房价若退烧，限价房该吃什么药?

限价房的价格是在其周边商品房价格基础上降低10%-15%计算出来的，撇开这种定价机制实际上等于变相承认了目前商品房价格合理性的问题不说，由于限价房的价格是在土地出让之初就制定好的，而按照住房开发的一般周期，需要一两年的时间才能销售、入住，这也就意味着限价房的价格制定假设了一个前提，那就是未来的房价一定呈上涨趋势。而未来房价的走势可能涨也可能跌，谁也不能轻易下定论。在供给多元化前提下，我不太相信政府定价机制会像市场那样方便快捷。起码，在目前房价普降之下，还没见到限价房下调的资讯。

把话说远点，限价房出现在高房价时代，现在的这种价格、面积的限制是否顺应了发展潮流亦未可知。为平抑房价而生的产品，不会因其任务终结而简单地亡。如果我们为了眼前的需要，建造了大量设计水平和居住品质较低的房子，当有一天我们不再需要限价房时，这些住宅所处的位置和状况都将变得更加尴尬，如此说来，简单的限价房“大跃进”恐怕也是个问题。

眼下，房价回落调整是考验限价房的第一道题，如果没有科学的有章可循的价格生成机制做保证，限价房的前途还真难说。但是，无论怎么着，在房价高企面前限价房还是个不坏的东西，起码让更多的人在两难之间多了一个选择。可是，由于其性质介于市场和政策之间，如何从一开始就从政策角度协调好政策与市场之间的关系，还有许多试题需要我们去做，否则，这个权宜之计就可能积累下太多的难题等待我们去亡羊补牢。

此前，在最先试水的广州限价房步入“揭盅”的时刻，挑战也跟着来了。据媒体报道，当广州以每平方米6500元的价格，推出全国第一个限价房项目之时，正是广州房价步入调整期之际，于是，“比限价房更便宜的房子”成了当地一些新楼盘突然流行起来的广告语。显然，价格优势是限价房最大的撒手锏，当其不复存在时，连同其本身便失去了存在的意义。也许，有人会说这正是限价房设计者预期的效果。其实，比定价问题还难厘清的尴尬在后头。

一直以来，关于限价房的属性就是个悬而未决的问题。产品的设计者一直不承认限价房是政府保障房，其间有一个重要的逻辑问题被模糊化了。众所周知，所谓限价，是政府通过减免了部分土地出让收益和配套税费来实现的，而从理论上讲，这两个费用归属于全体公民，那么此时的限价其实是政府在调整社会利益，这个利益转移的过程已经再清楚不过地给限价房贴上了保障的标签。退一步说，如若限价房不具有保障性质，那么政府并不能就购房资格做出限制。

如果是保障性住房，那问题就更复杂了。限价房只笼统地说是为中等收入家庭准备的，可是，“中等收入”的标准是什么？现在世界上还没有哪一个国家把中等收入家庭纳入保障的先例，果真如此，岂不又要回到计划经济的福利分房时代？如果政府推出限价房的真实目的是为了扩大供应、平抑房价，那么限价房到底要有多大的供应量？如此等等都因属性的不确定抑或不正确而难以破解。

起初，人们对限价房的“动态管理”抱有很多期待，但进入实际操作阶段，所谓的“动态管理”并没有从根本上解决社会资源的公平占用和使用问题，也没有实操的规则甚至可能。明眼人一看便知，广州试水时的尴尬对限价房最直接的挑战还是在价格上。