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      原拆原建：自筹4.7亿元的浙工新村交房了....

      发布于：2025-04-07 15:54:07 来自：建筑结构/结构新鲜事

      来源：规划师笔记

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      作者：良有方

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      转载来源：良有方 

      01

      楔子  
      前段时间，作为杭州全市首个“原拆原建”自主更新的小区—— 浙工新村，迎来了竣工交付。这个项目在浙江乃至整个中国都是比较有名的，所以在项目还没开工前，我就被吸引、还写过相关的文章。     
      这次的交房就更加引人瞩目了，今天这篇文章就是从几个 建筑维度上聊一下这个项目的看点，也算是完成一个闭环。  
      图片  

       

       
      02  
      前情提要  

      浙工新村位于杭州市中心，始建于1980年代，由13幢多层楼房组成。最初是高校宿舍，已基本落实房改。 1993-2014年间，其中一幢楼房五次被鉴定为C级危房，后来又有3幢楼陆续被鉴定为C级危房。

      图片  
      浙江工业大学作为原产权单位，曾于1998年对67幢进行压桩加固，2000年对74幢进行全面加固，但效果比较有限。  
      危房的质量问题让居民生活苦不堪言。不少住户的承重墙还出现了裂缝，最长达70厘米，从顶部的预应力板和承重墙连接处向下延伸。每逢台风天等极端天气，街道和社区都要组织工作人员帮助危楼居民紧急避险。  
       
      长此以往，居民的人身安全也没法得到基本的保证，所以该小区多次启动了改造的征询。  
      2015年，小区当时所属的下城区提出对浙工新村13幢房屋进行成片改造，因在民意调查时没有达到“全小区90%同意”的启动比例而搁置。
       
       
      2023年5月，居民支持“原地拆旧建新”的更新方式，征询通过后项目正式启动。  
       
      根据当时的政策，浙工新村原拆原建是按照以下方案进行的：  
      1、房屋置换面积=旧房套内面积÷新房得房率；  
      2、原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算；  
      3、每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动），钱在交房的时候付，可以银行按揭；  
      4、地下车位每个售价20余万元；  
      5、租房补贴按建筑面积算，每户每月最低3k；  
      6、装修补贴看具体情况10万左右，搬家补贴3k；  
       
      也就是说，每户居民自掏腰包的费用在10万-100万元。而整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由专项资金解决。  
       

       
      03
      总体
      浙工新村原拆原建之后， 容积率从1.8提高至2.1， 总建筑面积达到约为8.1万平方米。 增加了老年活动中心、婴幼儿照料中心、物业用房等约1500平方米的公共配套设施。  
       
      小区也从原来的13栋多层为主的老旧住房，变成了 7幢11层的小高层新住宅。 全是电梯房，居民的出行也变得方便了。
       
       
      不仅楼间距变得更大了，小区的 绿化率也提升至25%以上，居民的居住体验也得到了提升。  
      图片  
      整个小区实行人车分流，还按比例配建了地下车库，可容纳 460余辆机动车。  
      图片
       

       
      04    
      立面    
       
      从照片来看，整个小区采用灰色为主基调，点缀白色 “线条和小块面 ”，使得建筑时尚但不过分。因为这里是杭州， “上有天堂、下有苏杭 ”，最容易让人联想到 “江南 ”。  
       
      整个小区外立面主要材质是涂料（或真石漆），只是在局部近人尺度采用了 “石材和铝板 ”，这样才保证了 1350元/㎡的建安成本能兜得住。  
       
      前面提到整个项目的绿化率在25%以上，这和传统的土地出让后开发的小区之间还有所差距，一般新建小区的绿地率都要求30%以上。  
       
      再加上项目刚刚交付，树木还没有长成，所以在绿化效果方面还有点 “美中不足 ”。  
       
      杭州的项目在细节上是非常有特点的，给人以精致细腻质感。就像上图这个入户门厅，不管是楼栋号、还是抽缝的柱式，再或者是奶瓶箱，处处透着 “绣花功夫 ”。  
      设计师都知道：在限额设计的要求下，既要保证项目的质量，还要追求一定的审美和细节，这并非一件 “易事 ”！  
       

       

       
      05    
      户型    
       
      任何住宅项目， “户型 ”都是绕不开的一个话题。 浙工新村的户型设计工作尤其复杂，因为 浙工新村13幢老楼原来共有54种户型。  
      在一个新项目里设计54个户型显然是不现实的，所以要将这么多户型分析、归类、重组，这是一项非常繁重的设计工作。  
      最后实施的浙工新村户型一共有7种（面积段）。其中A户型约117㎡共64套，B户型约106㎡共172套，C户型约98㎡共109套，D户型91㎡共81套，E户型约81㎡共82套，F户型约76㎡共20套，G户型约65㎡共20套。
       
       
      因为户型太多了，我就拿B2户型做个简单的分析。  
      首先这是一个3房2厅2卫，三开间朝南的户型，面积只有106平，说明得房率还是比较高的，据说有84%。  
       
      其次整个户型看上去比较方正，而且算得上南北通透。结构剪力墙布置也非常克制，给小业主后期改造提供了不小的可能。（如上图）  
      图片  
      另外面积的赠送上也不算少，两面宽的长阳台还是能扩展不少功能的。 （如上图）  
      虽然我没能从网上找到所有的户型，但是通过一个户型的设计，基本能看出设计单位的水平，相信其他户型也能在 “水准以上 ”。  
      图片  

       
      06    
      房价    
       
      新小区交付之后，老百姓最关心的其实是两件事。一件是该开始装修了，到底怎么装？另一件是想知道自己这个房子值多少钱？  
      前者可能是以自住为主，后者是有比较强烈的卖出意愿，但据说房产证还没下来。  
      从网络上查到的片区房价信息大致如下：
       
      • 朝晖六区       近期成交均价       约2.7万/㎡       ，而位置更好的       朝晖一区       成交均价       约2.9万/㎡       ，基本都在3万/㎡以内。
      • 再品质好一点的次新，不远处和平商圈的       锦尚和品府       ，近期成交均价       约6万出头       。
      图片  
      所以，有浙工新村的居民希望房 价能站上6万元/ ㎡，可能也不是 “痴心妄想 ”。毕竟和老教授为邻，也是一种价值。  
      图片  

       
      07    
      结束语    
       
      浙工新村的 “   原拆原建   ”能够顺利进行，究其原因可能有以下几点：  
      1、小区居民构成里大学教职工比较多，经济条件较好，而且知识分子比较理性等因素。  
      2、杭州的房价提供了现实支撑。扩建后多出来的面积，按照市场价足以覆盖居民的出资。  
      3、政策性的补贴给项目提供了支持。其中包含 旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴。
       
      但是浙工新村的成功，并不意味着所有老旧小区改造都能轻松复制，这可能 “天时、地利、人和 ”缺一不可吧。     
      笔记碎碎念：      

      但不管怎么说， 浙工新村这样的“原拆原建”是一种宝贵的经验，为全国各地城市中老旧小区的更新，提供了一种“思路”。


      ■ 来源：  良有方

      ■ 编辑：  规划师笔记 
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      全部回复（2 ）

      只看楼主 我来说两句抢地板
      • cof1630550972234
        cof1630550972234 沙发

        建设主体是谁，资金如何管理

        2025-04-14 11:26:14

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        赞同0
      • 会游的鱼
        会游的鱼 板凳

        这种模式给未来小区危房改造提供一种新的选择，真不错

        2025-04-10 16:34:10

        回复 举报
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      永无止境111
      这个家伙什么也没有留下。。。

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      永无止境111
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