2009年的住房市场评论

2009楼市表情之9大关键词 囤地捂盘地王最热门
时间：2009年12月17日 09:07:19




　　提要：开发商"囤地"的原始利益冲动并不隐蔽，大体说来可以归纳为以下几点，融资、开发土地储备、扩大规模、炒地皮、增值保值。晚领证分批拿、大幅提高开盘售价、后续房源转售为租、谎称进入尾盘期……各种捂盘手段花样频出。
　　年终盘点
　　2009年的房地产市场跌宕起伏。从大落到大起，从大悲到大喜再到恐慌，其间几无过渡。时近年底，《北京晨报·房产周刊》试图通过解读房地产行业最热门的九大关键词将2009年楼市再度重放。提炼与白描式的书写或许可以帮助读者梳理如此诡异的行情。
　　1 囤地退地
　　地王"晒太阳"、开发商囤地，在2009年再度引发市场恶评。土地房子比着飙价，追根溯源，地王频现、土地闲置被看作是当前影响房地产市场健康发展的一颗"恶性肿瘤"。与此同时，开发商的退地行为也颇引人关注。近日，金地集团2007年拿下的番禺地王被政府收回，但已缴纳的3亿元地价款被悉数退回，理由是政府延迟交地，开发商免责。
　　开发商"囤地"的原始利益冲动并不隐蔽，大体说来可以归纳为以下几点，融资、开发土地储备、扩大规模、炒地皮、增值保值。囤地及对这一现象的管理措施相伴而生。早在1999年出台的《闲置土地处置办法》中就明确规定，进行房地产开发的土地，满2年未动工开发的，政府将依法无偿收回土地使用权。之后，每次囤地高潮时，"一年不动工罚款，两年不动工收回"的管理措施就会被反复重申和强调。令人尴尬的是，令不行禁不止，据有关部门不完全统计，从处罚政策出台至今，被无偿收回的闲置土地不超过6块。
　　点评：房价上行通道中，开发商囤地基本上是零风险，下行通道中如还可以全身而退，似乎就更上了一道双保险。年根底下，国土部再度明确表态，遏制囤地行为的后续政策很快就会出台，再次高高举起的杀威大棒这次又将如何落下，市场拭目以待。
　　2 捂盘待涨
　　捂盘惜售，2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一。伴随着行情的急转直上，2009年捂盘再度回归市场，成为开发商涨价策略的重要辅助工具。
　　晚领证分批拿、大幅提高开盘售价、后续房源转售为租、谎称进入尾盘期……各种捂盘手段花样频出。
　　捂盘惜售并不是一个新问题。从2006年开始，中央一直都在打击开发商捂盘惜售，欺诈惜售的违规行为。今年以来，北京启动房地产市场秩序专项检查，约谈捂盘惜售的开发商，一经查实，将公示开发商和项目名单，并严厉查处。上海规定：炒号、人为组织排队、内部订购，或开发企业无正当理由拒不开盘、拒绝对外销售的，或以畸高价格挂牌，在一年内销售率不到５％的，将被认定为捂盘惜售、囤积房源的不良行为。有关部门可给予当事开发企业降级或取消资质的处理。但买房人依然在正式开盘前被通知排号、或被告知目前只开单数层，双数层以后再开等等。
　　点评：追求利润最大化是商人的原始冲动。对于捂盘行为，不仅仅需要知道哪些行为是违法的，还要有明确严格的处罚措施，让开发商面对高额的违法成本不得不选择遵纪守法。
　　3 政策大限
　　2009楼市行情急转直上，2008年以来，中央为抗击金融风暴，刺激房地产发展所采取的其他一系列强有力的房地产促进发展政策，成就了2009年房地产行情的逆转。时近年底，诸多临时性优惠政策即将到期，截止到目前为止，房地产政策的调整为"个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施"。这里的其他政策内容包括：个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率统一为1%；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税；个人首套房两成七折利率、改善性住房二套房贷七折利率等贷款利率优惠等等。搭乘优惠末班车使这个通常的楼市淡季变得炙手可热，11月二手房月度交易量突破3万，12月涨势仍在继续。
　　点评：优惠政策作为应急措施，历史使命已经完成。12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。由此似乎可以预期缓慢适度的政策调整。
　　4 地王大战
　　今年，土地市场硝烟四起，地王不断涌现。5月，广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元收入囊中，成为北京实施招拍挂制度以来成交单价最贵的土地。6月，广渠路15号地争夺战落下帷幕，最终中化方兴以40.6亿元击败SOHO中国等强敌拍得该地块。7月，大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地被绿地集团以30.25亿竞得，大兴区楼面单价纪录40分钟内被两次刷新。11月，北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿元的价格竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，高达8300元/平方米的楼面起价29859元/平方米的楼面地价与50.5亿元的总价，让22号地成为北京楼面起价、楼面地价、地块总价"三料冠军"。12月，中建国际联合保利兴分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467%。
　　晨报记者 张晓莉　杨舒萌 王丽娅
　　点评：面对不断推高的地价，拿地房企考虑更多的，已经不是未来开发怎样的产品和怎样保证利润。在一定程度上，不计后果的拿地已经成了上市房企扩大融资的手段和谋求生存希望的赌注。这种局面，不可避免地让业内自身陷入深深的忧患：楼市泡沫究竟要吹到多大？
　　5 赶集IPO
　　今年内地房企赴港上市的热情相当高涨。仅四季度以来就有7家内地房企在香港挂牌上市，首发融资金额超过300亿港币。受A股上市门槛影响，房企尤其是民营企业IPO大多路途艰难，这使他们更多地倾向于更为容易的H股上市。统计显示，除了已上市的这7家内地房企外，另有近20家房企也在积极筹划上市，其中一半以上表示将登陆港股市场。分析人士认为，今年房企融资额度创下新高，一是与上半年开发商业绩暴增有关，二是与股市复苏有关。由于上半年不少开发商们业绩喜人，加上当时宽松的货币政策，房企很容易获得天量信贷，而股市的复苏更是为开发商上市融资打下良好基础。
　　点评：在土地日益紧缺的前提下，资本对房企的过度青睐势必会引发市场竞争，尤其是拿地竞争的加剧，从而进一步推高地价，最终导致房价上涨。
　　另一方面，在资本市场的游戏规则下，企业要想不断地获得资本青睐，必须以高额利润率作为回报，此举可能导致企业为了追求利润率而蜂拥进入高端物业开发，导致中低端产品断层。
　　6 经适房止亏
　　有关部门负责人11月份在市人大会议上透露，回龙观、翠城、朝阳新城等经济适用住房项目因时间跨度长、征地拆迁费用和材料价格提高等因素造成建设成本和销售价格倒挂，导致项目亏损。市政府已决定通过将项目中的一部分调整为商品房等方式解决亏损问题。这则经适房止亏方案公布的报道引发了舆论的轩然大波。质疑集中在三方面，一是企业亏损说来就来，为何不进行审计公示。二是经适房房源本来就少，此举火上浇油。三是止亏为何非得选择这种方式。好在政府部门及时表态，此事经过了严格的审计和批复手续，将通过新建经适房弥补"房源损失"，且新建经适房不会涉及此类问题。
　　点评：这次事件说明经适房的开发管理需要进一步完善。业内人士认为更合理的程序应是：政府经严格审计，根据开发企业成本的上浮，在保证企业合理利润、强化开发速度和数量监管的前提下，每一至两年重新估算各个区域经适房的指导价格，公示后公布。对于尚未建设的经适房改为商品房，须进行规划变更，补交土地出让金，重新办理审批手续。对于已建成经适房而造成亏损的企业，经严格审计，确认开发商没有违规虚报行为，在保证企业建设经适房积极性前提下，用其他方式在其他项目上予以适当补偿，对经营不善作亏的行为依法惩处。
　　7 恐慌需求
　　今年前11个月，北京二手房的成交量近乎前三年总和，突破22万套。同期，开发商销售楼盘的速度之快连自己也没有想到，但使其大举拿地意外获得充裕资金。房屋成交量日均突破千套、房价飞涨的背后，业内人称是"恐慌性需求"在支撑市场。对7折优惠利率取消的恐慌导致了需求暴涨；担忧利率增加的购买支出；担忧房源价格继续飞涨；担忧营业税优惠取消交易费用增加；担忧现在不买只能去燕郊置业。这些都使得2009年的市场需求中明显出现了不理性购买的情况。
　　恐慌性购房是在透支未来市场真实需求。"市场上集中出现'恐慌性购房需求'是极为可怕的一件事情，他们与投资购房人群一起炒高了北京房价，并且房价越涨，购买热情越高，目前这两部分需求已经占到了超过一半的份额。"专业人士表示，目前的楼市就像2007年的股市，当全民炒股出现时，离崩盘也就不远了，而且楼市租售比节节高攀，也就预示房价中存在泡沫。"如果泡沫越来越大，直至破裂，对于任何一个买了房的人来说都是致命打击。"
　　点评：如果楼市等同于股市，那获利的机会往往是多数人出货的时候你进货，多数人进货的时候你出货，毕竟能赚到钱的人总占少数。
　　8 疯狂抢购
　　近日，北京科技大学经管学院教授赵晓在公开场合称："今年30%的货币供应中的大部分进入资产领域，'制造'了2009年的楼市疯狂。"这种疯狂，从开发商巨资抢拍土地，延伸为消费者贷款争抢房源；从开发商卖房一天售罄，到买房人群争一套二手房……楼市处处弥漫着"抢购潮"。
　　目前，为了保证自身利益的最大化，位于大兴的一项目还未开盘就对购房人进行了"三、六、九等"的划分，声称选房最先考虑的是全款客户，然后是首付50%的客户，最后是50%以下的客户。即使这样，排队买房者还是络绎不绝。据了解，进入下半年，北京上市的二手房房源中有八成业主直接提价4%以上。不仅如此，成交过程中继续加价的也比比皆是。甚至部分业主为了促进成交，直接将市场价提高5万以上挂牌，给购房者留下1万至2万的议价空间。即使这样，出一套好房源不到一天的时间就可以卖掉。一般房源的挂牌时间也不超过一周。而至今没有买到房的人，还对刚淘到房子的人羡慕不已。
　　点评：楼市景象让人看到的是开发商疯了，买房人、卖房人甚至连中介都疯了，但不知道这是否是在上演楼市最后的疯狂？
　　9 年关暴涨
　　2009年是不平常的一年，在这一年中北京的楼市发生了翻天覆地的变化。在成交量暴涨的同时，房价也在供不应求和投资投机炒房中一涨再涨，五环早早打破万元门槛，诸如拉维小镇、天时名苑等虽然远在五环外，但是万元以上的价格仍然受到大众追捧，一房难求。而改善型住房更是在下半年开始供不应求，尤其是京西地区，拥有得天独厚的优势下，大成郡、西山华府等高端项目疯狂热销。可以说，在这一年中，房子是所有人眼红的东西。尤其到了年末，购房人赶搭政策优惠末班车出手的结果，导致新房、二手房房价节节高升，成交量也出现翻倍增长。
　　今年房价增长幅度创下了历史最高水平。专家认为，房价过快上涨并不是件好事。政府的表态也传递了政府鼓励自住型和改善型购房需求，抑制投资投机型购房需求的政策信号，如将"营业税'2变5'政策"，政府从抑制房价上涨转变成遏制的态度，这样的做法似乎都在预示着明年市场的变天，都是希望在稳定当前房地产市场和相关政策的基础上，抑制过高的房价，努力消除泡沫，让市场逐渐回归理性。
　　点评：看来，明年的房地产市场将难再现2009年风起云涌的惊心动魄了，希望明年的楼市将迎来一个平稳健康的发展道路。