发布于：2009-04-28 11:08:28
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论地产商选址与零售商选址的区别
发表日期： 2008-11-06 15:13:58 作者： 佚名
无论是零售商选址开店，还是地产商选址搞商业地产开发，选址的实质都是对商业经营场所的价值判断。相对于地产商如何选址，人们大多议论的是零售商如何选址的话题。其原因，是土地的商业用途划分不由开发商决定，再加上前些年土地供应紧张，开发商拿地的压力，使其很难再注重土地商用价值的评判。但是，随着商业用地的不断增多，加之失败的商业地产开发所导致的店铺空置问题日益严重，对商业用地进行价值评判的重要性已经引起业界的高度重视。
笔者认为，对于地产商提供场地，零售商在此贩卖商品，这样一块共同使用的场所，了解两者对这一场所的不同价值评判，不仅直接关系两者各自的收益，也是两者在同一商业价值链上达到协调一致的关键。以下就两者在价值评判中的几个不同点谈谈自己的看法。
一．看场所的视点不同
以什么为标准评价商业经营场所的价值？零售商是以自己的店铺为标准，地产商是以商圈及立地条件为标准。更具体地说，零售商以自己店铺所处场所为视点，判断商圈及立地条件是否满足开店的要求。地产商以商圈及立地条件为视点，判断场所具有多大的商业地产开发价值。前者是由小向大看，即由场所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看场所。
二．对顾客类型划分的标准不同
顾客不仅是零售商获取收益的直接保障，同时，地产商也要依据场所能给零售商带来多少顾客、带来什么样的顾客来收取店铺租金。但是，两者对顾客类型的划分却有如下的不同。
零售商面对的是某一类消费群体的某种特定需求。所以，零售商对顾客进行分类时，是依据店铺经营的商品品种，对这类消费群体进行详细分类。例如，时装店要依据顾客的年龄段、工作性质、工资收入、生活方式等从不同角度进行详细纵向分类。详细分类的目的是为了调整商品构成，从而满足不同客层的不同需求。
地产商面对的是各类不同业种、业态的店铺所包含的综合性顾客群体，所以，地产商是依据现有的各种业种、业态所服务的顾客特征对整个商圈内的顾客进行横向分类。例如，高收入中年女性购买服装去百货店、一般家庭妇女购买服装去综合超市、年轻女孩购买服装去时装店等。横向分类的目的是根据不同业种、业态的店铺在城市空间中的分布规律，选取与场所相适宜的业种、业态，依据消费者的空间性购物行为来判断这里能来多少顾客。由此，为确立招商目标、制定租金价位提供依据。
三．对场所的基础数据使用目的不同
无论是零售商还是地产商，选址中都要对反映商圈及立地条件状况的数据进行统计，但这些数据使用目的不同。
零售商利用此数据的目的是进行营业额预测。特别是经营管理模式已经定型的大型连锁业，让它去改变经营管理模式去适应商圈及立地条件非常困难，所以，店铺的商圈及立地条件就成了店铺是否盈利的决定性因素。
地产商利用这些基础数据，是以驻场所有店铺的整体收益最大化为目标，确定招商的业种、业态及规划建设规模。对于刚刚起步的新区建设，用此数据与最低端商业活动得以成立的最低要求进行比较，直接就可以判断项目的可行与否。
四．对商圈未来发展方向的期望不同
零售商希望未来商圈的同质化扩大，不希望商圈的性质发生变化。因为，每一个成熟的店铺都需要一个稳定的消费群体，商圈同质化扩大意味着适宜自己的顾客增加。商圈性质的变化意味着店铺不是因顾客减少而遭淘汰，就是在开发商的业态调整中遭淘汰。
地产商不仅希望未来商圈扩大，同时希望商圈质的提高。高层次的商圈可以吸引高端商业的进入，同时带来物业的升值。对一般的商业地产开发来说，建设周期一年，3-5年收回建筑投资，接下来就是业态调整。这并不是开发商情愿这样做，而是激烈的市场竞争要求从选址阶段就要开始考虑3、5年后的业态调整，以适应环境的变化。
除此之外，两者对商圈范围的界定、竞合店的选出、进驻成熟商圈的条件等等也有很大不同。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳目前，全国有各类示范街近200条，其中中宣部等6部委先后五次推出全国性示范街81条，各省市公布的示范街112条。这些示范街在规范经营行为、维护市场秩序、繁荣市场经济等方面 作用突出。据不完全统计，全国现有着名商业街步行街200多条，今后几年正在建设和规划中的商业街步行街近百条。
中国城市商业网点管理联合会步行商业街工作委员会前不久分别到上海、南京、济南、天津、杭州、吉林、沈阳、大连、贵阳、成都、重庆、宜昌等12个城市进行考察座谈，认为我国步行街商业街（区）主要有以下四种类型：
1．历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市名片，体现城市繁荣。如北京王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。
2．专业商品街和服务性街区。如北京南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，南京的珠江路、天津南市食品街、广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。
3．旅游观光休闲街。尤其是有很长历史和文化底蕴的古城镇，如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地、南京夫子庙等。
4．室内商业街。如北京东安商场的地下"老北京一条街"，沈阳兴隆大家庭"室内商业一条街"等，MALL里和地铁里商业街也属于这个范畴。目前，我国商业街步行街有两个趋势值得关注：
一是从经营走势分析，第一种类型，即历史上形成的、城市中心区和城市区域中心的商业街步行街，购物比例呈下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，因此，正面临经营业态和错位经营的调整，进入再次 改造期。其他三种类型，只要定位准确，经营状况越来越好。
二是大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射。在经济发展中，城市改造结合商业结构调整，特别是地级市和旅游城市，都十分重视步行街商业街规划，都十分重视步行街商业街建设。我们可以断言，用不了几年，我们将看到风格各异、各具地方特色的商业步行街点缀在全国249年地级市和众多大大小小600多个的城市，到那时，我们的国家一定更美了。
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