楼市即将转入熊市 投资者战略性撤退时机已到

近期，房地产市场利空不断。刚刚过完年，就遭遇高院关于住房抵押贷款司法解释的当头一棒；刚出炉的总理政府工作报告把遏制房地产价格过快上涨作为今年平抑物价的重点之一。前天，上海市政府开始出台政策对房地产市场进行调控，对于购买期限不足1年的住房转让差额部分征收5%的营业税，同时打击一些操纵市场的行为。

　　房地产市场的此情此景和2001年的股票市场是何等的相似！


　　2001年初，就在投资者憧憬牛市还会继续的时候，首先发生了著名的“中科创业”股票操纵案件，接着是“银广夏造假案”和“基金黑幕事件”。短短的几个月之后，对政策敏感的投资者开始离开证券市场，而大部分投资者依然抱有侥幸心理，不愿意承认政策的巨大变化。当时，政策上最大的变化就是加强了对操纵市场行为的监管，触动管理层神经的是对股市不断上涨所积累的金融风险的担心。事实表明，高层的担心是有道理的，从2001年以来，证券市场的风险不断释放，给后来的金融监管和调控工作带来了巨大的挑战。


　四年前股票市场面临的问题，如今摆在了房地产市场面前。经过4年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占了银行总量相当的比重，房地产金融的风险越积越高，已经引起了高层的充分重视。有些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过70%！以上海市为例，在房地产贷款高速增长的同时，上海的房地产价格一路飚升，很多楼盘的价格在最近2年涨了2倍。房地产市场的风险最终会转嫁给银行，这是永远的真理。值得注意的是，在春节过后，人民银行上海分行给总行递交了一份关于上海房地产金融风险的报告。笔者认为，它将是房地产市场从牛市转入熊市的分水岭。


　　相似的还不止这些，关于房地产市场的学术争论与当年的股票市场的争论也是如出一辙。2001年，上证综合指数突破2100点时，国内关于股票市场是否存在泡沫的争论开始白热化，泡沫论的一方认为，股市平均市盈率已经超过50倍，而成熟股市的平均市盈率都在20倍以下；股市的年换手率达到600%以上，是美国的10倍之多，投机气氛太浓。这和2004年以来关于房地产泡沫争论何等相似。楼市泡沫论者认为，国外发达国家住房收入比一般为5比1,而中国部分城市已经超过10比1,上海达到了14比1；有些城市的投资购房的比例达到40%，投机气氛太浓。


　　而当年反对股市泡沫论的一方则认为：中国股市是新兴市场，不能用成熟市场的标准来衡量中国股市。中国股市市值占GDP的比重还不到30%，而发达国家的股市市值都超过GDP数值，因此，中国股市不是被高估了，而是被低估了；换手率高说明投资者积极入市，对股市充满信心。如今反楼市泡沫论者的主要观点是：中国楼市是新兴的市场，中国房地产增加值占GDP的比重还不到5%，而美国的房地产增加值占GDP的比重为10%；因此，中国的房地产市场不仅不存在泡沫，而且可以高速增长20年。这些几乎是当年反对股市泡沫论理由的翻版！


　　时隔三年多，当年股市泡沫论争论的余音在耳，而股指已经从当年的2200点直落到目前的1300点附近，孰是孰非已经是一目了然。


　　也许有人说，即使政策改变了方向，但房地产市场不会很快下跌，可以暂时观望一下。的确，房地产市场和股票市场不一样，它是非集中交易市场，但世界经验表明，任何投机市场在暴涨之后必然是暴跌。我们不应该忘记九十年代的香港和日本的房地产泡沫故事。既然上海等城市的房地产市场经历过了一个暴涨的过程，让它保持在高位盘整或慢慢下跌是不现实的，就像2001年以后，让股票市场不跌不现实一样。


　　笔者认为，投资者应该从房地产市场战略性撤退，房地产市场正在转入熊市！