房地产:09年1-11月房地产运行数据点评

房地产:09年1-11月房地产运行数据点评
事项：
　　12月10日，国家统计局公布了1-11月房地产运行数据。
　　评论：
　　销售畅旺，房价涨幅明显1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。销售畅旺局面已经基本稳定，交易市场复苏明显。在商品房成交价格方面，根据11月商品房销售额和销售面积计算出11月全国商品房成交均价5066元/平方米，同比增长30%，房价涨幅明显。
　　投资增速继续上行，但与过去十年平均同比增速相比仍有一定差距1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。房地产开发投资增速虽然维持上升趋势，但同比增速与过去十年平均同比增速28%相比，仍存在一定的差距，尚未恢复到历史增速水平。
　　房屋新开工数据超预期1-11月，全国房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点，11月单月房屋新开工面积1.62亿平方米，单月水平环比增长97%，同比增长195%。
　　我们在《1-10月全国房地产市场运行情况点评：投资复苏步履缓慢，未来仍需政策呵护》预计11月份仍处在政策博弈期，投资和新开工的增长情况并不乐观，仍将维持与10月份相似的震荡整理态势。本次统计局公布的数据超出了我们的预期，我们认为超预期的原因主要是今年销售畅旺，房价涨幅较大，开发商资金宽裕（1-11月预收款增长了66.5%、开发贷款增长了40.2%）且对后市充满信心，并且供给不足但需求仍然旺盛的市场环境也使开发商有强烈的补库存动力，因此开发商新开工动力十足。
　　投资和新开工面积增长明显，政策正由宽松转为中性偏暖我们认为，新开工数据的大幅增长在一定程度上缓解了中央对房地产投资复苏尚不稳固的担忧，未来政策将由宽松转向中性偏暖，12月9日国务院常务会议决定：个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。我们认为，适度调整政策方向有利于防止未来房地产市场过热，而继续保持中性偏暖的政策不变有利于巩固房地产投资的复苏基础，防止刚刚复苏的房地产投资再次走向衰退。
2010年上半年地产股仍有整体性机会，建议“逢低吸纳、逐步加仓至年底超配，迎接2010年上半年的行情”09年房地产销售畅旺的利润会在09、10年逐步计入损益表，在2010年会体现得更多，房地产上市公司09、10年业绩将超预期，另外，经过近半年的调整，目前主流地产股动态估值水平较低。“保招万金”等龙头2010年动态PE平均在18-20倍，许多区域龙头2010动态PE只有7-16倍，价值凸显。
　　建议把握两条投资主线：一类以“云天星球”为代表的中、西部二、三线城市的区域龙头，占地产股配置比例70%；第二类是资产重组和资产注入的公司，看好大股东土地多、重组方实力强的公司，如，广宇发展、中航地产、ST鲁置业、ST东源，占地产股配置比例30%。