2009变革元年地产大腕突围

　行业大洗牌

　　2009年，万科并不看好市场行情，准备将“降价”坚持到底。

　　大多数曾经集体否认“拐点论”的地产商，现在又有了一个共同的话题——在金融危机影响扩大、国内经济增长放缓、房地产行情暂不明朗的背景下，如何实现自保，最好还能在“大洗牌”中提高市场占有率。

　　2008年，全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。北京、上海的商品住宅成交面积更是同比下降超过40%。

　　2009年，国内房地产市场将“触底反弹”，还是滑向更深的谷底？即使房地产在最后时刻取代能源行业，在全国十大产业振兴规划中占有一席，大多数业内人士依然不敢对2009年行情抱着乐观的态度。

　　万通董事会主席冯仑在今年1月的一次演讲中说：“作为一个企业领导者，我们应该怎样想问题？这对我们来说是最重要的。因为我们不能靠演讲、写文章和批评别人来生存，我们必须要给自己做一个决定。”

　　国内地产老大万科采取了保守的策略，2008年他们率先降价，而近期公司董事长王石在南京表示，万科将把手上的存量房全部卖掉，如果行情转好，最多耽误四个月的时间。这意味着，2009年，万科并不看好市场行情，准备将“降价”坚持到底。

　　停止拿地、减少开工面积、寻找资本伙伴……地产商类似的种种手段只为先生存下来。在火热行情中躁动不安的地产商们已经受到了市场的惩罚。经过近一年“寒冬”的洗礼，他们开始试图寻找一些新的生存方式。

　　首创集团董事长刘晓光最近常在思考一个问题：地产是一个需要大量资金、与金融相关度非常高的行业，那么，地产行业在金融运作上有哪些规律？比如钱从哪儿来，有哪些渠道？如何才能快速变现、周转？

　　“创新”这个词也越多地被地产商挂在嘴上。一年半前，今典集团董事长张宝全就在筹划一个价值80亿元的度假地产项目，他希望将来能把这个项目推广成一个标准化的产品，最大化地降低市场风险。建造在不同的度假城市，面向的却是同样的高端人群。

　　“创新就是当你遇到困难的时候要动脑，创新是对未来价值的发现，对未来市场的发现。”张宝全说，创新的目的是为了差异化，最终实现更高的资本回报率。只有经过实践，行之有效的创新才能称之为真正的创新。

　　四年前，万通就提出了“反周期”理论，即萧条的时候拿地，繁荣的时候卖房。一年前，当很多人看不到市场未来走向，相信很多人对冯仑“贩卖”的这一思想只是听听而已。而今天，万通正实践着这一理论。2008年，万通地产(16.66,-0.36,-2.12%)逆市交出了一份让人惊讶的成绩单。

　　进入2009年，国内的房地产市场更为复杂。然而，在越是不确定、大起大落的环境中，也酝酿着更多的机会，就看谁的功力更高一筹。

　　看谁转型快

　　在房地产的低谷中，商业地产成为一些房地产商用来抗击风险的“避风港”。

　　悲歌此起彼伏，弥漫在2009年的中国住宅市场。先是任志强说今年的房屋空置积压面积将超过4亿平方米，后是中金公司研究报告表明：全国15个城市现有的商品房库存，需要大约27个月左右才能消化。

　　在一轮轮住宅地产的降价潮中，大批消费者还是捂紧钱袋，因为他们觉得房价还得降。即使成都、武汉、天津等城市纷纷出台“买房落户”的刺激政策，国内的住宅房地产市场依然看不到“触底”的迹象。

　　万科去年的销售面积和金额，同比分别减少9.2%和8.6%。这样一份失色的年报却来之不易。

　　“万科在2007年犯了严重的错误，这从它股价的大幅下跌就可以看出来。但2008年，万科调整还是很迅速的，是内地房地产企业里做得最对的一家。它率先降价，推出适合市场需求的产品，可以说万科将市场上的钱吸干了。”业内一位资深人士说。

　　进入2009年，万科继续坚定地走降价路线。在价格的刺激下，今年1月，万科销售面积28.5万平方米，销售金额21.9亿元，同比分别增长24.2%和18.6%。

　　万科执行副总裁肖莉向《英才》记者表示：万科仍将坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量，万科2009年的目标就是进一步提高市场占有率。

　　而刘晓光则明确告诉《英才》记者：“大量的并购机会将要出现”。首创集团旗下的首创置业正和一些基本面、手上项目都比较好，但资金不足的公司接触，与他们进行项目、资本等各种层面的合作。

　　不久前，SOHO中国董事长潘石屹曾在博客中提到，当一批犯了错误的房地产商死掉，地产行情也就见底了。对于有实力的地产商来说，低谷正是千载难逢的扩大规模的机会。

　　“我们看到，这一次波动中谁在全中国布局得快，谁赶上了这个阶段，谁就占了便宜。”刘晓光说，一些投行最近也对中国部分区域市场的房地产投资感兴趣，尤其是柳州、贵阳等在前几年的行情中没有大幅增长，成长空间较大的地区。

　　低迷的市场中，万通地产迎来了成立15年来最好的业绩。今年2月19日，万通公布了最新的年报：2008年净利润比上一年暴涨2倍多。这份成绩单让万通董事会主席冯仑底气十足。

　　当一些房地产商在“生存战”中开始拒绝镁光灯的追逐，冯仑却依然保持着他的高曝光率。最近他又在媒体上发表文章指出：人均GDP8000美元以下时，住宅是一个快速增长的主流产品，而人均GDP在8000美元以上，社区商业和都市商用不动产则会有快速的成长。”

　　在冯仑看来，政府加大限价房、经济适用房、廉租房的投入后，住宅市场出现了“去市场化”的倾向。商业地产——这个目前在国内政府干预较少，市场化程度不高的领域，更适合自己生存。

　　房地产的低谷期时，商业地产成为一些地产商用来抗击风险的“避风港”。除了万通外，金融街(8.72,-0.18,-2.02%)、保利地产(20.38,0.47,2.36%)等都纷纷在放缓普通住宅土地储备的同时，计划增加投资性物业的开发和持有比例。全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，中国的房地产正在向做商业地产、经营性的物业转型。

　　一般认为，住宅地产资金回笼更快，商业地产属于长期投资，收益稳定，抗周期风险较强，但其对资金的需求也大得多、周转也慢得多。向商业地产转型的富力地产曾经风光一时，扬言要超过万科，做国内地产老大。结果，在这一轮调整中，它却首先爆发了资金链危机。

　　无论其他竞争对手如何转型，万科却始终坚守着住宅地产的定位。数年前，万科集团董事长王石就曾对商业地产有过评价，他认为内地商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。