二套房表述是对原有政策的批评

　　关键词：房地产

　　解读嘉宾：罗准 资深房地产专家

　　报告摘要：

　　促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

　　加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

　　中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。

　　选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

　　对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

　　促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。

　　继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。

　　继续把解决中低收入的居民住房问题放在首位

　　主持人：您认为这部分报告透露出哪些信息？

　　罗准：这段话开篇即表明了政府的立场：“今年政府将采取积极政策措施促进房地产市场稳定健康发展”。也就是说政府不可能坐视房地产出现较大波动，不论是房价过高导致百姓购房困难还是房企大面积出现危机引起连带社会问题都是不允许的。积极政策一词表明中央政府不会坐视不理，也不会继续打压，而政策的目的在于房地产市场的稳定，其次才是健康，最后是发展。要稳定，必须在131文件的框架下让各方都要拿出姿态，政府要支持，税收要减免缓转，企业要让利降价，信贷要积极落实，消费者要有信心和能力，这是一个共克时艰的非常时间。只有各方一起出力才能稳定房地产市场，才能树信心，保就业。在这一前提下，有涨有跌，有进有退的房地产市场才有可能成为一个健康的市场。只有房地产市场不是大涨大跌或一起涨，一起落，成为垄断竞争的市场时才是健康的，彼时才有可能发展，也才会有发展的举措。

　　而中央政府承袭131文件的精神，还是把解决中低收入的居民住房问题放在首位，再次强调将由中央财政来解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。

　　并明确提出在条件的地方将用住房公积金的闲置资金进行经济适用房建设，积极发展公共租赁。事实上，2008年全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，而闲置公积金高达6000亿元。光北京07年底的闲置公积金就高达376亿元。近几年发案的关于公积金的事件表明，与其让这些资金睡大觉或被不良势力挪用，不如拿出这些闲置资金“以实物方式，结合发放租赁补贴”来解决中低收入人群住房问题，事实上，这也是明确告诉地方各级政府，要积极地通过公积金来建设经济适用房，发展廉租房。

　　报告二套房表述是对原有政策的批评

　　接下来这段话全是针对降低购房负担，刺激消费而言了，也再次强调了落实对于购买二套普通自住房比照一套住房执行信贷政策的重要性。表面上是对131文件关于消费刺激的重申，实际上是对这一政策执行力度不够的批评和要求。

　　而对于激活二手房，形成梯级消费，中央也没落下，重申“对住房转让环节营业税按不同年限实行有区别的税收减免”。根据131文件的要求和各地各部门落实情况来看，还有些部门和地区并没有把政策兑现，这些话应该也是有所指的。区别对待在以前政策有利可图的惯性下，进行落实肯定是有困难的。

　　明确房地产政策主旨梯级消费梯级供给

　　最后是“鼓励各地稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。”这一句话最有分量，明确“鼓励”各地稳定和发展房地产市场，而这一稳定和发展的前提是“加强住房市场分类管理”，也就是说必须在分类管理的基础上来稳定和加强，要有效区分普通自住房、高档商品房、经济适用房和廉租房的区别，对不同的产品要有不同的政策，对租赁市场、二手房市场和预售市场、现售市场都应该有不同的鼓励政策。把中低收入家庭住房用经济适用房和廉租房解决，这一块中央财政支持一部分，公积金解决一部分；老百姓改善性的自住需求要鼓励，这就把普通商品房纳入进去了，而这一块是要比照一套政策进行信贷支持，同样对造普通商品房的开发商也要支持。而对于高档高品房而维持原有政策，或者说以市场促使其降价让利自救。中央明确要求以公积金来支持公共租赁市场来解决住房问题，这表明对于梯级消费实行梯级供给成为中央明确的房地产主旨。

　　总体来看，报告中的房地产论述似乎没有新意，都是对131文件的重申，但是在房地产没有进入十大产业振兴计划这一背景下，在住建部表明近期没有关于房地产进一步支持的计划的时候，在社会普遍唱衰房地产，仇视房地产的情况下，这一关于09年强调落实房地产稳定、健康、发展的讲话就起到了安定人心，鼓舞士气的作用了。树信心、保增长毕竟不是只对10大振兴产业而言，这是对整个经济基本面而言，谁落下了都要扯经济增长的后腿，都对保就业形成更大压力。而舆论一面倒和部分不负责任的一味唱衰房地产或高抬房地产市场的作法都是危险的，这种利用公众情绪来出位、上位的作法是经不起历史检验的。房地产市场有问题必须要调整，但人民要改善住房、要有工可作，经济要持续增长的现实需要是真实而迫切的。