如何构建涵盖房屋全生命周期的品质保障体系？

历经40余年的快速城镇化， 我国已成为世界上房屋建设量最大、既有房屋最多的国家， 但也面临着房屋品质差异大、维护成本高、管理复杂等问题。房屋安全关乎国计民生，是实现中国式现代化与高质量发展的重大民生议题。

随着我国大量既有房屋步入使用的中后期阶段，房屋全生命周期品质保障的重要性日益凸显。目前我国房屋体检、养老、保险制度尚不健全，法律法规、标准规范、技术方法仍不完善，亟待围绕顶层制度设计、关键技术方法等维度，对房屋全生命周期品质保障体系展开系统性研究。

近年来，我国高度重视房屋全生命周期管理机制建立，2023年初的全国住房和城乡建设工作会议提出“要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障”，2023年12月会议进一步明确 “要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度” 。

目前，我国房屋全生命周期管理制度建立处于起步阶段，需解决以下主要问题：

我国自80年代以来已经建立了以危旧房屋鉴定为主的房屋安全管理制度，重事后处置、轻事前预警，针对一般房屋的安全预警与常态化体检机制尚未建立。与此同时，现有房屋安全体检高度依赖人工检测，效率和成本有待优化， 亟待发展快速、有效、低成本的检测监测技术，支撑大规模房屋体检工作。

我国房屋类型种类繁多、产权关系复杂，亟待进行系统性的顶层设计，健全法律法规和技术标准，明确各类房屋修缮维护的责权关系和实施路径。此外，我国房屋建成时间高度集中，预计到2035年前后大量房屋将同时进入维修高峰期， 亟需加快房屋养老维护关键技术产品的研发，高效满足房屋维护更新需求。

资金来源是困扰房屋长效维护的核心问题。目前，我国已建立了住宅专项维修资金制度，主要覆盖普通商品住宅。大量安全隐患高的自建房、老旧小区缺乏维修资金覆盖，高度依赖财政兜底，资金可持续性不足， 亟待创新房屋养老金、保险等金融制度，充分调动政府、居民和市场多方力量，形成稳定持续的资金来源。

国外一些发达国家对房屋全生命周期品质保障建立了完善的法律法规和技术规范标准。 日本 制定了《建筑基准法》《公寓重建促进法》等法规，构建了房屋常态化体检评估制度。同时，还将房屋体检结果与金融信贷挂钩，体检认定为品质优良的房屋可获得贷款利率下调等优惠，以鼓励业主主动进行房屋体检。 新加坡 构建了以定期“结构检查”和“外墙检查”为抓手的房屋安全管理制度，近年来引入人工智能技术、数字化信息平台等，实现对房屋安全的快速检测和动态监测。 英国、美国 等国家鼓励以房屋修缮改造后的预期增值收益为抵押或担保，通过债券基金等金融工具撬动社会市场资本。

我国房屋全生命周期品质保障体系建立仍处于起步阶段。 2015年，住建部发布了《关于加强既有房屋使用安全管理工作的通知》以规范既有房屋安全检查和风险整治。2020年，住建部首次启动了对全国范围内的城乡各类房屋的摸底调查，历时3年完成了对全国城乡房屋建筑数据的普查，为我国房屋的全生命周期管理打下了坚实基础。2023年住建部明确提出要加快完善房屋全生命周期基础性制度后，各地积极开展创新探索，上海、广东、福建等地已出台相关政策或行动计划。

随着城镇化步入下半程，推动房屋全生命周期品质保障是实现高质量城镇化的必由之路，是增进民生福祉的重要举措，也是促进房地产新模式建立的重要途径。

一是对统筹推进高质量发展和高水平安全的具体落实。 通过构建完善的房屋全生命周期品质保障体系，可防患于未然，有效降低房屋安全风险，是对“人民至上、生命至上”理念的践行,也对减少人民财产损失、实现存量资产保值增值具有重要意义。

二是对满足人民群众的美好生活需求具有重要意义。 通过优化房屋全生命周期品质保障的顶层制度设计，建立健全法律法规和技术标准，能够推动我国房屋建设从“有没有”转向“好不好”，还将活化大量存量房屋资源，降低建筑领域的能源和资源消耗，形成长盛不衰、日久弥新的人居环境。

三是能够推动房地产和建筑业高质量转型发展。 以房屋全生命周期品质保障为目标，从设计方法、数字化技术、体检探测技术、维修更新技术、新工艺、新材料等多维度攻关房屋建设和管理的关键技术和新型科技产品，能够有效推动建筑及相关产业向工业化、数字化、绿色化转型升级，还能促进房地产业和建筑业从建设施工到运营服务的全链条转型，激发房屋保险等服务市场潜能，加速构建房地产新模式。