国常会定调，15万亿大市场！工程人的机会来了

这不是短期刺激，是建筑行业未来五年甚至十年的确定性市场。

5月15日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。此次会议审议通过《城市更新“十五五”规划》。这是我国首个国家层面专门针对城市更新制定的发展规划。

城市更新不再是地方试点，而是全国性的硬任务。

未来五年至少完成投资15万亿元，市场总容量约20万亿元。

这意味着城市更新将正式接替房地产增量开发，成为城市建设和投资的主赛道。

规划给出了明确的数字。

地下管网方面，建设改造燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，合计约77万公里，同步推进智慧化改造，也就是加装传感器和监测系统。

居住改善方面，改造城镇危旧房约50万套（间），改造老旧小区约11.5万个。

老旧街区厂区方面，更新改造约1500个。

业内测算，“十五五”期间城市更新至少完成投资15万亿元，平均每年3到4万亿元。

三类项目特点不同。地下管网改造任务量最大、资金最可靠，77万公里对应直接投资约4万亿元，主要来自国债和专项债。

老旧小区和危旧房改造面广但模式复杂，D级危房拆除重建，C级加固改建，单体小、数量多，适合中小施工企业。

老旧街区厂区改造约1500个，要求市场化盘活，对运营能力要求高，接项目前需调查业主实力。

企业可根据自身资质选择切入方向。

为什么说最明确？

因为其他主要板块要么确定性萎缩，要么增长空间有限。

房地产市场就是确定性萎缩的典型。

2021年房地产开发投资接近15万亿，2026年可能降到7万亿级别，几乎腰斩。如果企业还在等接新盘，未来几年的路会越来越窄。

再看基础设施投资，增速稳定在4%至5%左右，但受地方债务约束，大规模新上项目受到管控，增长空间有限。

制造业投资主要面向工业厂房，对建筑工程拉动也有限。

而城市更新正好相反，“十五五”期间年均投资3到4万亿，且仍在增长。

一个向下，两个横向，一个向上，城市更新这条上升曲线有望在五到十年内成为城市工程的主线业务。

新建市场回不去了，工程企业必须转向存量更新。

城市更新增长的确定性，来自几个实实在在的条件。

全国城镇存量住房超过4亿套，其中2000年前建成的占36%以上，地下管网总里程超过500万公里，大量管道已经超期服役。这些设施不是要不要改，而是什么时候改的问题。

政策层面也形成了完整闭环。国常会通过了“十五五”规划，中办国办发了意见，住建部部署全面体检，从中央到地方、从规划到项目，一套长期制度已经建立。

资金方面，中央财政专项补助、超长期特别国债、地方专项债、政策性银行贷款、REITs和社会资本都已入场，仅2026年一季度城市更新专项债就发行近1200亿元，同比增长7%。

各地也已全面铺开，到2026年5月，至少27个省份在本地“十五五”规划中作出部署。

对工程企业来说，未来五年的项目来源是明确的，不用再赌政策会不会变，只需要关心自己能不能接到活、能不能把活干好。

住建部要求地级及以上城市、县级市（共694个）今年全面开展城市体检，实现住房、小区、街区、城区四个维度全覆盖，原则是“先体检后更新，无体检不更新”。

这一全覆盖创造了前所未有的稳定市场需求，尤其为397个县级市的中小企业带来了广阔的参与空间。

体检报告就是项目来源的底账。过去一个片区要不要改造、改哪些内容，很大程度上取决于地方领导的判断或开发商的投资意愿，项目来源不稳定，信息不对称。

现在，体检报告会明确列出哪些小区的燃气管线老化率达到多少，哪些路段的排水管网覆盖率低于标准几个百分点，哪些街道缺少养老设施、停车位缺口多大。

这些问题清单就是项目库的原料。住建部要求“以体检找出的问题作为城市更新的重点”，意味着没有出现在体检报告里的问题很难被立项。项目来源从人说了算变成了数据说了算。

过去，项目信息不透明，天然有利于与政府关系密切的大企业，中小企业即使技术过硬也很难打入陌生市场。

现在项目信息全部公开，任何企业只要愿意花时间研究体检报告、跟踪项目库，就能获得与大型企业同等质量的市场信息。

这大大降低了信息不对称，为中小企业和外地企业创造了公平竞争的机会。

当然，公开信息只是起点，后续的方案设计、技术能力、施工管理、成本控制仍然是竞争的关键。

但至少，企业不再需要先认识人才能知道活。

每年上半年各地开展城市体检，下半年发布体检报告和问题清单，随后编制下一年的年度项目计划。

企业的市场人员应定期登录目标城市住建局网站，第一时间获取体检报告和项目计划。

拿到体检报告后，重点看四个维度的问题清单。报告会给出具体数据，比如“某区排水管网覆盖率低于标准15个百分点”“某街道15年以上房龄住宅占比超过60%”。

管网覆盖率低，意味着未来两到三年该区域会有管网改造项目；老房子多，说明老旧小区改造和加装电梯的需求集中。

企业可以根据这些信息提前判断哪些区域、哪类工程有机会，先把技术方案和报价准备起来。

除了常规体检，还要留意专项体检。比如某个城市被列为燃气安全重点整治地区，就会开展燃气管网专项体检，随之而来的是一批集中上马的管网改造项目，且这类安全项目资金保障力度较大。

企业多关注住建部和省里的专项工作通知，就能提前捕捉到这些机会。

另外，城市体检通常由规划设计院、高校等第三方机构实施。

企业可以主动与这些机构对接，交流技术，提供施工经验和造价参考。

这样在项目还没正式立项之前，企业就能了解问题细节，甚至参与方案设计，到了招标时自然更有优势。

说到底，城市更新这个市场已经摆在明面上了。

项目从哪里来、钱从哪里出，体检报告和项目计划上都写着。

企业要做的，就是把这些公开信息用好，提前准备，踏实投标。

说到底，活干得咋样，钱能不能拿到手，这些才是真格的。