房地产开发项目评估

楼街道DK-9地块投资分析

更楼街道DK-9地块的建设用地规划设计条件：建设用地为29740平方米，折合44.588亩。容积率≤1.5，最大建筑密度32%，绿化率≥25%，总建筑面积约44610平方米，其中商铺建筑面积约9000平方米，住宅建筑面积约34020平方米，公厕90平方米，幼儿园建筑面积1500平方米，以及机动车位为1辆/2户，自行车位1辆/1户，50个地上外来机动车公共停车位。
根据以上信息，可以得出以下一些控制条件：
① 总占地面积9516.8为平方米，建筑总面积为44610平方米，住宅建筑面积为34020为平方米。
② 若指标用足，社区管理用房面积约为302.06平方米：其中商业部分为200平方米（商铺建筑面积的1/45），住宅部分为102.06平方米（住宅建筑面积的0.3%）。
③ 若指标用足，物业管理用房面积约为185.22平方米：其中办公用房为133.83平方米（总建筑面积的0.3%），商业用房为178.44平方米（总建筑面积的0.4%）。
④ 绿化最小面积为7435平方米。
规划设想：
一、满足建筑最大密度和容积率要求，则总占地面积为9516.8平方米，建筑总面积为44610平方米，住宅建筑面积为34020为平方米。
二、绿化率按初步测算，绿化面积为7435平方米（含房屋边、道路边）。其余由计算所得,休憩、小区广场等场地及道路总面积12788.2余平方米，其中小区道路≤4500平方米，室外车位占面积约为850平方米。
三、实际商铺可售面积为8621.56平方米，实际住宅可售面积为33784.11平方米，住户暂估380户。商铺180户。
确定实际建筑面积以44610平方米计（本测算所说单方造价均以此为基数）。

一、土地费用：1.03A 万元
1、土地出让金： A 万元/亩（暂估保本点）
2、契税： 0.03 A
二、前期费用； 553万元，
1、新型墙体材料押金： 24.98万元
44610平方米×8元/平方米×70%=249816元
2、散装水泥押金： 6.69万元
44610平方米×1.5元/平方米=66915元
3、人防费： 178.44万元
44610平方米×40元/平方米=1784400元
4、高教费： 44.61万元
44610平方米×10元/平方米=446100元
5、白蚁防治费： 8.92万元
44610平方米×2元/平方米=89220元
6、环境评估费： 8.92万元
44610平方米×2元/平方米=89220元
7、防雷检测费： 6.69万元
446140平方米×1.5元/平方米=66915元
8、消防器材及安装费： 22.31万元

44610平方米×5 元/平方米=223050元
9、工程设计费： 66.92万元
44610平方米×15元/平方米=669150元
10、工程勘探费： 8.92万元
44610平方米×2元/平方米=89220元
11、工程监理费： 35.69万元
44610平方米×8元/平方米=356880元
12、放、验样费： 2.6万元
10幢×2595元/幢=25950元
13、工程质量监督费： 8.03万元
44610平方米×1.8元/平方米=80298元
14、地名费： 4.46万元
44610平方米×1元/平方米=44610元
15、图纸审查费： 5.35万元
44610平方米×1.2元/平方米=53532元
16、环境检测费: 6.69万元
44610平方米×1.5元/平方米=66915元
17、招投标管理费： 17.7 万元
46567300元×3.8‰=176956元
18、办证费用： 8.92万元
44610平方米×2元/平方米=89220元
19、工程决算审核费： 11.64万元
46567300元×2.5‰=116418元
20、施工安全措施费： 56.68万元
37788000元×1.5%=566820元
21、土地使用税： 17.84万元
29740×3元/平方米×2年=178440元

三、建筑安装费用： 3778.8万元，
土建、水电安装费： 2728.8万元
1、住宅： 2728.8万元
34110平方米×800元/平方米=27288000元
2、商铺、幼儿园： 1050万元
10500平方米×1000元/平方米=10500000元


四、基础设施费： 877.93万元，
1、场地平整： 8.92万元
29740平方米×3元/平方米=89220元
2、围墙： 12.8万元
800米×160元/米=128000元
3、道路：（含地下设施及电缆线） 107万元
① 5350平方米×200元/平方米=1070000元
4、 场地、雕塑、喷泉等 ： 60万元
5、 外部供电及路灯： 125万元
① 外部供电： 1000000元
②路灯： 100盏×2500元/盏=250000元
注：一级按两侧，二级按一侧，考虑平均间距30M。
6、无动力厌氧池（工艺部分）： 12万元
7、智能化小区系统 ： 89.22万元
44610平方米×20元/平方米=892200元
8、绿化费： 74.35万元
7435平方米×100元/平方米=743500元
9、外部供水系统： 35万元
10、管道供气： 98.8万元
380户(排屋、多层住宅)×2600元/户=988000元
11、污水处理费： 133万元
380户×3500元/户=1330000元
12、电话管线预埋费： 15.2万元
380户×400元/户=152000元
13、闭路电视安装费： 66.92万元
44610平方米×15元/平方米=669150元
14、临时用水用电安装费： 8.92万元
44610平方米×2元/平方米=89220元
15、一户一表费： 30.8万元
560户×550元/户=308000元

五、期间费用： 万元
1、 管理费： 万元
1.03A+5209.73万元（1至4项之和）×2%=万元
2、 财务费： 万元
1.03A×6.03%+1.03A+5209.73万元×6.03%=万元
考虑整体开发，未分段销售。
3、 销售费用： 221.35万元
110676000元×2%=2213520万元
4、 销售营业税： 627.53万元
110676000元×5.67%=6275329万元
5、 企业所得税： 365.23万元
110676000元×10%×33%=3652308元
注：3+4+5项=1214.11
六、不可预见费： 232.84万元
46567300万元（3-4项之和）×5% =2328365元

七、销售收入： 11067.6万元
1、住宅： 6756.82万元
33784.11平方米×2000元/平方米=67568220元
2、商铺： 4310.78万元
8621.56平方米×5000元/平方米=43107800元
（车库部分安装费用不计，销售收入不计，即两相抵消）
根据公式 土地成本的保本点即为 销售收入=总成本
则 土地费用+建筑安装费用+前期费用+基础设施费+期间费用+
不可预见费=销售收入
即1.03A+553+ 3778.8+877.93+（1.03A+5209.73）×2%+1.03A×6.03%+（1.03A+5209.73）×6.03%+1214.11+232.84=11067.6
1.174818 A+7075.02=11067.6
A=33984668元 即每亩地价在76.22万元。
通过以上测算分析，更楼街道DK-9地块在目前拍卖文件的规划指标条件下，土地起拍价为2470万元，在土地最终价格在3398万元以下，即在每亩76.22万元以下，可以参与竞拍。