设计任务书（参考）

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目 录
1.项目现状 2
1.1 项目位置及用地范围 2
1.2 市政条件 2
2、要求达到的主要经济技术指标 2
3. 市场定位 2
4. 设计分工与配合 3
5. 设计要求 4
5.1综合要求 4
5.2 功能要求 4
5.3 建筑设计 7
5.4 结构系统 9
5.5 机电系统 9
6. 设计深度要求 11

























凯晨广场设计任务书（SOM）
1.项目现状
1.1 项目位置及用地范围
本项目位于西长安街和南闹市口大街的东南角。总用地范围：北至西长安街，南至文昌胡同，东至察院胡同，西至南闹市口大街。
1.2 市政条件
见所提供的专业咨询报告。
2、要求达到的主要经济技术指标
2.1规划建设用地面积：21659.369平方米
2.2建筑密度：50%
2.3绿化率：25.8%
2.4总建筑面积：193905平方米。
其中：地上建筑面积为131925平方米，地下建筑面积为61980平方米。
2.5建筑高度： 北侧檐口高度49.5米 ，退台后顶层高度53.1米，设备用房高度57.1米。
2.6建筑退红线距离：
地上建筑部分：北侧退道路红线不小于20米，南侧不小于8米，东侧不小于8米，西侧不小于10米。
2.7停车数量
2.7.1机动车位：不低于65辆/万平方米(地下一层及地上建筑面积)。
2.7.2自行车位：具体要求详见5.2.4.b。
2.8工程造价控制：7000元/㎡(地下一层及地上)。
4000元/㎡(地下二、三、四层)（包括土建、设备、安装、室内外公共部分的装修）。
3. 市场定位
3.1 国际先进商务写字楼。
3.2 目标客户为金融、保险、实业、IT、通讯、贸易及咨询服务业。
4. 设计分工与配合
4.1 本项目已确定境外设计单位为Skidmore, Owings & Merrill LLP（以下简称SOM LLP）。境内设计单位为北京建筑设计研究院（以下简称北京院）。
4.2 SOM LLP与北京院的设计分工见设计分工表。
设计分工表
单位
阶段 SOM LLP
北京建筑设计研究院

概念设计服务 SOM LLP
方案设计服务 建筑专业 SOM LLP 北京院配合
结构专业 SOM LLP 北京院配合
设备专业 SOM LLP 北京院配合
电气专业 SOM LLP 北京院配合
初步设计服务 建筑专业 SOM LLP 北京院配合
结构专业 SOM LLP 北京院配合
设备专业 SOM LLP配合 北京院
电气专业 SOM LLP配合 北京院
施工图设计服务 建筑专业 SOM LLP配合 北京院
结构专业 SOM LLP配合 北京院
设备专业 SOM LLP配合 北京院
电气专业 SOM LLP配合 北京院
施工阶段服务 建筑专业 SOM LLP配合 北京院
结构专业 SOM LLP配合 北京院
设备专业 SOM LLP配合 北京院
电气专业 SOM LLP配合 北京院
送审报批阶段服务 SOM LLP配合 北京院
招投标阶段服务 SOM LLP 北京院
4.3 设计过程中，为保证设计方案的正确实施，SOM LLP应本着协调、负责的精神加强与北京院的协调与沟通。
4.4 SOM LLP须与北京院将各自工作及接口协调好，避免在今后的工作中出现不协调和漏洞，给甲方造成损失。
5. 设计要求
5.1综合要求
5.1.1本规划方案设计，应是建筑设计、结构设计及各专业设计最优化的组合，为办公人员提供一个安全、舒适、环保、健康的生态办公环境。
5.1.2本设计要求具有鲜明的时代特征，将高新技术和合理的工程技术融为一体，充分体现二十一世纪建筑高技术的发展水平，同时要结合“以人为本”的设计原则，突出绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，把人与环境的意识和文化表达出来。力求实现良好的社会效益和经济效益，增强项目的市场竞争力。
5.1.3规划总平面及地下设备机房的确定要充分了解用地周边的市政条件，研究用地内的室外管线综合以及与外部市政管线的衔接关系。
5.1.4地下室内应按规划要求安排一定面积的平战结合使用的人防工程。
5.1.5选用的建筑形式、结构形式、设备、材料应充分考虑工期、造价及运行成本，并应符合中国国情及规范规定。
5.1.6不同的区域考虑相对独立的空调、通风系统，相对独立的易于识别的出入口和垂直交通工具。
5.1.7各专业技术要匹配，技术水平要相适应。
5.1.8为提高效率，降低项目的建设成本和运行成本，设计中要高度重视系统的集成，各专业间对系统的信息应很好的进行交流、协调和综合，使设计方案更优化，避免在设计后期或施工中调整修改。
5.2 功能要求
5.2.1西楼：以实业、银行、贸易类大客户为主，同时考虑中型客户的销售，其中大客户用2--4万m2。首层西侧为展览展示大厅、北侧考虑设银行营业厅，均考虑单独出入口。
5.2.2中楼：中化集团为主，同时考虑中型客户的销售，其中中化集团用房建筑面积1.5万m2。
5.2.3东楼：以保险类大客户为主，同时考虑中小型客户，主要考虑出租，其中大客户使用建筑面积1.5万m2，首层北侧考虑设银行或保险业营业厅、东侧考虑展厅，均考虑单独出入口。
5.2.4 首层、地下一层及夹层配套设施（以下数据仅供参考，结合平面功能确定）
首层
序号 功能名称 数量 使用面积（m2）
1 银行营业厅 1 1500
2 保险营业厅 1 1500
3 展览厅 1 1500
4 咖啡厅 1 100
5 茶座 1 100
6 中档西餐厅 1 200
　 合计 　 4900

地下一层
类别 序号 名称 使用面积（m2）
生活配套设施 1 高档餐厅 1000
2 中档中餐厅 1000
3 职工餐厅 2500
4 零点餐厅 500
5 健身俱乐部 2000
6 迷你超市 100
7 洗衣房 40
8 医务室 200
商务配套设施 9 会议室 400
10 邮局 30
11 商务中心 30
合计 7800
要求所有餐厅厨房部分相对集中，相邻设置。健身俱乐部服务对象主要为楼内使用人员，不考虑设置游泳池。
a、地下一层
除上表所列项目外，还需设置空调机房、高压分界小室。
b、在地下一层局部位置做夹层设置自行车库，位于大厦西侧，约500辆容量。
c、在地下一层局部夹层的下层设置物业管理用房或库房。
d、考虑预留保险箱库1000㎡（位于银行所在楼座的地下一层）。
5.2.5 地下二、三层
设置空调机房、停车场、电信机房、变电室、柴油发电机房（尽量靠近主变电室）。
5.2.6 地下四层
设置人防及人防车道、停车场、水泵房及消防水池、制冷机房、主变电室、空调机房、中水机房、热力站。
考虑预留金库 — 1000㎡（位于银行所在楼座的地下四层）
5.2.7 层高要求
a、二层以上写字间层高不高于3.9米, 净高不低于2.8米。
b、一层层高不低于5.7米,净高不低于4.2米。
c、地下一层局部夹层，根据不同的功能确定。
d、地下二、三、四层停车场应选用最经济的净高，最大限度地减少基础埋深。
5.2.8 办公区要求
a、 楼层使用率：标准层套内建筑面积/标准层建筑面积，不低于80%。
b、十三层做总裁办公层，参照国际通用做法设计，其中层高不受现有条件限制。设置带淋浴的专用行政卫生间，并在十二层屋面退台部分设计绿化小品等，作为十三层的休闲空间。
5.2.9停车场要求
a、提供的停车位，除设于地下外，地上在满足绿化率的的情况下适当的予以安排。
b、中庭入口处设置上下车专用车道。
c、合理布置柱网和排布车位，最大数量地布置停车位。
d、设停车场智能管理系统。
e、在地下三层适当位置设洗车房。
5.2.10 联系和服务空间
a、中庭作为交通枢纽，可分别通往：办公电梯厅、会议中心、餐厅、地下车库、物业管理用房等。
b、在中庭两侧墙体考虑安设大屏幕显示屏（视竣工时科技发展情况），公告国内外财经新闻、大厦信息等。参照同等档次写字楼。
c、每层设置清洁间，内设上、下水。
d、每层设开水间，电加热，设置直饮水装置。
e、在地下设置垃圾收集间。
f、充分利用地下车库边角地带,提供给客户可供租用的库房或作为管理用房。
g、卫生间：洁具数量达到甲级写字楼标准，有独立的音响系统；干湿分区，其中干区兼做休息室，入口应较隐蔽。
h、设置邮件分检处。
5.2.11 机房和配电竖井
a、机房和配电竖井的设计，应在满足功能的前提下尽可能紧凑，避免空间的浪费。
b、配电竖井的设置应留有适当的余量（尤其是弱电竖井），以适应未来扩展的需求。
c、配电竖井的检修应避免影响办公区。
d、办公楼层机房的隔声降噪设计应予重点考虑。
e、出地面风井应与建筑外观相协调。
5.3 建筑设计
5.3.1 流线
a、首层流线设计应与总平面设计相结合，要充分考虑高峰时期交通流量的信息，对出入口及道路的设计提出理想的方案。要求路网清晰合理，有效地与城市道路连通。处理好人（办公人员、来访者、物业管理人员）、车（办公用车、出租车、货车和垃圾车、消防车、自行车）的分流。
b、办公流线：办公人员的车辆可从室外下到地下车库，通过电梯到达办公楼层。
c、为后勤服务用车（包括货物、食品、垃圾等）设置单独的流线和出入口，考虑回车问题。
d、要求货车和垃圾车可以进入地下一层卸货区，在地下1层的适当位置设置装卸区和回车区。
e、合理设置地下车库出入口，避免造成楼前广场的车辆拥堵。
5.3.2 垂直交通系统
a、要合理地确定电梯间位置和电梯数量、梯速、载重量（应考虑轿箱装修重量）。要考虑其经济性和灵活性，既要满足各用户的使用要求，又要争取运输的最大效率。
b、服务电梯原则上应服务于所有楼层。
c、地上与地下的电梯联系方式，要充分考虑到楼内办公人员出入的方便。
d、考虑在每个中庭各设立2部VIP专用电梯，直达13层。
e、客梯的门应高于其他顶级写字楼。
5.3.3 外围护体系
a、 本项目拟采用高性能优质标准玻璃幕墙体系，必须要保证北立面的景观效果、通透后的室内感观，南、西立面解决热工问题，保证实现幕墙的整体效果，并应考虑通风系统、遮阳系统的设计；考虑外墙体系的节能设计。
b、 外墙的体系、构造和材料的设计和选择应充分考虑建造成本的经济性和技术的可实施性。
c、考虑外墙清洗形式。
d、在北立面考虑大厦标识设立的位置，并考虑昼夜效果。
e、考虑本楼北侧三个标识、东西南各一个标识的位置以及放置方法，为大客户预留LOGO条件，考虑昼夜效果。
f、在首层外立面为大客户预留设置广告灯箱的位置，以统一形象、集中管理。
5.3.4 建筑物以外的环境设计
a、建筑物以外的空间进行环境规划设计。包括：步道、绿地、旗杆、企业标识、景观照明系统（建筑夜景、重大节日夜景、节日夜景、室外照明、步道、绿地照明）户外广告等。
b、夜景照明系统设计应体现高科技水平，并要求在国内具有可实施性。设计方案应提供对光源类型的选择、照明方式及对照度的要求范围。并作各专业的预留。
c、绿化设计按照色彩丰富有层次的原则，对植物的色彩搭配、物种选择提出建议方案, 结合北侧长安街30米绿化带，综合设计水景与周边整体环境。
d、在充分考虑安全性、耐磨性等因素的基础上 ，对步道铺装风格、图案进行设计，要求与建筑物的风格和谐，并对铺装材质提出建设性意见。
e、所有井盖的设置应避开大厦主入口。
5.3.5 楼内公共区设计
a、考虑声学效果，避免噪声。
b、考虑照明效果，避免眩光。
c、考虑标识系统，在室内设计上为标识提供准确位置，便于识别。
d、考虑室内的景观绿化设计。
e、租售区域的天花设计应方便租售区客户二次装修需求，避免拆改，并便于检修，同时检修口的设计应考虑美观。
f、消火栓、警铃、插座面板等室内可见装置，应保证其外观和位置和室内设计协调一致。
5.3.6 中庭设计
a、 结合大厦的整体风格设计中庭地面的装修，合理安排中庭的水景、种植绿化等，设计风格要充分考虑两个中庭的差异性。
b、 中庭各立面及连桥、顶部的设计风格应简洁大气，动静结合，并综合体现各种结构形式及现代科技的和谐统一。
c、 考虑中庭玻璃屋面内外清洗方式，及中庭高空照明灯具等设备设施的设计要方便维修、更换。
5.3.7 屋面设计
a、 十二层屋面应考虑绿化、小品的设计，作为十三层总裁办公室的室外休闲空间。
同时考虑擦窗设备的轨道布置、预埋件等。
b、 十三层屋面除布置冷却塔外，还应考虑在机房层顶预留卫星接收设备基础，数量尽可能多。
5.4 结构系统
a、 结构体系的确定要满足功能的需求，考虑与建筑形式很好的协调。
b、结构选型应最大限度地作到安全、经济、合理。主体部分选用钢筋混凝土结构，连接体以及局部适当考虑钢结构。
c、 柱网的设计应综合考虑租区划分的灵活性，建筑综合造价的经济性和地下停车的要求。
d、 中庭南北侧大面积玻璃幕墙及顶部的外露结构应与建筑形式协调统一，新颖美观，并充分考虑抗震设计。
5.5 机电系统
5.5.1 采暖、通风和空调系统
a、空调、通风系统的设计要充分考虑建筑物外部区和内部区所受室外温度和太阳辐射影响不同的因素。考虑有组织的自然通风。对不同使用功能的区域给予不同的设计选择。合理的布置机房位置，尽量避免公共区域安装需检修的设备。考虑空调系统供回水南北分区可控，以便调节。
b、空调的系统设计考虑节能。
c、系统的设计须考虑客户分租、变动与物业管理的弹性。
d、考虑租户不同时段不同区域对空调有不同需求及季节变化，在满足总体冷量供应的同时，考虑制冷机组选择时机组的大小合理搭配，以达到优化调节、节能、降低物业运营成本的综合效果。
e、严格控制空调噪声。
f、结合高档写字楼不同的用户群体，满足客户小型数据中心、计算机房对空调24小时常年供冷的需求。
5.5.2 电气系统
a、采用双回路供电，设置备用柴油发电机房。
b、楼内每层设置层箱，作到可分层、分户控制、计量用电量，包括照明、插座和空调用电。公共区域照度符合规范，在设计中建议考虑间隔设置、分路供电、集中控制，以达到节能环保的目的。
c、照明采用节能、环保设计，并设计相应的紧急照明。
d、除按国家规定设计防雷接地、保护接地等接地系统外，计算机机房宜考虑单独接地（具体的处理方式为大厦单设一综合接地体，分别从不同位置通过铜排引至强电竖井和弱电竖井）。
e、空调系统、采暖系统单独供电、单独计量。
f、考虑到一些客户有设置小型数据中心、计算机房的需求。因此在供电保证方面，除采用双路十千伏供电，建议在强电小间考虑设置能够承重的UPS间区域。
g、各楼层供电分配及用电计量所在的强电竖井，尽量考虑与办公服务区分开，以便在维修服务时，减少对客户办公的影响。
5.5.3 给排水及消防水系统
系统设置（包括但不限于）
a、生活给水系统及直饮水系统
b、生活热水系统
c、中水系统
d、生活污、废水系统
e、压力排水系统
f、消防水系统
5.5.4 消防系统
a、消防电系统包括火灾自动报警和消防联动控制系统，要求采用先进的、成熟的控制方式和控制系统；
b、整个系统考虑二次装修平面布局修改的灵活性；
c、消防末端按照客户装修后的标准用量考虑系统和主干设计。
d、末端设备按照标准开敞办公室设计。
5.5.5 楼宇自动化系统
a、楼宇自动化系统按照顶级写字楼水平设计，并考虑可持续发展。
b、每个楼座包括楼宇管理系统（实现对空调通风系统、电气系统、照明系统的控制或管理）电梯控制系统、消防系统、保安监控系统、停车场管理系统等各系统管理工作集中在各楼座的弱电控制室，在此实现信息集中与共享。
c、弱电控制室设置在地下一层，并有直接对主要疏散通道的出入口。
5.5.6 信息化设计
a、大厦内应设置电话和数据接入系统、电视接入系统、卫星接入系统。
b、设计人员应对综合布线系统的总体框架做出规划，提出符合实际需求的综合布线系统图。
c、综合布线设计按照客户的标准用量考虑系统和主干设计；末端配置按照大开间办公室考虑。
6. 设计深度要求
6.1 要有准确的文字说明。
6.2 要达到发展商向北京市规委报批的深度。
6.3 要达到《建筑工程设计文件编制深度的规定》的深度。
6.4 要达到SOM LLP所提供样板图的深度。
6.5 要达到准确估算造价的深度。
6.6 要达到指导初步设计和施工图设计的深度。







北京凯晨置业有限公司
2003年12月