发布于：2009-08-06 19:37:06
来自：站务休闲/闲聊茶吧
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国务院规定的国有土地出让金标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。
在这三种方式中， 招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价 （包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准 至关重要。 区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局 出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、 出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995 年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、 住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行 利息及土地纯收益等基本因素。
由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低 价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由 于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价 标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新 增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者， 还有可能是企业改制涉及的土地出让等。
不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途 基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要， 难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使 用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定 的协议出让最低价标准。
②最低价确认方法
协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。
新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。
生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地， 土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。 其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收 益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、 县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标 准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人 民政府在批准农用地转用、征用土地时，
向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、 县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标 准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定 的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最 低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确 定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算： 协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60% 毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。 土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有 局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建 设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。
对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为 准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。 企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地 的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低 于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳8月4日，市房地产开发协会在蓝天宾馆举行房地产金融形势报告会，邀请国务院发展研究中心金融证券研究所副所长巴曙松博士、国金证券首席经济学家金岩石博士发表专题演讲，来自市建设系统和房地产开发业的300多名代表听取了专家的精彩演讲。报告会上，两专家结合各自研究领域，分别从宏观和微观层面，对当前房地产业面临的形势进行了全方位的分析，并对未来房地产业的发展方向进行预测。两位专家都不约而同地将城市化作为未来推动房地产发展的引擎。
巴曙松在分析当前国内投资形势时指出，在推动本轮房地产快速走向复苏的过程中，地方政府在其中发挥了积极的推动作用，但这次地方政府融资平台能力很大程度取决于土地的收入，具体表现在，许多城市土地拍卖中“地王”频频出现。中国房地产市场严格来说，从1999年房贷到现在，没有经历完整的洗牌周期，去年年底出现的调整期在很短时间内就度过，并重新出现了“面粉比面包贵”的情况。巴曙松认为，从未来更长期的发展趋势看，城市化正成为应对本轮国际金融危机的政策化导向。现在一些专家说我国的城市化水平已经达到45%，巴曙松认为是高估了，40%是比较可能的。按照测算，每增加一个城市户口，相应增加的城市基础投资就达到35万元，这对房地产开发业来说，发展潜力是巨大的。根据中国目前的国民经济发展增速，预计未来十到十五年间，按照新增城市人口10%算就是1.3亿，每年吸收消化大约1300万，这等于目前一个北京市的规模，对于房地产业来说，发展空间依然巨大。金岩石在演讲中，则结合日韩等亚洲国家曾经历过的城市化加速的发展阶段，认为中国未来30年的发展主题就是城市化，并预言将形成以北京和上海为核心的两大都市圈。
日本是在二次大战后迅速完成城市化阶段的亚洲国家。从1950年开始，日本经济逐渐“起飞”，股市楼市吹起了震惊世界的“超级泡沫”，直至1989年—1990年泡沫破裂，日本经济进入了“颓废的十年”。人们在过分渲染日本经济颓废的时候，往往忽视了1950年—1990年的日本经济奇迹，忽视了在此期间发生的城市化趋势及相应的经济结构调整。从日本的城市化进程看，1950年的城市化率为34.9%，此后逐渐加速，在上世纪70年代达到高峰后开始减速，直到1989年—1990年股市楼市双双崩盘。若把日本的城市化率与中国比较，中国经济正处于日本1960年—1980年的阶段。“也许人们会说，中国是大国，不应该和日本相提并论，而应和美国进行比较。”金岩石认为，其实中国和日本是最具可比性的：第一，两国都是亚洲国家，文化传统和生活习惯有诸多相似；第二，两国都是人口高度密集的国家，按照可开发的人均土地面积衡量，中国更接近于日本而非美国；第三，两国都是资源相对稀缺的国家，人均资源占有率远低于世界平均水平。如果把日本经济视为一个微缩的中国经济，今日日本的城市化现状就代表了中国的未来。中国的城市化和日本相比大概只有量的差别：中国会有两个以上超级城市，即大北京和大上海；千万以上人口的大城市会多于70个；百万到千万人口的小城镇会数不胜数。
金岩石预测说，在城市化的推进过程中，无论是楼市还是股市的价值都存在被高估的情况，并且下一步还要继续以超出人们预料的水平上涨。
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