某某村旧改项目还有救吗？临迁费已经拖欠好久了，还能回迁安置吗？

这是许多黄埔旧改村民的心声，从一开始的热切盼望拆迁改造，到现在苦苦支撑，临迁费停发生活艰难是一方面，更害怕的是旧改项目要是就此烂尾，以后的生活可咋办呢？

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进退两难的黄埔旧改

众所周知，受这几年楼市大环境影响，房地产企业的日子都不是太好过，其中投资大、周期长的旧改项目成为了受影响的重灾区。

当年楼市行情好的时候，开发商不惜投入重金，心心念念也要成为村里的旧改前期服务或者合作企业，不少还在村口专门建了展厅打擂台，互相PK展示自家优势。

如今，合作企业大多出现了重大财务困难，靠着旧改村企合作协议既融不到钱，也算不过账，很多项目都处于停滞状态，陆续出现拖欠临迁费等情况，旧改陷入进退两难之中。

首先是进也进不得。尽管黄埔不少旧改项目的前期工作也还是在推进之中，这两年陆陆续续也有不少旧改项目实施方案获得批复，但真的是实施不了一点。

以最近2025年2月刚获批复实施方案的黄埔南岗街南岗南片为例，位于黄埔临港经济区，可谓是黄埔的巨无霸旧改村。改造建新范围148公顷，现状建筑面积150万平，规划总建筑面积超320万平，其中复建总建筑面积178万平。

居住平均净容积率5.3，清一色都是至少33层以上的高层住宅，这绝对是以后黄埔的超级大盘。

然而，仅仅过去了一个月，3月份南岗街道办就传出原计划的旧改模式难以为继，要转换搞政府主导的“依法征收、净地出让”新模式，他的难兄难弟南岗北片也走上了相同的道路。

究其原因还是实施方案就算批复大家也都没钱没信心搞下去，村民会不会签补偿安置协议都是未知数。

其次是退也退不得。很多黄埔旧改项目这几年拆迁率基本都超7成了，村民就算是想学之前的沧联旧改项目一样“原屋回迁”也不可能了，房子已经拆了，必须要接着改下去。

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城中村改造，黄埔旧改唯一出路？

黄埔旧改的困局不是一天两天了，解决问题的关键，在于找到关键的问题。

那么黄埔旧改的关键问题是什么呢？就是如何搞到钱快速解决村民安置问题，其他的都可以先搁置一旁。

第一条是知识城部分村尝试的自主拆旧建新模式。

自打知识城的迳下村开启了自主拆旧建新模式后，旺村、埔心村等深陷旧改泥潭的村都纷纷出台了自主拆旧建新方案。自主拆旧建新说白了就是村民自己掏钱建安置房，同意之日起临迁费停发。

但还是那句话：学我者生，似我者死。

迳下村是当年知识城唯一一条微改造的村，自身环境条件优越，很是适合搞乡村旅游。虽然要自己花钱建小洋房，但是有了小洋房，不仅村民居住条件改善，更重要的是对于迳下村的乡村旅游有着重要的推动作用，通过乡村旅游提升村集体收入来抵消建房花费。

正值春游时节，大家有机会周末郊野游玩去迳下村看看真的挺不错的，它走的是一条乡村振兴之路，是“百千万”的样板工程。

而其他的旧改村参照这种模式可未必能走出来，网传的自主拆旧建新方案为何受到很多人批评，就是因为原本说好了搞拆迁改造赔钱赔房子，现在还得自己贴钱去建房。

村民更是直言“我当年要是有钱建房，我都不会让你（开发商）拆了我的房子，现在来住板房了。”

因此，即使旧改搞不下去想走自主拆旧建新，要研究产业发展的可能性，宣传的时候要告诉大家，建房子的钱未来通过什么产业收益会回来才有可能会争取到支持。

第二条就是政府主导“依法征收、净地出让”的城中村改造。

解决困局首先要搞到钱，投钱进去才能建安置房盘活这盘棋。而城中村改造是目前肉眼可见的唯一有国家政策资金支持的改造路径。

自从国家出台了《关于在超大特大城市积极稳步推动城中村改造的指导意见》后，为了解决城中村改造的资金难题，推出了城中村改造专项借款。

去年，广州52个城中村改造项目合计申请了4000多亿城中村改造专项借款，由国开行和农发行这种政策性银行发放第一批专项借款1400多亿。

这可不是开发商找银行借钱的抵押贷，这可是纯纯的信用贷。只要地方政府承诺5年后能还上，这钱就借给你，啥抵押物都没有。

关键这钱利息还低，开发商找银行借钱要是抵押物不行、信用不好，利息随随便便去到5%以上，而且还受银行房地产贷款集中度管理影响贷不了几个钱。

现在央妈发钱给地方搞城中村改造，利率不到3%，而且干得好还有得借。因此，黄埔旧改项目许多都转向了城中村改造新模式，原来的合作企业退出，国企接手申请专项借款。

有了钱就要快刀斩乱麻，黄埔旧改历史问题太多，一时是难以理清的，关键是马上把村民的安置房建起来。

这几年下来拆的也七七八八了，不少旧改项目地都是现成的，有了钱马上就可以建安置房，再快一点也可以购买存量商品房作安置房。

也不用多，每户100平左右就行，先把村民安置回去，让村民生活有保障，剩下的事情再慢慢解决。

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新旧模式转换的关键

新旧模式转换也不是这么容易的事情，旧改转为城中村改造面临着以下几点关键：

一是复建安置补偿方案

最重要的当然还是补偿安置问题，新旧模式到底差距有多大只能说是不同的村有不同的情况，但都是有基础政策打底的。

全市的村集体征拆补偿主要依据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》，也就是俗称的市3号文。在这一基础上，各区可以制定自己的征收补偿标准。

根据市3号文，每户最高280平复建安置，合法部分超出的只能货币补偿不予安置，不合法的不予补偿。

而以往的旧村安置补偿，有栋、户、人三种核算方式，由于各种历史原因，广州旧村往往是栋比户多，即使是经过合法分户，也未必能有栋多，而根据以前的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，以栋核算的，可以按每栋280平再以不超10%比例上浮。

尽管差距是会有的，但这毕竟是新旧转换的项目，为了顺利过渡转换，从网传的补偿方案来看，原则上还是以不突破原本批准的复建安置量为主，临迁费也是预留了，努力争取村民的支持。

二是合作企业的分手费

新旧模式转换就要国企进场接手项目，原来的合作企业就要退出。但是毕竟合作企业前期已经投入了不少成本，这笔费用到底怎么算，《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》也提出了一个大致的操作路径。

政策提出由于改造模式变更导致旧村改造项目无法实施的，合作企业可以申请启动退出程序，相关单位要制定专项工作方案，对合作企业已经投入的成本进行清算补偿，如果存在违约的，也要根据当时的改造协议追究违约责任。

当然分手最好还是和平分手，主打一个和气生财，协商为上，如果协商不成跑去仲裁或诉讼来定纷止争也未必是个好办法。

三是项目改造成本测算

国企接手旧改项目后，既要保障村民合法权益，又要支付合作企业分手费，就算借到了城中村专项借款，花的钱未必变少，赚的钱也没见增多，借的钱总归是要还的，凭什么合作企业干不下去，国企接手了项目就能干下去呢？

城中村改造和旧改的算账逻辑其实也没有差很多，该有的前期费用、征拆补偿、复建安置等费用大家都有，都要靠着后续融资区卖地盖房回本，在没有突破这套算账逻辑之前，任谁操盘也得遵守基本规律。

以前项目改造成本测算是低于真实成本的，而合作企业之所以知道测算的改造成本低于真实成本还敢干，和楼市的突飞猛进是分不开的。旧改项目一二级联动不用从二级市场公开拿地，即使测算成本低于真实拆迁补偿及建设成本，算上拿地成本，其综合成本还是远低于二级市场公开拿地。

城中村改造是政府主导，一二级切割，净地出让，这也就意味着项目必须明明白白把会产生的成本核算出来，不然真实成本远超测算项目就要做亏了。

因此，城中村改造成本测算会增加不少原来旧改没有的成本开项，改造成本较之前的旧改不仅不会下降，反倒会增加许多，会需要更多土地平衡改造成本，好在城中村改造可以突破原本旧改只能以三旧图斑为主的用地限制，成片连片征收土地完成改造。

以最新公布的南岗西路城中村改造项目为例，也是就上文提到的南岗南片旧改，从旧改转为城中村改造后，改造范围从原来的148公顷增长至166公顷，改造成本从原来的105亿（不含土地出让金）激增到251亿，增长2倍有余，规划总建筑面积从320万平增加至450万平，其中复建总量从178万平降至140万平。

一切皆有代价，一切皆有价格。