住建局改名，大基建时代落幕了！

湖北省是 全国首个实现全省地市州住建局更名的省份 ，全省 17个 地市州和省直辖县 （包括武汉市、宜昌市、襄阳市、恩施州、神农架林区等）均统一完成机构改革， 将 “住房和城乡建设局”  更名为 “住房和城市更新局” 。

 

湖北省的改革不仅涉及住建部门，还同步调整了自然资源部门的职能， 将 “自然资源和规划局” 更名为 “自然资源和城乡建设局” ，形成 “住房和城市更新局统筹城市更新、自然资源部门提供土地支持” 的协同机制。

 

其实在更早之前， 广州、深圳、沈阳三个城市就设立了城市更新局 ，但 与湖北省的方式不同。

广州和 深圳的 城市更新规模和复杂程度在全国处于领先地位 ， 沈阳是全国第一批城市更新试点城市，三个城市都走在了改革前沿 ，不过像湖北全省统一改名的还是首例 。

 

 “城市更新” 是在 2021年首次写入《政府工作报告》，住建部明确要求 “留改拆” 并举， 推动城市从增量建设转向存量提质 。 湖北省黄石市 2021年获批全国首批城市更新试点，其经验被住建部纳入全国可复制清单。 武汉市 2024年入选全国城市更新示范城市，获得中央财政10亿元补助，进一步强化了省级改革的动力。 湖北省 在2022年就发布过《城市更新工作指引（试行）》，动作是非常早的，而全省 全面更名并非偶然，主要有以下原因：

1、战略地位。 湖北省作为 中部崛起的战略支点 和 长江中游城市群 的核心省份 ， 承担着探索内陆省份城市更新路径的使命，同时对长江经济带绿色发展具有标杆意义。

2、城镇化。 湖北省2024年城镇化率约66%，与全国平均水平持平，但部分城市如 武汉、黄石城镇化率已超过75 %，进入 “建设与更新并重” 的新阶段。

 

3、人口。 湖北省60岁以上人口占比达22.03%（2024年数据）， 适老化改造需求突出 ，老旧小区改造、加装电梯等需要显著提高。

4、产业。 作为传统工业基地，湖北省面临 “退二进三” 的产业转型压力。武汉、襄阳、宜昌等城市核心区存在工业用地低效利用问题，“退二进三” 可释放土地空间，用于城市功能升级（如建设商业综合体、科创园区、公共服务设施等）。

“退二进三”指的是退出第二产业（工业、制造业），发展第三产业（服务业、商业、文化创意等）

5、城市短板。 湖北许多城市基础设施（如排水系统、社区服务） 老化问题突出 。

所以说，城市更新对湖北省来说是较为急迫的。

城市更新的概念起源于国外，但中国在实践中结合本土需求进行了适应性调整。

城市更新（Urban Renewal） 的概念最早可追溯至19世纪末至20世纪初的欧美国家。1958年荷兰首届世界城市更新大会上，首次将城市更新定义为“ 通过改善居住环境、解决城市问题而进行的系统性城市建设活动 ”。其核心目标是应对工业革命后城市扩张带来的贫民窟、环境污染等问题，通过拆除重建、功能置换等方式 优化城市空间 。例如，二战后英国伦敦的贫民窟清理计划、美国纽约的“城市美化运动”均是早期城市更新的典型案例。

 

中国在改革开放后逐步引入城市更新理念 。2009年深圳颁布的《深圳市城市更新办法》首次将“城市更新”写入地方政策，定义为对旧工业区、旧住宅区等区域的综合整治与功能提升，这直接参考了香港、新加坡等地的经验。而“有机更新”“微改造”等理念则受到日本“社区营造”（Machizukuri）和欧洲“渐进式更新”的影响，强调历史保护与社区参与。

中国城市更新的发展历程可分为四个阶段 ：

1、探索起步阶段（1949—1977）：以卫生改善为主

新中国成立初期，城市建设以恢复生产为核心，旧城区改造以维修、局部扩建为主，解决基础设施落后问题。如北京龙须沟改造、上海肇家浜棚户区整治，通过政府主导改善居住卫生条件。但彼时缺乏系统性规划。

2.、全面展开阶段（1978—1989）：市场化探索

改革开放后，土地市场化改革启动，旧城改造与经济发展需求结合。如上海南京东路改建、北京菊儿胡同整治，这一阶段政企合作模式萌芽，但仍以“大拆大建”为主。

3、快速发展阶段（1990—2011）：土地资本驱动

土地有偿使用制度确立，房地产行业兴起，城市更新转向“退二进三”（工业用地转商业、住宅）。如深圳华侨城创意园（旧工厂改造）、上海新天地（石库门保护性开发），通过市场化运作释放土地价值。这一阶段特点是市场主导，追求经济效益，但也导致历史街区破坏等问题。

4、转型提升阶段（2012年至今）：以人为本与可持续发展

城镇化率突破50%，国家提出“存量规划”和生态文明建设，强调功能优化与社会公平。 住建部2021年发布《关于防止大拆大建的通知》，明确“留改拆”并举，限制过度开发。目前的特点是多元治理、小规模渐进式更新，兼顾社会效益与历史保护。

前段时间，全国住房城乡建设工作 会议提出： 加快构建房地产发展新模式， 大力推进城市更新，促进建筑业转型升级。

会议总结了2024年完成的工作：

     

明确2025年城市更新持续发力：

     

2025年，城市更新仍是一大重点 ！ 未来两三年，城市基建大多会是城市更新的项目 。

     

今年，住建部部长倪虹在两会上明确 三类更新项目成为重点 ： 民生类、发展类（科技）、安全类 。

从2019年以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个。根据部署，2000年以前建成的老旧小区将纳入城市更新改造范围，建筑企业如能抓住机遇，就可以打开新业务格局。

未来，随着全国城市更新进入深化阶段，更多省份或将借鉴湖北经验，推动职能调整从“试点”转向“全域”。

大基建的浪潮虽已退去，但建筑业从未离场，而是转身驶向城市更新的新蓝海。