专业机构分析人民币升值对房地产影响

人民币升值7月21日晚忽然升值，当即成为世界各大媒体财经新闻头条，而人民币升值对中国国民经济各个部门的影响理所当然成为人们关注的热点--房地产市场当然不能例外，经济学家们粉墨登场分析行业影响，而大佬们也各抒己见，这让宏观调控之下中国原本错综复杂的房地产市场和发展方向变得更加扑朔迷离。

　　经济学家的个人观点固然有宝贵参考价值，而建立在严格的数据和经济模型上的专业分析机构的分析报告同样具有启发性。笔者收集了20多份专业投资基金和咨询机构的紧急分析报告，并依据个人理解整理如下以图能理清人民币升值对房地产短期和中长期影响的脉络。需要指出的是，多数资料提供机构不便发布其名称，故笔者不提出处，但为达到传递信息目的，笔者为其真实性负责。

　　这些机构分析人民币对房地产影响的首先是判断人民币是否继续升值和升值方式；其次是不但要分析对美元汇率升值2％，而且更要分析有管制的一篮子浮动汇率货币政策。

　　首先，人民币短期内会不会继续升值？

　　最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外热钱，从最简单的逻辑关系来分析，如果在升值之前海外热钱已经大量进入中国楼市，那么如果他们选择在此时抛售，实际上就获得了2％的理论上汇率差额收益。但是如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期（因为普遍认为人民币币值是被严重低估的，至少应该升值10％），那么按照资本逐利的本性，那么这些热钱不但不会马上抛房套现，而会选择继续观望甚至吸引更多游资进入中国固定资本市场，而投资力度的加大必定是吸引更多游资，“追涨杀跌”恶性循环开始，大家很关心的房价一定是水涨船高，从而形成类似日元升值所造成的泡沫经济。

　　正因为这个原因，7月22日一大早各大商业银行决策层和研究部门都紧张开会，中国农业银行一名资深金融分析师告诉笔者，如果人民币继续迅猛升值，热钱涌入国内投机是“百分百的”，而中国实行外汇管制，但是外国基金可以选择和国内公司合作等多种渠道进入中国房地产市场。而这些和外国基金合作的国内公司由于有外国资金强大资金支持，本身帐目是没有问题的，“如果贷款，你没有理由拒绝！”而相关的金融配套政策的出台就显得更为重要，让中国相对脆弱的金融体系尽快提高抗风险能力。

　　基于以上理由，多数分析机构均认为，为避免中国经济因为人民币升值而出现的波动，人民币短期内再次出现像这次公开宣布的“跳跃式”2%调整的可能性不大。

　　其次，如何判断有保留的“一篮子浮动货币制度”？

　　在昨天刚刚结束的2005年中国银行家论坛上，中国国际金融公司董事总经理贝多广先生表示，“我们现在面临的现实是美元的贬值。”他分析，如果以4000亿美元外汇储备为计算，美元每贬值百分之一中国就损失40亿，每损失百分之十中国就损失400亿，而这些年美元已经贬值了25％。如果中国继续持有大量的美元的外汇储备的话，可能面临的最大的金融风险就存在于宏观经济方面。贝多广先生认为，这个钱的损失可能比中国现在银行注资的规模还要大，不管是建设银行还是工商银行注资的300亿。“我们外汇储备还在增长，甚至有人预计今年年底将达到8000亿。” 贝多广说：这个美元损失对我们将是怎样的灾难？（资料来源：搜狐财经）

　　而这些机构研究报告指出，新的人民币汇率形成机制其实是目前被新加坡采用的“BBC”模式（Basket, Band, and Crawling，即一篮子、区间浮动与爬行），但是篮子中货币的权重和货币范围都不是很清楚，这让判断人民币实际币值变得更为困难。具体到对房地产市场的影响，“通过维持多边汇率指数一定程度上的稳定来确定与具体各币种间的名义汇率。这增加了使用单一货币压注人民币升值的难度，因为不同币种间汇率走势的变化具有不确定性。”相反，短期内再次跳跃式提高人民币汇率反而会引来更多的投机行为，所以从此角度分析，人民币实际币值是升还是降是不能简单下结论判断的，而这也给海外游资决策判断带来困难。业内分析，短期内，可能不会出现大家担心的海外热钱“追涨”的现象。

　　而周边国家随着中国汇率制度改革而出台的相应金融政策也让人民币实际币值是升是降变得更加扑朔迷离（例如马来西亚中央银行在中国宣布人民币汇率机制改革之后的1小时内，也宣布其放弃东南亚金融危机以后采用的盯住美元的固定汇率制，实现林吉特对一篮子货币有管理的浮动）。亚洲其他国家中央银行调整汇率机制、本币与美元直接挂钩的脱离将在短期内压低美元同时推高其他主要货币（如欧元和日元）——这些变化都让热钱投资中国房地产市场赚取汇率差额决策变得越发困难，北京上海等国际化地区房价因热钱投资而出现暴涨的可能性不大。

　　而此前中国政府对房地产市场的治理，对房价的调控是主动挤压泡沫的过程，由于抑制供给在先，抑制需求在后，