房产开发中的电梯选择

房产开发中的电梯选择

　　 房地产开发中选择电梯是一门很深的学问，几天前受北京一大型开发商邀请，讨论项目开发中电梯选择，为此在这里同大家一起就这个问题进行商讨。

房产开发在中国如火如荼进行，项目小的有几万平米，大的有几百万平米。电梯如何选择已经为许多开发商所进行专题研究。有的开发商是私营企业，有的是合资企业，也有的是大型国企。有时选择3-5台，有的可能选择几百台，就目前所知，最大的一个开发项目使用的电梯达到420台之多。
在众多的电梯品牌中如何选择呢？
开发项目首先要考虑开发商利益，其次要考虑售楼的宣传，还要考虑安全使用，最后要考虑综合开发成本。
所以在选择电梯时开发商需要本着四项基本原则进行选择。
比如6-9层住宅项目的选择电梯，首先看电梯井道及电梯设备与安装的成本在每平米中占多少钱。一般开发商很少这样考虑。而6-9层的电梯综合成本每平米占多少钱是最重要的。因为房屋售价及开发商利润直接与此有关。
目前全国此项综合成本在开发成本中大概为150-200元/平米，其实可以降到100元以下/平米。如果开发商使用电梯的综合成本在100元以下/平米，那么即使原来6层楼不装电梯的建筑，也可以选择使用电梯。
关键是在选择电梯时不只是选择什么品牌和电梯设备价格。如果一般普通的有机房电梯，虽然电梯设备价格比较低，但是由于土建必须全部混凝土，土建成本就大，最后综合成本还是大于100/平米。所以选择电梯时需要与电梯企业商讨土建成本+电梯价格+安装的综合成本。
就目前看，我们国内在销售的一些电梯已经完全可以把综合开发成本降低到80-100元/平米。
这样开发商可以获得比较多的利益。
选择电梯的另一个关键是您选择的电梯是否可以在房屋销售宣传时采用国际品牌电梯，因为国际品牌电梯的商标必须是英文商标，所以如果只是中文商标，那么只能说是中国品牌电梯。因为购房客户的心理开发商如果迎合了，那么对销售就会有很大的帮助。
选择电梯的第三个问题是安全问题。目前国家对电梯安全抓的相当严格。所以如果在选择电梯时安全装置选择太普通，那么在新国家标准出台时，一旦无法符合，在售房中或以后可能对电梯进行改造，此时只能够为开发商带来不必要的投诉，因此选择电梯时必须问清楚，该电梯是否符合即将颁布的国家新电梯标准。
选择电梯如果您能够考虑了上述主要问题，那么您的选择一定是最明智的。


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开发商电梯选择与综合成本的考虑

全国2003年电梯采购量首次超过了7万台，而住宅用电梯占50%以上。在过去，设计院与开发商选择电梯有一个严重的误区，就是没有考虑综合成本和使用成本。所谓综合成本是指：电梯设计、土建、电梯设备、电梯安装、维修服务成本的总和。使用成本是指：电梯维保费用、电梯使用费（含电费等）、电梯年审费用。

目前许多电梯的选择时土建费用高，电梯设备成本高、维保成本高、电梯电费大成为了全国使用住宅电梯最大的问题。目前使用的VVVF电梯即使在综合成本上很大，而且使用费也很大。我们按9层住宅选择名牌VVVF电梯计算一下：土建需要混凝土井道和机房，土建成本应该在8-10万元，且由于申报建筑高度后，不能超高，所以还少建了一层楼。电梯设备价格18-22万元，安装费2.5-3万元，再加运输费等总价应该在24-26万元左右。两项综合成本达到35万元左右。电梯使用成本：电机功率15KW，即每小时使用需要15度电，加上照明及其他，使用一小时的耗电大约为20度。且住宅电梯计算电费一般按工业电费收费，价格在0.8-1.2元/度。

电梯维保：名牌电梯需要500元/台保养费、维修费6000-10000元/年，这样使用费就很惊人了。大致开发商 从没有仔细算这些帐，在售楼书上从没有电梯使用费这一项，为此许多住户都在支付物业管理费的时候就觉得电梯费太高，而物业公司也没有任何办法。 如果同样9层住宅我们选择无机房的电梯再算一本帐：综合成本：土建不需要混凝土井道，只需要框架结构加砖墙，土建成本可以减少5万元左右；如果采用永磁同步无齿轮价格也只有20-22万。这样综合成本大约只有28-30万。更重要的是使用费低很多，一般该种主机的耗电只有普通VVVF的50%-65%，如果按9层1000KG。1.0M/S电梯计算，电机功率只需要6.7KW，电费只有名牌VVVF电梯的40%，使用费就大大降低；且无齿轮主机维保费也可以更节省。

特别在目前中国能源紧张的情况下，既选择更好的电梯，又能够节约能源，再加上开发成本降低，使用费减少，为什么开发商一举四得的事情不去做呢？

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