地产股上涨背后有因 中信牵头调研保招万金

2月的最后一周，中信证券率领超过50名机构投资者在华南调研“保招万金”（保利、 招商地产、万科、金地）等地产业龙头上市公司，确认地产公司近期成交量大幅上扬后，开始出具报告力荐地产股。

3月5日，两会传出二套房与首套住房享受同样政策的消息，标志二套房全面解禁。

与此同时，地产股开始稳步上扬。深圳某基金经理认为，由于地产公司仍存在诸多的不确定性，这种推波助澜的做法或许只是一厢情愿。

机构热捧

2月末集中调研房地产市场的券商远不止中信的团队。

瑞银分析师章海云告诉记者，他们团队也在2月末走访了广州地区约20个项目，项目开发商包括四小龙、合景泰富和部分未上市的当地房地产公司，感受到当地市场购销两旺的氛围。房价企稳且销量见增，他们认为广州的住宅市场目前开始出现触底反弹迹象。

申银万国、 招商证券、中金三大研究所同时推出对房地产市场表示乐观的研究报告。3月3日下午3点收盘后，申万立即通过电话会议推荐了地产股。

3月4日，地产股和金融股的配合有力地推动了大盘的上扬，招商、金地、保利、万科等华南地产股拉上涨停或接近涨停。地产股从2月底开始已连续多天上涨。

招商地产董秘刘宁告诉记者，目前的销售数据确实不错，中信证券带的团队去了兰溪谷售楼现场考察，亲身感受了楼市回暖。

而万科的金域华府在每平方米加价1000元之后依然售罄。

“为什么现在楼市成交回暖？可能是房价跌到了一个相对平衡点上导致需求增加。”刘宁对记者表示。

记者查阅2月份广深楼市的统计数据也显示，楼市的总体成交状况明显好转，“井喷”的需求量在短时间内创造了楼市年后的“小阳春”。同时，从近期市场中的成交状况来看，市场需求也多以刚性需求为主，在部分地区投资客已经出现，但数量还相对较少。

2009年2月，深圳一手房成交面积为48.84万平方米，环比上升24.51%，同比上升580.24%，同时成交均价为10987元/平方米，环比下降0.42%，同比也下降24.48%。二手房成交面积为47.41万平方米，环比上升11.68%，同比则上升236.95%；成交均价为11184元/平方米，环比下降2.99%，同比下降15.30%。

另根据阳光家缘网的最新监控数据显示，2月广州楼市总成交量达到7579套，比起1月的5850套又有所攀升。

整体来看，仍是量升价跌的趋势，这将有利于楼市成交量的回升，市场好于预期，是机构热捧地产股的直接理由。

上涨诱因

3月3日晚间，广东省政府发布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，分为加大保障型住房建设、鼓励住房消费、支持开发商积极应对市场三部分内容，具体有15条救市措施。

“地产股上涨的这种声音越来越多，他们应该都是提前听到了广东要出救市的消息。”一私募基金经理告诉记者。

15条中最引人注目的是开发商可延长土地出让金缴纳时间，增值税清算由预缴、清算期缴纳改为可以分期缴纳，土地出让金占开发总支出的25%左右，这有利于缓解当前开发商普遍资金链紧缺的困境，对地产商是重大利好。

年后这一轮反弹中，地产股涨幅低于大盘涨幅，财神私募基金经理赵公明告诉记者，其原因有多种，首先是房价持续下跌，市场预期楼市还会低迷，其次有基金减仓的因素，还有地产公司资金紧张等等综合因素。

赵公明认为，预期未来地产股将跑赢大盘，主要是因为2月份的地产市场成交量回升较快，超出大家预期，所以相对市场来说，其他板块已经提前涨完，地产股反而有了反弹的空间。

长城证券房地产分析师黄清林告诉记者，其他的很多板块都有政策、产业规划在推动，最近楼市销售情况不错，比机构预计的要好得多。“地产和宏观经济的调整通常表现出高度的一致性，短期内楼市调整还不够，但这是行业的情况，资本市场不完全按照这个来出牌，股市炒作的是短期的概念。”

不少分析师认为，地产前期涨幅不大，缺少获利盘回吐，地产公司的大小非问题也早已解决，只要有大资金买，股价就很容易上去。

警惕陷阱

“未来地产股能上涨多少很难讲，要看基金和市场对地产股未来的预期强度。这只是广东出的文件，不是国家出的，所以利好影响程度还不是特别大，现在主要看两会能不能出地产的利好。”一私募人士这样认为。

据记者了解，券商推荐地产股，除了一些表象显现回暖原因外，其背后恐另有原因。

黄清林对记者说，机构就是上市公司的利益同盟者，在融资之前一段时间，都会想办法抬高股价，所以大家都会推荐买这只股票，推荐股票好坏，要看券商和公司之间有没有实质性的利益关系。“事实上，对国内那些大行的报告的可信度都要打个问号，他们往往被基金和上市公司挟持了，中小券商目前还没做基金服务，出的报告相对要公正些，也为了打自己的品牌。”

保利地产在2月中旬公布融资80亿元后，不少机构都在强烈推荐保利地产。而今年想融资的地产公司也不在少数，如金地等都有再融资需求。

上海某基金经理告诉记者，券商力推地产股，并无所谓阴谋之说，机构手里有了地产股当然希望它涨。地产公司想融资，基金公司希望股票上涨，这是双赢。

“他们只看到了有利的数据，但我却看到了不少不利的数据。”深圳某基金公司经理告诉记者。如正常的租售比为100-200之间，而目前我国一线城市实际的租售比还在300-400之间，房价收入比正常是3-6倍，而一线城市目前的数据普遍在10倍以上。“楼市连正常的数据都不是，更别说到底，所以还是持谨慎态度好。”

去年11月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，但业内人士普遍认为这仅仅是房产刚性需求的释放,即使二套房政策放开也是释放刚性需求。“反弹并不代表反转,房地产调整远未结束。”一位开发商朋友私下对记者说。