发布于：2009-04-28 11:25:28
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媒体聚焦商业地产的三个阶段
发布时间：2006-6-9 作者：王健林
“商业地产”，这个词在国外是没有的，“商业”和“地产”在国外是两个名词。商业地产是很中国化的说法，它实际上是以租金收入作为投资目的的投资行为，而不是房地产开发。我认为商业地产在中国的发展分为三个阶段，最初的阶段是开发公司阶段，中级的阶段是投资公司的阶段，最高级的阶段就是金融公司的阶段。真正的商业地产处于金融公司，也就是资产证券化的阶段。
第一个阶段是开发公司的阶段，这也是目前中国大多数房地产企业所从事的阶段，这实际上是商业地产很初期很混乱的阶段，因为这个阶段的投资商绝大部分是由住宅开发的房地产商转型而来，他们把做住宅的思维模式带到商业地产的模式当中，把一个商铺或者是一个商场分割、切割，有的做一层，有的做几层。这种模式我认为实际上不是商业地产，而是房地产开发行为。对于这种模式，我们的发展研究部做过一个调查，选了中国30个有代表性的大型购物中心做模型，发现，在中国凡是做销售性的购物中心，现实状况是：90％经营情况都不好。剩下10％也仅能勉强维持。凡是把商业地产做成追求短期现金流这种行为所开发出来的商业中心，几乎没有好的结果。
第二阶段是投资阶段，可以是零售企业也可以是房地产企业，甚至是其它的公司，有了一点钱，或者这些公司在实践当中认识到销售商铺行不通，就改成只租不售，然后统一招租，追求长期性的稳定性的手段，这是第二个阶段。这个时候，无论原来是什么企业，现在都变成投资型了，是一个投资公司阶段，这个阶段带有了商业地产的一种雏形，起码做到了只租不售，有一个整体的商业规划，有一定的保证。但是，我认为这个阶段也不是真正的商业地产，那么，什么是真正的商业地产呢？
就是第三个阶段，是金融公司、资产证券化的阶段，也就是目前在国外非常流行的信托基金。商业地产不再是房地产企业行为，而是一个金融企业的资产证券化的行为。国外购物中心的房地产商或者营运商，超过90％会选择基金方式融资的项目，由一个金融公司发行债券和股票。用长期的资金来开发项目，因为是金融企业的行为，是投资证券化的行为，由证券机构、证监会、交易所来监督，审批程序很严格。这种投资才是真正的商业地产，也是我们今后追求的方向，是中国商业地产应该学习的。
我相信，任何事物刚开始发展的时候都可能经历混乱，但再经过三五年，中国的商业地产一定会走向第三阶段，到了那个时候，商业地产才是真正的商业地产。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳山河镇为国家建制镇和国家重点小城镇，地处五常市南部黑吉两省交界处。距五常市政府所在地25公里，地理坐标为东经127°12′--127°14′；北纬44°42′--44°44′。山河镇1946年解放，1947年成立山河县，1948年设山河区，1954年5 月成立山河镇人民政府，是五常市所属独立建制镇之一，1996年被国家建设部等六部委评为国家重点小城镇。境内有溪浪河、拉林河、石头河三条主要河流,雪乡公路、哈吉公路、山榆公路和拉滨铁路贯穿全境。全镇辖区有13个行政村,98个自然屯,6个社区居民委员会,总人口63,270人。其中农业人口35,605人。全镇辖区面积160.4平方公里,建成区面积5.5平方公里，耕地面积11万亩，林地面积3.8万亩。
山河镇党委、政府坚持科学发展观,深入贯彻党的十七大精神，促进城乡统筹发展，加快小城镇镇建设。本着“小城镇，大战略”的发展方针，结合山河镇“十一五”规划蓝图，立足实际、着眼长远、科学谋划、重点推进，加快小城镇建设和城乡一体化进程，努力创建“生产发展、生活宽裕、社会和谐、环境整洁、管理民主”的现代化小城镇， 以“稳定发展一产，提速发展二产、规模发展三产”为主线，大力推进城乡一体化进程。以黑龙江省委吉炳轩书记关于林地共建试点镇的指示为契机，对全镇主干街道、三条环城公路和部分巷道进行了改造,并主要街道实施高标准的绿化和亮化工程。自来水入户率达到98%以上,电话和有线入户达到80%，电力、信息、通讯、金融、文教、卫生、道路、给排水等基础设施进一步完善。2008年山河社会生产总值87，398万元，粮食总产量48,160吨,农民人均纯收入6101元。现有畜牧、棚菜、草编、花卉、仓储粘玉米等多家协会。林木加工、乳品、粘玉米、食用菌等产业极具规模，产业机构调整卓见成效。宅店合一的模式综合楼50万平方米, 改造棚户区6万平方米。建成经济适用房小区和高级住宅小区12万平方米,在镇中心建成了综合性封闭大市场、农资大市场，建2000平方米的敬老院综合楼，辟建了4万平方米的休闲娱乐广场,极大改善了人居环境。招商引资取得辉煌成绩，现有法人企业220家，利润22，000万元。 山河镇农业生产以水稻为主，“五常大米”享誉遐迩。辅谷类、豆类，多种经营生产以棚室蔬菜、中草药种植和畜牧业为主。
山河镇工业发达，工业生产门类繁多。已发展以黑龙江省农林特产城为骨干的龙头企业31处，涉及木材、食品、制米、酿造、塑料、五金、建筑、鞋业加工、肉类加工、畜牧开发等十几个行业。省属山河屯林业局及林户工业、企业坐落在城区东南部。
山河镇商业发达，有商服18万平方米，工商业户4，000余户。完善了电力、邮政、电信、金融、娱乐、文教、卫生等基础服务设施。
山河镇有学校22所，其中完全高中1所，朝鲜族中学1所，完全初中2所，特殊教育学校1所。小学3所，各村设有14所小学及下伸点。
目前,在镇党委带领下，正齐心协力,发挥优势,挖掘潜力,努力实现五常市委“一个率先、两个跨越、四个加快”工作目标，再创山河经济社会发展新辉煌。
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