从日本教训看 人民币升值将造成房地产泡沫出现

“广场协议“后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。人民币如果进入一个升值周期，房地产泡沫就会出现。

　　到底有多少国际游资进入了中国或者准备进入中国“豪赌”人民币升值？现在谁也说不清楚。但有一些数据和现象还是能说明一些问题。

　　中国的外汇储备近年来一直非正常地增长。目前外汇储备达到6600亿美元左右，其中2004年增加2000亿美元，增幅超过50%，实际利用直接投资和贸易顺差总计小于1000亿美元，证券投资和其他投资增长很快，说明很多资本不是通过正常的贸易和投机进来的。特别是误差和遗漏项由1998年的负180亿美元变成2004年正的270亿美元，说明资本由外逃变成了悄悄流入。其次，建设部谢家瑾司长透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3,同比增幅高达34.2%；2005年1~2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。

　　政府把国际游资当成洪水猛兽，开发商却把国际游资当成救命稻草。因为政府宏观调控后，银行的钱贷不出来了，苏浙民间资本也更加谨慎了，国际资本的进入成了维持房价“高烧”的希望。

　　我们的近邻日本在上世纪末曾遭遇过类似的问题。1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。从1987年到1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和；东京三越百货公司门前的一块土地价格能够买下整个美国好莱坞的土地！资产泡沫严重影响了实体经济的正常循环，并为1990年的股市大跌、企业倒闭、经济崩溃埋下了伏笔。

　　目前，如果中国政府出于实际经济发展的考虑或者为了应对国际社会的压力加快人民币汇率改革的进程，那对于房地产价格又会产生什么影响呢？