供电局的猫腻

长沙“专改公”的真相（一）：真的为了民生吗？

文/魏垫仁

2009年5月，长沙市开始全面推行公变模式供电。楼盘小区实现“专改公”后，业主们将成为供电新政的受益者，电费至少下降6%，每千瓦时电至少可便宜4分钱，如按一个三口之家每月用电1000千瓦时计算，可节约电费40元。



图一：媒体纷纷报道专改公的消息
这种百万市民一片赞扬的“专改公”，成为了今年长沙市的一大民生举措，在广大市民的眼中，电费的下调无疑是最为受欢迎的因素。那么，这每月40元的开销是否真的为市民大众节省下来了？为什么在长沙宣布专改公之后，一边是市民大众的掌声一片，另一边是业主们对开发商和物业公司的骂声一片？所谓“专改公”究竟是怎么一回事？
“专改公”的由来
“专变”与“公变”，是湖南省城市住宅小区供电配套设施建设与管理的两种基本模式。所谓“公变”是指公用变压器供电模式，由建设开发商出资，委托施工方按公用电力设施标准进行规划建设，建成后由供电部门进行管理与维护，由供电部门直接抄表收费。
“专变”则是指专用变压器供电模式，由房地产开发商负责建设，建设期产权属开发商。房屋售出后作为小区内部公用设施，其产权自动转移归属业主，由业主委托物业公司等中介机构进行管理与维护，并代收电费。据调查，目前长沙市专变供电的小区已超过70%。

图二：有关部门公布的“‘专变’供电之‘四宗罪’”
按照2009年5月长沙市政府新闻发布会上相关部门公布的“‘专变’供电之‘四宗罪’”的说法，专变供电存在质量问题、电价高、后期维护和“卡脖子”，对于民生是极大的伤害。那么解决这“四宗罪”的方法，就是全面推广采用“公变供电”，在北京等大城市，包括我省的株洲，都已经实行了“一户一表”的公变供电，从上述各方面来看，专改公的出发点确实是为了民生，是民心所向。
那么，这样好的民生政策是否真正落到了实处？在执行的过程中，某些职能部门的做法是否让民生变了味？
转嫁费用，民生举措变味了
在长沙，有个叫做唐甜的女士，是湖南省工商联下属不动产业商会秘书处的主任。2009年5月份，长沙开始推行专改公，当时很多不动产开发商还处于观望状态，现在到了秋季，很多开发商的楼盘面临着交房，唐主任的手机开始一天比一天热闹，唐主任的心情也糟糕到了极点。


图三：专改公工程费用的价格


图四：专改公的各项费用可以计入开发成本，但不得在购房款外另立费用收取
这是在湖南省工商联不动产业商会看到的一份《关于印发〈长沙市新建住宅项目配套供电设施建设维护费标准〉（试行）的通知》。唐主任告诉我们：“既然是民生工程，原本会员单位都以为会有相关补贴。没想到电力部门的‘全电缆入地工程费’开价就是96元/平方米。这样高额的费用，一个90平方米的普通小户型商品房就是8640元。我们的会员单位随便一个项目都是几百套房子，并且还有大户型，这样算起来的每个项目的光电缆入地工程就在百万以上。”唐主任一脸焦急，“这样的高额费用，按照文件上的指示‘新建住宅项目配套供电设施建设维护进入新建住宅开发成本’，也就是一次性全部计入房价，那对于购房者来说就是每套房子的价格要上涨1万多块钱。”
电费倒是省了，可商品房的成本却变成每平方米上涨96元，开发商没有道理自己承担这笔费用，按照文件精神，最终羊毛出在羊身上，专改公的工程费用转嫁到房价中来，换汤不换药，这样的费用转嫁实质上为民生解决了什么负担呢？明白了这一点，以前不明根由的老百姓还会对“下降4分钱”掌声一片？
不光是费用转嫁，而且逼迫其他费用涨价
“转嫁的不光是费用！”不动产商会秘书处的几位工作人员似乎都对此事有些气恼，他们指着图四中的文件规定说：“很多的会员单位，他们的楼盘在这次专改公之前就已经开始销售了，专改公之后，开发商支付了工程费用，这笔钱按照文件精神是可以计入房价。但我这些已经卖出去的房子，我怎么计入房价？难道我给业主们打电话，说对不起请重新回来签一下购房合同，我们的房子要临时涨价到每平方米96块钱……”
文件规定开发企业不得另外向购房者收取与供电设施工程相关的费用，“对于刚刚开始动工的项目，开发商都好理解，”唐甜主任表示，“他们反正把工程费用计入房价了，但是那些专改公之前已经按照原价卖出去的房子怎么办？现在一纸文件就这么一下，电力部门倒是省事了，开发商和购房者的矛盾变成了很大的隐患。”
整个八月份，商会秘书处的办公室就被频繁造访的房地产开发商和物业公司踩破了门槛。
“我快变成苦水罐了。”连续开了几晚的会议，最近正在频繁穿梭于人大和物价局的之间的唐甜主任苦笑说，“购房者发现房价物业费猛涨一片痛骂，开发商叫苦连天，物业公司也叫苦连天……”


图五：专改公后，物业公司收取的电费加价成为历史
商会拿出一份《关于切实做好在建住宅小区供电设施建设管理工作的通知》（长电管字[2009]2号），“矛盾不仅被转嫁到开发商和购房者之间，更多的转移到了物业公司和广大业主之间。”湖南省工商联不动产业商会法律顾问吴海坤忧心忡忡，“其实以前专变供电时代，物业公司的代收电费不仅仅是重要的经营收入来源，而且是掌控物业费及时足额收取的手段之一！现在已经没有了，那么物业公司为了在能够保证市场经济中最基本的生存空间，必然会提升物业费用，如此一来，物业和业主之间的矛盾将如何演变扩大，也是可想而知了！”
专家断言，物业全线涨价是即将而来避无可避的事情。对于像长沙这样尚未完全物业管理市场化的城市，以前物业和业主的矛盾到最后还有开发商为顾及形象来“兜底”。放开市场化，价格自然上去，电力部门可曾想到这其中将隐藏多少纠缠、谩骂和血腥？一边电费“下降4分钱”，一边物业又被迫涨几毛钱，是你们在体贴民生吗？
电力部门赢得的廉价掌声到底是为民生还是危民生？
电力部门历来有“电老虎”之称，由于其对人民生产生活所依赖的命脉能源的绝对垄断地位，各行各业都得让他们七分。在8月5日的夜晚，不动产商会的50多名代表无一不是脸色铁青；而各级商会协会人士，近期也正在就此事紧密穿梭在物价部门、人大和政府之间，诉冤陈情。
一次本是从民生角度出发的好事，如果光为了让电力部门赢得一片廉价的掌声和政绩形象，而违背市场规律，恶意转嫁费用，激化开发商和购房者、物业和业主的矛盾，实质上增加了业主的负担，这样的结局肯定不是为了民生，反而成了危害民生。
那么，这些矛盾、费用和危害，还有潜在的诸多隐患，究竟是如何产生，其背后的深层原因何在？我们将在下一篇文章中为广大市民详细解读，揭示真相。
长沙“专改公”的真相（二）：难道不是电老虎再次发威吗？

文/魏垫仁

　　我们在各种媒体上，街头巷议中，经常可以听闻“电老虎”一词。也就是众所周知的电业部门凭借对能源的垄断优势，而实施的一些违反市场规律甚至违反合同法规的行为。网络上的一句归纳最为一针见血：“因为在我国电是垄断行业，所以供电行业的就是电老虎，碰不得，如果他们不高兴了就不给你接电用电了。”
　　那么，这次长沙市的专改公过程中，众多的开发商和物业公司是如何被一步步引入垄断背景下的困境中呢？
工程垄断，初次领教电老虎的霸气
　　“我就闹不明白，他们电业公司到底是政府部门呢？还是企业单位？”在湖南省工商联不动产业商会秘书处的办公室里，一位房产开发商一边在看专改公的相关问题材料，一边在抱怨，“你要是政府部门，那你制定标准，我来找人执行；你要是企业单位，那我当然有自由选择是不是请你来施工的权利！”
　　原来，在《长沙市新建住宅供电设施建设管理办法》中，如下图所示，在第六条中，规定由供电部门组织对楼盘的供电设施建设项目的招投标。

图一：制定标准、招投标、验收，三个环节都被供电部门包办了
“现在的情况是，电业部门既是标准制定者，又是施工单位的代理人，他负责招投标嘛，开发商无法自己选择。等到供电设施建设工程竣工以后，他再来组织验收。”商会的法律顾问吴海坤律师说，“既然你要包办，那没有问题，在我国的法律意义上，你电业公司可以成为我楼盘项目在专改公过程中的‘总代理’。标准、招标、验收，你全都包下。我开发商就跟你电业公司签订协议，我付费用，我按标准配合你作业，你代理我把全部施工完成。可是我们商会的会员反映上来的情况却十分可笑。”




图二：电力公司成了总代理，但每一份工程合同都是开发商和施工单位直接签署
　　拿着会员们提交上来的这些施工合同，吴律师简直哭笑不得：“明明是他电力公司找来的施工单位，却强栽着开发商来签施工合同，等到将来万一工程不合格，我开发商就自己去找施工单位扯皮。这是什么做法？这简直就是既要实行代理权力，又不愿意承担代理义务的荒谬逻辑。”
　　一位不愿意透露姓名的会员单位代表在商会办公室说：“我必须找电力公司招标的单位去施工，可是出了事电力公司又不负责。这么大的工程，我怎么能放心让一个由别人招标而这个别人又不承担责任的第三方单位去做呢？”
　　在“我是电力部门选中的，你这个开发商必须来找我施工，不准找别人”的状态之下，一个个令开发商尴尬而无奈的施工单位的“格式合同”纷纷出炉，反正你签也得签，不签也得签！

图三：能够让“乙方”如此强势的合同，难道不是商界罕有吗？
　　拿着这样一份施工合同，商会秘书处的唐甜主任深表气恼：“施工单位随时一句‘不具备施工条件’，他就可以变更合同价格，可以变更合同工期，可以中止合同——那么，这还叫做合同吗？甲方的责任倒是规定得很严格，乙方呢？就规定了一个安全防护方面的东西，也还算仁慈啦，总算是死了人他们还是会管的。可如果你延误工期导致我不能按时交房，这笔损失怎么算？”
　　“怎么算？人家根本不跟你算，那是你自己的事情！”一位开发商笑着插了一句。
　　看来，这电老虎确实有够霸气，而且，霸气之处，远非如此。
价格一言堂，“96元疑云”笼罩星城

图四：全电缆入地工程费96元一刀切
　　据部分商会会员的经验，在我省的株洲市，已经较早实行了公变供电，株洲采用的工程费用定价，是通过和具体项目的开发商洽谈，根据楼盘的实际情况来确定单个项目的施工费用。
　　而在长沙，规矩变了，变得非常的“简洁”、“明快”——我不管你是什么房子，反正就是96块钱一个平方！
　　吴海坤律师则指出“这种价格一言堂是明显的垄断行为！”
　　“其实，商品房不是唯一一种规格的产品。”商会的一位会员单位代表很无奈，他们开了一晚的会议磋商，“每一个楼盘产品的实际情况都不一样的，有的是多层，有的是几十米上百米高的高层，有的别墅楼盘园区里有山有水，布线、机房、电表，很多的施工条件都是千变万化，各不相同，从成本的角度看，也都各不相同，怎么能96元一刀切呢？”
　　唐甜主任认为“你比方说经济适用房，还有那些拆迁安置房，你也96元一平方，那还叫做经济吗？有些高档别墅楼盘，工程成本很高的，你也96元框死，那就是说我愿意多花些钱把施工弄得更好也不行了？”
　　原来，在以前的专变供电模式下，长沙楼盘的普遍经验是，每平方米的电力设施工程费在60元以内，如今突然一下拔高了30多元，大家总想知道一个为什么，可是，到目前为止，电力部门依然只是一个笼统的“96”疑云。
　　“电业公司怎么能够制定施工标准？”吴律师指出，“你作为一个验收单位，你就只能提出验收标准，我按照你的标准找什么样的施工队，选择什么样的施工方案，购买什么样的材料，这都是我自主决定的事情。你电业公司作为一个验收单位，你只要告诉我我的施工结果是否符合你公变供电的条件，只要回答‘是’或者‘否’，只要网线等施工材料都是国家规定的合格产品，50元、60元、90元、100多元都行，这才是市场经济，为什么要定出一个具体的96元的施工价格标准呢？这还算市场经济吗？”
　　定了标准，定了产品品牌，也定了施工单位，你就能说其中没有猫腻？你就能说你的标准是在提升整个住宅产业的形象？
　　开发商会员的抱怨更加明了：“一团漆黑！施工标准是电业公司来定，施工单位是电业公司来选，施工材料是电业公司来挑，我们完全两眼一抹黑，现在好，连价格也是一刀切，也不跟你公布明细，我们现在就跟跳进了一个封闭的深坑一样，所有公开市场竞争的光线都被遮挡了，我们不知道这里有多少猫腻，我们不知道这个坑究竟有多深。”
垄断之下，地方保护主义迅速抬头
　　“人要由他定，现在连物也要由他定！将来他是不是连水泥都要管啊！”
　　就在和唐甜主任谈论专改公问题的时候，吴海坤律师的办公室里传来一位会员单位工程师的抱怨声。
　　这位姓王的工程师本是性情中人的北方汉子，这一吼，他的满脸委屈更加显现。
　　原来他是为了电度表的事情来商会反映问题的。在此次专改公过程中，电力部门规定了要统一安装双向电度表，超过150平方米的大户型则要安装三向电度表。于是，各开发公司都忙开了，四处采购，然后按照电力部门给定的标准和位置进行施工安装。
　　结果，是一次又一次的“验收不合格”、“验收未通过”……
　　而同时，奇迹也不断地发生，凡是购买了电力部门“推荐”的几款电度表进行安装的，已经顺利通过验收了。
　　“那不是电度表，那是金砖。”王工程师一连苦涩，“一个双向的要550元，一个三向的还必须买他们专用的那种外框，连购买带安装一台要价3000多，这不是暗偷，这简直就是明抢。”
　　怪不得，电力部门把施工单位的招标“包办”，现在连采购什么样的电度表也要“包办”，难怪王工程师一开始要发出那句“将来他是不是连水泥都要管”的话了。
　　“虽然电力部门没有出台明文规定开发商必须购买他们指定的设备，”吴律师指出，“但这种行为，已经是变相的强买强卖，是明显的通过垄断来实行的保护主义，并且，这种远远高出市面同类产品价格的产品定价，已经涉嫌违法。”

　　目前，湖南省工商联不动产业商会已经就专改公过程中涉及电力部门垄断行为，以及由此行为之下造成的价格一言堂、霸王条款、强买强卖等违背市场规律，严重阻碍市场竞争的问题向相关部门进行上报。而除此之外，广大的开发商也反映在此次专改公过程中，还遭受到了明显违背合同法带来严重经营困难的情况。电老虎的威力到底有多大？请关注我们后续的文章。
长沙“专改公”的真相（三）：谁在书写霸王条款？
文/魏垫仁

　　所谓“霸王条款”，就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益。很多时候，“霸王条款”得以存在的原因，往往是由于其行业的垄断地位，造成消费者成为弱势群体，花了冤枉钱还要受窝囊气。
　　我们在《长沙专改公真相[二]：难道不是电老虎再次发威吗？》中已经领教到了这次专改公过程中，电业公司的垄断手法：制定标准，包办施工，指定采购……然而，据湖南省工商联不动产业商会广大会员的反映，对开发商和广大业主来说，真正的“燃眉之急”还不仅仅在此。
维护费的定义：我收钱，你维护
　　所谓“公变”是指公用变压器供电模式，由建设开发商出资，委托施工方按公用电力设施标准进行规划建设，建成后由供电部门进行管理与维护，由供电部门直接抄表收费。按照这种模式，对于业主来说，电费便宜了，对于开发商和物业公司来说，不必再像以前专变供电那样组织专门的人力去进行供电设施的管理和维护，只需要支付维护费用给供电部门，商家的人力成本和管理费用得到了节约。
　　这原本是一件多么利商利民的好事啊！


图一：收了“维护费”的乙方在协议中堂而皇之地要求甲方配备人力维护设备
　　这是一份湖南省电力公司长沙电业局的格式合同，也即和开发商签署的《供配电设施维护管理协议》。最开始，是八月初的时候，商会的一位会员将这份令他百思不得其解的协议文本送交了商会。
　　“本来想着挺好，公变供电之后楼盘的供电设施都打包移交给电业局接管维护了，我出钱他出力，所以这个‘维护费’我们大家都理解，市政府的文件上也是这么说的。”这位会员一脸的茫然，“但这样的《维护管理协议》我实在闻所未闻，你收了我的维护费，可是我还要继续配备电工，要制定规章制度，连细化到通风去湿驱虫灭鼠的事情也还要我来做，我搞不懂这样的专改公到底改了什么，这跟以前没区别呀，还要多收我一笔费用。”
　　收了你的钱，还要你自己做事，这样的事情居然还能白底黑字地公然写成“双方充分协商”后的协议条款？！
　　“这是明显的权利义务不对等，也就是民间常说的霸王条款。”不动产商会法律顾问吴海坤律师介绍说，“它根本就已经和市政府专改公的初衷背道而驰了，这样的协议条款在一个法制化的市场经济中是不可思议的，如果纵容这种现象发展下去，只会造成垄断的进一步加深，市场竞争被严重破坏，消费者权益和产业的健康发展将遭到愈发严重的损害。”
不可能开通的绿色通道
　　早在三个月前，长沙市电业局的客服中心就公布了一个《告长沙住宅小区在建项目开发单位函》，对在建项目的专改公方案作出了一些说明。如下图：


图二：电业局客服中心发布的《告长沙住宅小区在建项目开发单位函》
　　“还绿色通道呢，我现在就差没给他们跪下了！”
　　听到一位开发商的叫屈，商会的唐甜主任告诉我们，其实很多开发商如今已被逼入了困境，随着购房合同上约定的交房日期的步步逼近，开发商面临的压力陡然增大。在交房压力下，不少会员单位选择了妥协，违心地默认并接受了电业局的种种垄断包办行为和霸王条款。但问题是，即便这样做的单位，他们钱也交了，字也签了，可是电业部门就是迟迟没有动静，收下了报上去的材料后，既不说行也不说不行，眼看就要到交房日期了，可是供电设施却迟迟不能验收，到时候业主们住进来发现无电可用怎么办？
　　“这种情况实际上是电业部门自己造成的”唐甜主任解释说，“一开始说得都好听，什么绿色通道啦，什么简化程序啦，什么高效优质啦。结果呢？他这么大包大揽，结果他自己根本就没这个精力照顾全长沙这么多楼盘项目，长沙电业局才多少个团队啊？我不说你以后的维护工作，光现在的工程验收，就凭你一个单位你做得过来吗？可是市场不等人，他电业公司是老虎，签完协议后他依然可以拖，可以等，可是开发商等不起啊，一些楼盘已经急得火烧眉毛了，到期交不了房，消费者可以选择退货，那样的话，后果不堪设想。”
　　“供电部门应当按时保质供电，我要你这个‘应当’管什么用！”一位开发商代表愤怒地说，“不管是协议也好，文件也好，供电意向书也罢。对我们开发商，动不动就是某某情况后果自负，可对他们呢？他们违约了怎么办呢？我找不到办法，他们只有‘应当把事情做好’，他们只有‘双方协商解决’。专改公之前，我们的在建项目已经按照专变供电和电业局签署了供电意向书，现在情况变更了，你电业局要变更供电模式了，那我的供电你就可以完全不受当初的协议意向约束了？”
　　吴海坤律师指出：“电业局和开发商签署了供电意向书，不管是现在的公变也好，当初的专变也好，双方都已经形成了事实的合同关系，意向书已经成为了具有法律效力的民事合同。而地方政策的变更，不同于战争、地震、海啸等不可抗力的因素，这是你电业局应该承担的市场风险。而不是‘合同的法律效力消失’的借口，从法律上说，由于专改公而造成电业局不能按时供电的情况中，电业局一方已经形成违约。那么他就必须承担违约责任，严格的来说，造成开发商的损失，电业局应该赔偿。”
电表安装，外线分摊和长短……一己之私？
　　“不是都说开发商和购房者天生矛盾重重么？我今天就要代表开发商为购房者说句公道话！”商会一位会员单位的姓赵的工程师声称电业公司在对开发商制定的配套设施建设标准上“尽是霸王标准”，“我举个最简单的例子吧，专改公之后，每个业主的电费要由电业部门集中抄表，他为了自己方便，强行规定要我们把每个业主的电度表全部安装在该栋商品房的一楼或者地下室。这不是乱来吗？一楼二楼的住户还好说，那些高层的，30几楼40几楼的住户你让人家怎么想？把电度表装在一楼，这中间几十米长的线路损耗就全部栽在人家业主的头上，改天让你电业局的人住在这样的房子里，我看你冤不冤！”
　　为了让我们容易理解，赵工程师解释说：电费的收取，是根据接入电度表的线路上发生的用电损耗来计算的。一般来说，如果电度表安装得离住户越近，就越能真实的反映这家住户家里的电器的用电量。而如果电度表安装在一个距离他们家几十米甚至上百米远的地方，那么如此之长的电线本身也会有电阻的损耗，这部分根本没有消耗到家电中的电量也会反映到电表上去，形成“冤枉电费”。
　　除此之外，还有诸如变电所的建设地点、内线和外线的布局、高可靠供电的施工标准等。
　　“这个外线的分摊情况，如果按照会员们反映上来的来看，是严重违反市场经济的行为。”吴律师向我们谈到了一个新的问题，“完整的住宅小区项目，都牵涉到一个外线分摊的问题，也就是园区周边的道路照明、城市亮化。按理说开发商就做开发商的项目，这些不属于项目用地的周边地段的市政工程根本轮不到开发商来操心，不过既然提出来了，为了保持整体环境的协调和市容美化，电力部门提出来，由开发商来承担这部分线路的施工，那也没有问题。但是，既然开发商投入了资本、人力、物力来建设这部分用于公共设施的外线，那么将来产生的这部分电费收入，开发商也就应该有权获得分红。这无论从市场经济角度讲，还是从法律角度讲，都是很基本的常识。可是到目前为止，包括我们商会的会员在内的广大的地产开发上，在外线建设上，依然是学雷锋，做义务工，捐义务钱，然后电业局拿着我们修好的工程去向市财政资金收取电费。”
　　更为严重的是，这个“外线”要修多远？大家心里一本帐：电业局要说修远些，开发商不敢说不；而最后却又可能修得很近，一来二去，外线长短这样一个严肃的技术问题，往往成了彼此妥协的“艺术工程”。妥协之间，会是几百万的成本差距啊。

　　五花八门的霸王规矩，使得开发商、物业公司和购房者要负担的那些远期的和近期的包袱，已经远远超过了96元/平方米。目前，长沙的一些住宅小区已经出现了诸如物业费上涨、物业公司撤离等等矛盾的不安苗头，而随着各在建项目交房日期的逼近，新的矛盾也处在发作的边缘。为了化解这些危险因素，湖南省工商联不动产业商会已经全线调动起来，频频向有关部门真实的反映情况，争取条件，请广大的会员单位也积极关注这次事件的进展。笔者作为一名专业记者，最近亲历了商会维权的全过程，感叹开发商们的不容易，感叹民生在此次“专改公”中的被愚昧、被借用，也感叹供电部门在长沙所有行业日渐明朗的市场天空中改变自身却还如此缓慢！如果有人说笔者这一组文章笔走偏锋，存了一己之私心，那么我可以申明如下：本组文章尽管诸多案例没敢署名，但是我的采访手稿中却翔实丰富，备存我处；本组文章尽管所引法规协议文字可能挂一漏万，甚至理解不全面，但是经过了律师们仔细认真的解读。嘘！古语云，老虎屁股摸不得，我知道，但是我更知道，欣逢今天这样一个伟大的时代，社会变革，匹夫有责！希望一次伟大的民生工程不要中途毁在垄断的手上，希望像不动产商会这样担肩道义和责任感的组织会日渐多起来！
（完）