的沁山水上品项目，将在6月开盘销售，在远洋一方的销售业绩进展并不顺利之时，沁山水上品项目将如何定价，将是考验远洋地产高管的一道考题，而在远洋一方附近的远洋地产塔营项目及位于通州的远洋东方 (论坛 新闻)项目，也都即将进入销售期，其定价，同样是一道十分复杂的命题。(洛涛 陈先锋)
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