“抛砖引玉”——浅析房地产成本控制应与节能控制并行

“抛砖引玉”
浅析房地产成本控制应与节能控制并行
（以一个实战案例说明一些问题-尹长海原创）
以前，本人作为总工兼总裁，在诸多软环境限制下经严格的数据计算及方方面面的调整和优化，其目的就是要确保开发项目的成本控制与管理.把项目产品做成精品（豪华公寓、高层住宅、大型项目暂不提）；现把所作过的一个小实例和大家交流，起一点抛砖引玉的作用。如：
1、党校后勤综合楼（面积11360㎡）于2005年10月初正式动工，于2006年3月18日封顶，工期较快。该大楼因初期施工图设计深度不足：a、消防水箱、泵房未设计；原方案：计划设在室外东北角离老干所的楼很近（若按此方案，后期必须增加投入140万元），我当初提出后，未引起公司和校领导重视。B、后来，我又提出并让设计方修改方案：将消防水箱、泵房设到地下室并成功作成。勉除了二次施工环境干扰（仅仅按工程量计土建只用10多万元）降低了“隐形”投入。
2、高低压配电：A、首先在土建施工招标中,专业招标公司严重漏项：（①变压器，高低压配电；②备用电源，设备门等；）B、配电总负荷偏大（两个630KW变压器）总量为1260千瓦；我经过计算后（只需要600KW～800 KW就可满足）在设计院极不情愿的情况下，经我组织：经过四方（设计院、市供电局、银河公司、本公司）总工程师论证后，降低了初投入120万元（两个变压器，改成一个变压器，总负荷1260千瓦改为800千瓦，22个配电大柜，减为11个），避免了过大的隐性投资；如果按原设计就得经开闭所（供电所）埋设电缆，开挖马路等等起码要另化去工程费300万元以上，并免去了今后高额电耗、路耗等无理由的公摊费用。
3、中央空调系统和搂宇生活用热水，原设计为两个供热方案极不合理，即：一路卫生用热水由市热网供给；另一路冬季采暖设备接锅炉房。经我指出交涉提示后：让设计院最后改用二回路锅炉供热。同时优化了空调施工方案：两台单芯机组改为：一台双芯变频变流机组（供货安装方终身保质30年），原耗电是470千瓦∕小时，降为220千瓦∕小时，效率提高1.5倍。设备运行匹配很合理。形成长期节电、运行费用降低60﹪以上，高效率！提升了技术含量；控制压缩了初投入达360多万元。
本人认为：目前，我国规定建筑整体节能65﹪，主要注重在隔热保温的实施方面，这仅仅是治理的一个方面；一些人认为多花钱且作用不大等。我认为更重要的另一面是：供热供冷的能耗控制是很关键的！这就需要选择：高效率、低费用、低能耗的优良设备和匹配的末端；再加上优良的运行管理以及隔热保温的实施；为人们创造一个优良舒适的工作、生活环境。
比较和分析：空调系统是公共建筑耗能大户；西安公共建筑空调装机冷量高达130—200W/ m²左右以上；国内上海市控制比较好也达127W/ m²；比邻近国家日本东京的112.8W/ m²高出11%；而西安比东京则高出14.6%以上。就后勤服务综合大楼原设计指标已达214W/ ㎡。经调整后的指标不到110W/㎡；与国际指标接轨。鉴于采暖、空调在大型公共建筑中所处的主要能耗地位，因此对其节能潜力应引起特别关注。为此，建议行业主管部门在深入调研和测试的基础上制订公共建筑空调能耗评价指标和建筑物单方容积供冷供热指标，应引起全社会重视。所以，房地产行业成本控制和管理与节能控制应齐头并行。

4、工程中的一些细部环节进行了调整，如五～八楼宾馆的标准客房，土建设计未设客房储物衣柜位置，致标准客房不标准；后经多次提出及时作出改动，提升了房间标准；又如装修单位一些子目单价高得骇人，我们及时应对、提高品质降低造价120万元；再如供水强制性设备，价格降低25%且得到一流的节能环保供水系统；等等。
5、室外工程：因设计院图纸尺寸误差较大，加之施工方预算方面经济指标水平控制能力较低，经本人工程量计算核实后，责成施工方反复作了三次预算，由原来的160多万元降下来为80万元，有效地减少了公司的初投入。
6、党校后勤综合大楼独立于校外，此项工程配套设施（如：高低压配电、水源扩容，生活用热水、污水排放、消防强制性设施、天然气的供应、空调供冷供热等）都得从零开始；利用原有条件，多作增容，减少接口申报费；如果按正规申报各项费用得多化400多万元。
上述这些有效地遏止了过大投入，降低了公司的整体投资风险；节约了投资成本，有效地控制减少了无效成本。换句话说也就是为公司创造了财富，这样一个小小单体就节省了成本1000多万元！那么，像我们这样一个省会中心城市，每年要开发无数个楼宇；少则数百万平方米，多则上千万平方米；如果我们不搞成本控制、提高企业的市场优势竟争力，我们的企业怎样立足于市场！这会有多少无效成本在放大？有多少经济黑洞在产生？有多少灰色收入进入个别人的私囊？在当今世界经济低迷状态下又有多少企业将倒下？。。。。。。！
个别朋友（或者说是某方面的主管）我主动向他(她)请示（或讨教）一些问题时，非常牛！牛气冲天！张口就来：“哼！我干了多少房地产！”再没下文了。当时，我不但没脑火，反到笑了起来！能试问您的成本目标控制与管理是什么吗？您究竟干了多少栋楼？多少平方米？您已达到怎样的经济目标？。。。。。。！
以前我作为总工兼总裁，在施工管理中，不单单只是应对业内一般技术问题:即建筑、结构、给排水、配电、暖通、环境、装修、目标造价、结算以及相关强制性措施和严格的行业报批文件的完善等等；本人自始至终以：环保、节能、智能、高效；以合理低投入为宗旨；这就是我的做事准则。以此来提升企业的文化素质。把公司的整体利益放在第一位。本人作任何事崇尚率真、追求完美；完善设计方面的深度不足；调整和优化了不合理的设计方案和施工方案，遏止了隐形不合理投资等等。以经济合理性成本、最大地提升产品的竞争力，并形成行业优势的成本管理。
还得应对内外部一些人员的对行业的相关综合知识的陌生，以及业内相关强制性法规的不知情等诸多因素。但我的态度对任何人是友善的，若因工作中一些方案的优化调整，紧缩了工程成本的投入，（基本杜绝了个别人的暗箱操作）……而形成与相关机构(内部和外部)或个人利益意愿上冲突或伤害的话，我在这里表示道谦！那是我个人极不情愿的无意；（上边这些话是我离开前单位时我的述职报告的一段话）也是我的率真（将公司的利益放在最前端）造成的无奈。
评价与预期：
在当前，西安地区公共商业用房的工程造价，每平方米在3000元左右（含内外装修）；党校后勤综合大楼单体总面积为11360m2总造价水平应在3408万元以上。经结算尚未突破2000元/m2。（总价不到2200万元含内外装修和室外总体工程及锅炉房）更何况我们完善了配套设施，提高完善了整座楼宇的功能智能化程度（如网络信息传输，中央空调，安防自动监控，设备的无人监控等等）。该后勤综合大楼未来商业价值按十年内预估计算：每年以600万元在递涨！

尹长海 2008 11 22周六