发布于：2009-07-26 21:29:26
来自：站务休闲/闲聊茶吧
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6月以来频繁问世的“地王”终于引起了国务院高级领导的关注，与之连带的房地产市场，又一次开始考验中国决策层的政治智慧。
《中国经营报》记者获悉，7月9日，国务院召开分析座谈会。在该会议上，国务院有关领导特意提到6月以来频繁出现的地王现象，询问与会者的看法。与此同时，一份关于房地产运行情况的汇报，亦在得到国务院分管领导批示后，被转发给住房和城乡建设部(下称建设部)以及所有省级政府。
批示要求在今后一段时间内对房地产市场加强市场监控及分析，对市场中的新情况新问题，要做到“时时汇报”。接近建设部的人士称，这条批示是为近期房地产市场政策的基本原则。
问“地王” 三次“调研”
“现在地王频出的情况，已经引起了国务院高层领导的关注，国务院有关领导在7月9日的座谈会上，还特意问到了地王现象的事情，要求参加座谈分析会的人士各抒己见。”日前，一位接近建设部的消息人士向记者透露。
记者了解到，在这次座谈会上，国务院有关领导总共提出了三个问题，其中“地王问题”位列第二，其他两个问题分别是对房价走势的看法，以及开工面积、固定资产投资总额等先行指标下降问题。
不过，最受关注的仍然是“地王问题”。与会人士向高层汇报称，地王现象在6月以来确实存在，但仍属于北京、广州等局部地区的现象，并没有出现蔓延趋势，而4月以来中国主要大中城市楼市“回暖”速度，确实“超过预期”。
一位与会人士称，在会议进行房地产市场情况的汇报中，明确表示国土资源部近期公布的地价平均占房价23.2%的数字“也难以使业内人士相信”，并建议对现行土地招拍挂制度进行完善与改革，言外之意要避免地价推高房价的连锁反应。
与会人士称，对此，国务院有关领导并未直接表态。不过，对于土地价格市场问题的关注，却一直延续下来。前述消息人士称，7月21日，国务院政策研究室再次邀请多方人士对房地产市场情况进行汇报，之前还特别指出，要求与会者准备开工面积、土地价格、市场价格、固定资产投资总额等房地产市场的关键数据，进行“有技术基础”的讨论与分析。
据了解，参加此次7月21日会议的包括易宪容、潘石屹等人。与会人士向记者透露，这次会议的“调性”与7月9日召开的国务院经济形势座谈会一致，只是要求各方人士畅所欲言，而国务院政策研究室则“只听不说”。
“保”或“压” 两派“争议”
记者了解到，在7月21日国务院政策研究室召开的会议上，对于日后房地产市场的政策是保还是压，进行了激烈的争论，“以易宪容为首的一派建议政府对于目前已经陷入上涨通道的房地产市场尽快关紧政策闸门，而以潘石屹、任志强为代表的一派，则声称房地产市场回暖的基础尚不牢靠，政府应该继续给予相应的政策保障。”
在会议上，“打压派”提出，目前房地产由于信贷政策宽松，导致大量投资性甚至是投机性需求的重新入场，从而导致了5~6月份个别中心城市的房价出现快速上涨。在向国务院有关领导的汇报中称，2009年1~6月房地产个人按揭贷款高达2829.16亿元，较2008年同期的1734.09亿元增长了63.1%，不少人认为这其间，便有不少投资性需求，尤其是二套房贷政策在2008年有所放松之后。
每当政策面临松动还是从严的选择之时，两派力量总是针锋相对，难以调和。在这次会议上，针对易宪容等人提出“从严调控”的论调，任志强、潘石屹等表示不同的意见，他们的根本依据在于楼市回暖的基础仍然不是十分牢靠，此时对房地产“从严治之”，会影响回暖的基础。
记者从建设部方面获得的数据表明，从6月开始，广州、北京、杭州等房地产中心城市的销量在经历了一轮快速上涨之后，已然出现冲高回落的情况。根据中国房地产指数系统的监测数据，6月29日~7月19日三周，广州商品住宅成交量较6月平均水平下降41.2%，杭州则下降31.1%，北京、上海则分别下降了6.7%和5.2%。
“在7月9日的分析座谈会上，国务院有关领导也听取了这组数据。”一位与会人士告诉记者。
而任志强在7月21日国务院政策研究室召开的座谈会上亦明确指出，目前楼市的回暖还只是“填坑”，未来还有很大的不确定性，在此时对房地产政策收紧，将影响整个行业的回暖态势，并且会有伤及全局的风险。
全部回复（1 ）
只看楼主 我来说两句 抢板凳人民日报:房价到底怎么了 回升速度出乎预料
2009-8-5 14:15 来源:东方网
政策优惠支持，需求集中爆发，供应相对不足，企业资金压力减缓，房价出现温和回升但速度出乎预料
关于房地产市场是否真正回暖的争论尚未平息，市场就突然迅速火爆起来。
据国家发改委、国家统计局统计，6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，今年以来首次出现同比上涨；环比上涨0.8%，已经连续4个月环比上涨，且涨幅不断扩大。二手房价格同比上涨2.2%，涨幅较大。总体来说，全国房价呈现触底温和回升的态势。
人们的目光聚焦在不断上涨的房价上。量价齐升，来势“凶猛”，令买房人甚至卖房人都有些措手不及。
本轮房价上涨与今年以来房地产市场成交量的明显回暖直接相关。去年底，为应对国际金融危机，中央和各地政府采取了一系列鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的措施。今年上半年，全国商品房销售面积超过3.4亿平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长达33.4%。商品房销售额15800亿元，同比增长53%；商品住宅销售额增长57.1%。
中国房地产协会秘书长朱中一认为，随着国家和各地出台的促进房地产市场健康发展的政策措施逐步落实，成交量增长较快，表明居民住房消费信心已经明显增强，房地产开发投资信心也在逐步恢复。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，在鼓励购房政策和年初房价较低的双重刺激下，积压了近两年的刚性需求爆发，带来了市场交易量的快速上涨。但另一方面，去年房地产市场调整时期投资低迷，新开工项目大量减少，造成了目前和今后一段时期市场供应量相对不足。在两种因素作用下，部分城市的局部区域出现供不应求的情况，导致价格快速上涨。
今年上半年，房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%。朱中一认为，房地产企业资金状况较去年底有了较大改观，使企业失去了降价促销的动力，比起降价力度最大的春节期间，价格的回调也表现为涨价。
“从这些因素看，近一段时间全国房价上涨有其合理性。房价见底回升，也是市场回暖的重要表现。”董藩说。
风险隐现
热点城市房价快速上涨的背后，是投资投机型需求加速入市、二套房贷政策松动、土地市场非理性“抢地”、捂盘惜售引起市场恐慌
在全国房价整体呈现温和上涨的同时，一些热点城市、热点区域的房价则出现了过热迹象。3月以来，北京、上海、杭州、广州、深圳等城市，房价上涨较快。以北京为例，市统计局公布的最新数据显示，北京新建住宅价格已经连续4个月上涨。上半年，北京四环路以内新建住宅期房均价为16967元/平方米，比一季度上涨1843元；四环至五环路住宅期房均价为15748元/平方米，比一季度上涨951元。许多项目的售价，已经超过2007年房地产市场过热时期的最高价。
热点城市房价快速上涨，既有上述合理因素的支撑，也隐藏风险较大的因素。
需求方面，除了刚性需求大量入市，在对未来通胀预期的心理影响下，投资性需求甚至投机性需求大量进入热点城市的房地产市场，推高了房价。住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰透露，目前，部分城市超过四成的购房者都是以投资投机型为主，其中有大量外地甚至海外的投资者。
银行信贷对个人住房按揭贷款的相对宽松，尤其是一些城市对二套房按揭贷款人为降低准入门槛，有力支持了投资投机型需求大量入市。今年上半年，个人住房按揭贷款达2829亿元，同比增长63.1%。前一段时期，不少项目的销售人员都向购房者私下承诺，可以与银行合作，以低于30%的首付、优惠利率购买二套房甚至三套房。
文林峰指出，正常的投资型需求之外，中央政府一向对房地产市场的抑制投机行为毫不动摇。即使在市场低迷时期，中央的支持政策也只是放开了改善型自住住房的贷款政策，对二套房贷款仍有严格的政策限制。只是一些地方的商业银行为了获取收益、争夺个人按揭贷款这块“肥肉”，放松了政策边界，导致贷款政策大大松动。
楼市的热度开始传导至土地市场，宽松的资金、乐观的预期使房地产开发商再次大胆出手拿地，热点城市的热点区域近期不断刷新“地王”纪录。
同时，随着市场热度不断上升，一些城市出现了较为普遍的开发商捂盘惜售、哄抬房价等现象。这些现象扰乱了正常的市场交易秩序，引起普通购房者的恐慌，使许多购房者加入盲目追涨的行列。
朱中一认为，去年底实施一系列政策的目的是稳定房价。目前，部分城市房价上涨过快，必然带来很多问题和潜在风险。
稳字当头
稳定供应，严审信贷，细查“地王”，打击违规，《城市房地产管理法》开始修订，着力稳定热点城市房价
在上半年房地产市场量价齐涨的同时，房地产投资回升速度却仍然缓慢。
今年上半年，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比去年同期回落23.6个百分点。其中，商品住宅完成投资10189亿元，增幅比去年同期回落29.3个百分点。全国房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%。房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5%。
据朱中一介绍，北京、上海、江苏、福建、广东等房地产市场份额较大的城市，上半年商品住宅开发投资均出现了不同程度的下降。“这些城市尽管是楼市回暖的先锋，但从整体上看，企业的投资信心还在恢复过程中，房地产市场回暖的基础还不够稳固。”
从全国看，房价变化呈现出较大地区性差异。6月，70个大中城市中有34个城市新建商品住房价格同比上涨，63个城市月环比上涨。文林峰认为，未来一段时期，不同城市的市场走势将进一步分化。
“房地产市场的地区差异越来越明显，东部地区率先复苏反弹，但中西部大部分地区房地产市场依然低迷。这种情况下，尽管一些热点城市出现过热苗头，但目前并不宜马上出台全国性的、一刀切的抑制房地产市场的调控措施。”文林峰说。
董藩认为，房地产投资低迷，有可能在未来两三年加剧市场的供不应求，导致价格进一步快速上涨。当前，应该继续对优质的房地产项目和自住型、改善型的购房需求提供适度宽松的信贷政策，以保持合理的投资规模和鼓励普通商品住房消费。同时，地方政府应该持续增加土地供应，稳定市场预期。
在楼市回暖尚不稳固的情况下，热点城市、热点区域房价快速上涨和市场上出现的非理性行为，已经引起有关部门高度重视。住房和城乡建设部有关负责人表示，将重点加强对这些城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，督促其加强供需双向调节，增加土地供应、引导开发企业加快投资建设，严格执行个人购房贷款政策，合理调节住房需求，着力稳定房价。
银监会新闻发言人廖岷近日表示，银监会将认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，严格落实借款合同面签制度，认真核实借款人首付款真实情况，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题，一经发现，将及时予以严肃处理。国土资源部也正密切关注土地市场的变化情况，尤其对“地王”进行严格的检查和监管。
记者了解到，住房和城乡建设部等部门已启动《城市房地产管理法》修订工作。此次修订的侧重点将放在市场监管上，明确界定住宅消费者、房地产开发商的权利、义务和责任，注重对住宅消费者的保护。
朱中一说：“在回暖还不稳固的情况下，房地产企业应该保持清醒，不能对形势过于乐观。”
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