普通业主上房应重点应该验收哪些内容？别被开发商忽悠了！

为普通业主，收房（上房）是购房过程中非常关键的一步，直接关系到未来居住的舒适度和可能产生的维修成本，重点验收以下内容，做到心中有数：

?? 一、 房屋主体结构与安全（重中之重）

1、核实户型与合同图纸：

对照购房合同中的户型图，检查房屋实际结构、尺寸、空间布局（房间数量、位置、大小、阳台、飘窗等）是否一致。

（注意承重墙位置是否有擅自改动（非常危险！）

2、检查房屋垂直度与平整度（目测+简单工具）：

墙面垂直度：  用长直尺或卷尺靠在墙角，看是否有明显倾斜。用重锤线检查更准确。

地面平整度：  用长直尺或专业靠尺横竖多方向靠在地面上，观察缝隙大小（允许有小误差，但不能过大或影响铺地板/地砖）。带个乒乓球放在地上，看是否滚动过快或有明显倾向。

天花板平整度：  抬头观察天花板是否有明显波浪形、下坠或倾斜。

检查墙体、梁柱、楼板：

裂缝：  仔细检查所有墙面、天花板、地面、梁、柱是否有裂缝。

特别注意： 结构性裂缝（通常较宽、贯穿、有方向性、位于承重部位）危害极大，必须严肃对待！非结构性裂缝（如抹灰层龟裂、温度缝）相对常见，但也需记录要求修补。

空鼓：  用空鼓锤（或用小木槌、金属勺子柄）轻敲墙面（特别是瓷砖墙面）、地面砖。听到“咚咚”的空洞声，说明抹灰层或面砖与基层粘结不牢，易脱落。标记出所有空鼓区域。

渗水痕迹：  重点检查顶楼天花板、卫生间、厨房、阳台、外墙内墙面、窗框周围、管道根部等部位是否有水渍、发霉、起皮、返碱等渗漏痕迹。雨后验房效果更佳。

孔洞、蜂窝麻面：  检查混凝土结构表面是否有大的孔洞或蜂窝状缺陷。

?? 二、 门窗工程

1、门窗安装：

检查门窗框是否安装牢固、周正、垂直。

◆ 检查门窗扇是否开关顺畅、灵活，关闭后是否严密（不透光、不透风），密封条是否完好、贴合紧密。

◆ 检查锁具、合页、执手等五金件是否齐全、安装牢固、使用顺畅。

◆ 检查门窗玻璃是否有3C认证标识，是否有划痕、裂纹、气泡、松动、污染。

◆ 检查纱窗（如有）是否安装到位、推拉顺畅、无破损。

2、外观：

检查门窗框、扇表面是否有划伤、磕碰、变形、掉漆、污染。

?? 三、 给排水系统

1、管道：

◆ 给水管（冷水/热水）：

 检查明装管道（如厨卫）是否有渗漏、锈蚀。打开所有水龙头一段时间，观察连接处、阀门处、水表接口处是否有滴水、渗水。

◆ 排水管（地漏、台盆、马桶、浴缸、阳台排水）：

◆ 检查管道接口是否牢固、有无渗漏。

最关键：做排水试验！ 向台盆、浴缸、地漏大量倒水，观察排水是否顺畅、快速，特别注意是否返水、堵塞或渗漏到楼下邻居家（需要邻居配合观察）。检查地漏是否安装到位、有无防臭芯。

◆ 检查马桶冲水是否顺畅、有力，水箱进水阀是否正常，有无渗漏。

2、水压：

同时打开多个水龙头（尤其是厨房和卫生间），观察水流是否明显变小，测试水压是否足够。

?? 四、 电气系统

1、配电箱：

◆ 检查电表、配电箱安装是否牢固、端正。

◆ 检查箱内开关、断路器（空气开关）标识是否清晰、对应（如照明、插座、空调等回路）。

测试开关是否能正常分合，动作干脆。

2、插座、开关、灯具：

◆ 通电测试： 用验电器（或带个手机充电器）测试每一个插座是否正常通电（左零右火接线正确）。

◆ 检查开关是否灵活，能否正常控制对应灯具。

◆ 检查灯具是否安装牢固，能否正常点亮（最好在光线暗时测试）。

◆ 检查面板是否安装平整、无破损、无污染。

3、线路：

◆ 检查电线规格是否符合合同约定（通常照明≥1.5mm2，插座≥2.5mm2，空调≥4mm2）。这可能需要打开个别插座面板查看（需谨慎，或要求物业电工配合）。

◆ 检查弱电线（网线、电视线、电话线）是否入户，接口位置是否合理、预留（通常客厅、主卧）。

?? 五、 墙面、顶面、地面工程

1、基层处理：  前面提到的空鼓、裂缝、渗水等是重点。

2、饰面层：

◆ 涂料/壁纸： 检查是否颜色均匀、无色差，表面是否平整、光洁，有无流坠、起皮、开裂、透底、污染、沙眼、颗粒。

◆ 瓷砖/石材： 检查铺贴是否平整、缝隙均匀，有无缺棱掉角、裂纹、色差、空鼓（前面已查），勾缝是否饱满、无脱落、无污染。

◆ 地面（毛坯）： 检查水泥地面是否坚实、平整、无起砂、无裂缝。地面（精装）： 检查木地板铺装是否平整、无松动、无起拱、无响声、无缝隙过大、无划痕；检查地砖要求同上。

3、阴阳角： 检查阴阳角是否顺直（可用直角尺或目测）。

?? 六、 厨卫设备与防水

1、防水：

必须做闭水试验！ 这是重中之重！在卫生间、厨房（如有要求）、阳台放水（水深约3-5cm），堵好地漏，标记水位线。24-48小时后，检查水位是否明显下降（蒸发不算），务必到楼下对应位置检查天花板是否有渗水痕迹！

2、设备：

◆ 检查燃气灶、抽油烟机（如有）、洗菜盆、水槽龙头、橱柜等安装是否牢固、平整。

◆ 测试燃气灶点火、油烟机开关及吸力（如有通燃气）。

◆ 检查洗菜盆、水槽下水是否顺畅、无渗漏。

◆ 检查卫生间台盆、水龙头、镜子、毛巾架、厕纸架等安装是否牢固、端正、无破损。

◆ 检查淋浴花洒安装是否牢固、开关顺畅、出水正常、无渗漏。

◆ 检查马桶安装是否牢固、周正，与地面连接处打胶是否严密。

?? 七、 公共区域与配套设施（如有）

楼道： 检查公共楼梯、电梯厅墙面、地面、照明、防火门等是否完好。

电梯： 试乘电梯，运行是否平稳、无异常响声、开关门正常。

信报箱： 检查是否完好、位置合理。

消防设施： 检查消防栓、灭火器箱、报警器等是否按规范配置（外观检查）。

安防设施： 检查单元门禁、对讲系统是否正常工作。

?? 八、 面积实测（非常重要）

仔细核对开发商提供的《房屋面积实测表》或相关测绘报告。

对照购房合同约定的面积（建筑面积、套内面积、公摊面积），看是否存在差异及差异大小。

了解合同约定的面积误差处理办法（通常是3%内多退少补，超出3%部分处理方式不同，不要被开发商忽悠了）。

?? 九、 文件核对

◆ 要求查看并核实《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（两书）是否齐全。

◆ 要求查看并核实《建筑工程竣工验收备案表》（或当地规定的竣工备案/交付使用文件）原件。这是证明房屋具备法定交付条件的关键文件！

◆ 核对房屋的户型图、管线分布图等资料是否提供。

?? 验房重要提示

◆ 提前准备工具： 卷尺、空鼓锤（或小木槌）、强光手电筒、验电器（或充电器）、乒乓球、小水桶（做闭水试验）、纸巾（检查渗水）、相机/手机（拍照录像）、纸笔（记录问题）、直角尺、水平仪（可选）。

◆ 结伴同行： 最好带上家人或懂行的朋友，多双眼睛更容易发现问题。

◆ 拒绝草率签字： 在仔细验收并确认问题得到记录前，不要在《房屋验收交接表》等文件上轻易签字确认。

◆ 书面记录问题： 将发现的所有问题（无论大小）清晰、具体地记录在验房单或表格上（开发商通常会提供，也可自备），拍照或录像留证（带位置参照）。要求开发商或物业人员签字确认收到问题清单。

◆ 明确整改期限： 与开发商/物业确认每个问题的整改方案和完成时间，并书面确认。

◆ 整改后复验： 整改完成后，务必再次进行验收，确认问题已妥善解决，再办理最终交接手续。

◆ 保持冷静沟通： 发现问题时，保持冷静，与开发商或物业理性沟通，以解决问题为目标。

收房不是终点，而是新家的起点， 认真对待每一步验收， 实在不行几百块找个验房师！房子是你的避风港， 是对自己未来生活品质负责。记得带上工具、耐心和细心，把问题记录清楚，整改要求明确，别让未来的生活被今天的小疏忽困扰，值得你花时间筑好每一道防线！