发布于：2009-04-28 11:23:28
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媒体聚焦商业地产的三个阶段
发布时间：2006-6-9 作者：王健林
“商业地产”，这个词在国外是没有的，“商业”和“地产”在国外是两个名词。商业地产是很中国化的说法，它实际上是以租金收入作为投资目的的投资行为，而不是房地产开发。我认为商业地产在中国的发展分为三个阶段，最初的阶段是开发公司阶段，中级的阶段是投资公司的阶段，最高级的阶段就是金融公司的阶段。真正的商业地产处于金融公司，也就是资产证券化的阶段。
第一个阶段是开发公司的阶段，这也是目前中国大多数房地产企业所从事的阶段，这实际上是商业地产很初期很混乱的阶段，因为这个阶段的投资商绝大部分是由住宅开发的房地产商转型而来，他们把做住宅的思维模式带到商业地产的模式当中，把一个商铺或者是一个商场分割、切割，有的做一层，有的做几层。这种模式我认为实际上不是商业地产，而是房地产开发行为。对于这种模式，我们的发展研究部做过一个调查，选了中国30个有代表性的大型购物中心做模型，发现，在中国凡是做销售性的购物中心，现实状况是：90％经营情况都不好。剩下10％也仅能勉强维持。凡是把商业地产做成追求短期现金流这种行为所开发出来的商业中心，几乎没有好的结果。
第二阶段是投资阶段，可以是零售企业也可以是房地产企业，甚至是其它的公司，有了一点钱，或者这些公司在实践当中认识到销售商铺行不通，就改成只租不售，然后统一招租，追求长期性的稳定性的手段，这是第二个阶段。这个时候，无论原来是什么企业，现在都变成投资型了，是一个投资公司阶段，这个阶段带有了商业地产的一种雏形，起码做到了只租不售，有一个整体的商业规划，有一定的保证。但是，我认为这个阶段也不是真正的商业地产，那么，什么是真正的商业地产呢？
就是第三个阶段，是金融公司、资产证券化的阶段，也就是目前在国外非常流行的信托基金。商业地产不再是房地产企业行为，而是一个金融企业的资产证券化的行为。国外购物中心的房地产商或者营运商，超过90％会选择基金方式融资的项目，由一个金融公司发行债券和股票。用长期的资金来开发项目，因为是金融企业的行为，是投资证券化的行为，由证券机构、证监会、交易所来监督，审批程序很严格。这种投资才是真正的商业地产，也是我们今后追求的方向，是中国商业地产应该学习的。
我相信，任何事物刚开始发展的时候都可能经历混乱，但再经过三五年，中国的商业地产一定会走向第三阶段，到了那个时候，商业地产才是真正的商业地产。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳时间：2009年05月13日 07:30:19
与楼市成交迅速恢复相比,土地市场也正从冷清转为活跃。中国指数研究院的最新监测报告显示,"五一"后的第一周,20个重点城市共推出土地宗数环比增长73%;推出土地面积环比增长48%;成交土地宗数环比增加13%;成交面积环比增加34%。
土地交易的回暖是因为买卖双方都表现出积极姿态。一方面,地方政府为了促进土地的有效成交,开始主动"迎合"开发商;另一方面,受楼市回暖影响,开发商对土地储备的态度也有新变化。
政府谋激活地市
地方政府在近期的土地市场回暖中"功不可没"。"土地出让金直接关系到政府的财政收入,特别是在当前亟需投资拉动经济的情况下,土地收入对政府的意义更为重大。目前地方政府采取的各类措施也相当'应景'。可以看出地方政府对土地收入的依赖性还是很大,依然希望土地能够卖个好价钱以充实财政。" 易居房地产研究院高级研究员回建强认为。
上海去年11月就在工业用地出让中出现土地挂牌预告,意在地块上市前,提前对开发商的拿地需求进行摸底,避免土地上市后遭遇流拍。近日上海又将这一手法又扩至商办用地,以促进有效成交。今年1月,厦门在出让一幅商务金融用地时采取了挂牌预申请的出让方式。而本月5日,北京市土地储备中心也正式启用土地预出让制。此外,北京还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限。业内人士认为,如果市场反应良好的话,土地预出让的范围和城市可能进一步增加;而采取延缓土地出让金缴纳期限等"妥协"措施,也是政府激活低迷土地市场的一个策略。
开发商攒钱抄底
地方政府努力地在"抛绣球",对土地有客观需要的开发商们的热情也逐渐被唤起。虽然去年楼市低迷,但一些去年行动谨慎的开发商也攒下不少钱,同时在今年销售回款及融资顺利的情况下,开发商抄底拿地的兴致也愈见高涨。具体到开发商,拿不拿地原因并不相同。
"财大气粗"型。如4月绿地集团以9.5亿元、高出起始价36%的价格拿下松江区辰花路15号B地块,这也是上海今年以来总价最贵的地块。加上今年2月在天津拿下一块1100亩的地块,3月底宣布投资百亿元参与上海嘉定新城1050亩的项目建设和老城改造等,绿地的土地储备正以惊人的速度增长。而前两年绿地在上海的拿地资金约80亿元,销售回款则达100亿元,也暗示其有充分的资金拿地。
"迫不得已"型。如4月金地以5.6亿元拍得上海青浦一幅住宅用地,总价超出底价82%,该地块也成为2008年以来上海溢价率最高的地块。据了解,前两年金地在上海的销售额有77亿元人民币,却一幅地也没有买过,而且也已没有新的发展项目,所以此次大方出手被业内视作情有可原。此前金地董事长凌克已向媒体表示,虽然截至2008年底的土地储备可保障公司未来3年的开发量,但是要考虑2011和2012年的利润增长及今后的持续发展,2009年必须拿地。据悉,金地今年预计用50亿至100亿元的资金买地,但倾向于短平快的项目而非周期长的大项目。
"入不敷出"型。如招商地产在07、08年花了18亿元在上海拿地,但这两年的销售回款却只有6亿元。虽然前期花大钱买下的95万平方米的土地使其有了一定的储备,但考虑到其回款资金量偏少,现在想拿地怕是"力不从心"。
新一轮圈地开始
"在备受政策和资金重压的2008年,土地储备某种意义上成了开发商的沉重负担,叫卖二手地或寻求土地'合作'的情况增多,退地事件也时有发生。但如今楼市形势又好转起来,随着商品房存货获得消化,土地储备又一次实现角色转变,从此前的麻烦、负担变为开发商赖以生存和进一步发展的重要财富。"回建强表示。
的确,随着楼市销量不断攀升,房地产开发企业的可持续发展问题就会凸显出来。这就不奇怪土地市场为什么会突然热起来。以上海为例,今年一季度,上海包括本地、外来及外资的品牌开发商无一家在土地一级市场拿地;但进入4月后,14幅经营性用地挂牌出让无一幅流标,并且普遍出现高溢价情况,而5月推出的几十幅土地也都有企业报名参与。
回建强还指出,在新一轮的圈地活动中,大型开发商表现积极,如近期有金地、绿地、SOHO中国、汤臣等知名企业纷纷出手,或从一级市场竞价,或在二级市场收购,都表现出对后市的乐观态度,积极"抄底"。同时,大开发商的积极行动似乎也凸显了中小开发商的尴尬,"在市场回暖中,明星企业可获得更多机会,往往凭借资金方面的'底气'占尽先机。"
□ .李.和.裕 .上.证
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