那位知道住宅中公摊面积计算规则

谢谢楼主，正需要这方面的东西

《通知》中明确规定：凡是计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米以上（含2.20米，下同）。房屋屋顶斜面结构的，层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影计算建筑面积。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋套内具有使用功能但层高低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。



　　依照规定，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。



从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。2000年，国家有关部门针对买房公摊面积问题，下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内。

2003年新版商品房买卖合同示范文本的第三条、第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。

首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。因为新版合同增加了第十一条共有建筑分摊部位变更的约定，所以附件二的约定越详细具体，对购房人就越有利。一旦发生变更的情形，开发商就必须依据第十一条履行通知义务，而购房人则享有是否退房的选择权。

其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件二中最后要做诸如此类的明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障。

很多买房者虽然知道公摊面积也需要交纳房款，但对于哪些公用面积属于可公摊，而哪些又不能算公摊，就不是十分清楚。

而根据2000年中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公摊面积为：1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：1.仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2.售房单位自营、自用的房屋；3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

2003年，国家建设部对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，又下发了新的《通知》规定。规定要求，同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

公摊面积标准是什么？

对于公摊面积的计算，买房者可以采用如下的计算方法，以验证开发商给出的数据是否合理。

公摊面积为整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公摊面积。

公摊面积分摊系数为公用建筑面积除以套内建筑面积之和；而公摊面积又等于公摊面积分摊系数乘以套内建筑面积。

而业内人士一般用分摊系数作为公摊面积是否适宜的参考。据建筑工程师分析，一般高层的分摊系数在0.18至0.26之间，也就说一套建筑面积为100平方米的房屋，公摊面积在18平方米至26平方米之间就是合理的。而小高层的分摊系数在0.15左右，多层的分摊系数应在0.11至0.16之间为宜。该系数作为公共面积占总建筑面积的比率，其大小决定着公摊面积的大小。最后交房时，分摊系数的偏差在正负0.03的范围都是合理的。

律师说法：对公摊面积有疑问，业主可要求开发商明示标准

　　对于越来越多的因为公摊面积引发的业主与开发商的纠纷，具有处理多年房产纠纷经验的天津明扬长缨律师事务所陈玉奎律师在接受记者采访时说，“由公摊面积引发的业主与开发商的纠纷主要有两种情况，一是开发商所规定的公摊面积本身就存在问题，例如把不算公摊面积的面积也计入公摊中，从而让买房者掏腰包；二是开发商在合同中与买房者约定了公摊面积，可在买房者拿到房屋之后，发现公摊面积与开发商原先约定的不符，从而产生纠纷。三是，买房者对于公摊面积的含义不是十分了解。

　　我觉得对于这些问题，开发商首先应尽到公示义务，需要在合同中说明以及在小区里张贴告示，说明公摊面积的计算方法以及公用面积的使用权和所有权。若计算方法无误，那么在遇到业主对公摊面积产生质疑时，开发商可以根据合同和建筑设计数据与业主展开协商。

　　对于买房者来说，若发现公摊面积有问题，首先应查阅公摊面积算法的相关规定，并请权威机构和人士对其加以计算，若发现开发商确实存在侵权行为，可采用诉讼手段，请法院要求开发商对其公摊面积的计算予以说明，如果确实与实际有出入，法院可以判令开发商更改公摊面积，并将相关费用退还给买房者。

　　另外，由于物权法的实施，对于小区内的物权的规定更加严格，哪一块地应该收费，不该收费都很明确，因此，业主完全可以按照物权法的有关规定为自己维权。”