楼市现状：年轻人疯抢老破小，中年人狂买法拍房

本文为“规划师笔记”精选文章

本文转载自米宅

年轻人正在疯抢老破小，中年人正在狂买法拍房。

这是当下楼市的两个侧面。

根据中指法拍数据可显示，截至2024年11月底，全国法拍住宅累计挂牌28.9万套，累计成交法拍住宅约10.4万套，总金额高达：

1471.9亿

从中指数据给出的成交趋势来看，广东、江苏、浙江、四川等省份成交量靠前，法拍房成交量同比2023年上涨4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。

北上广深四大一线11月法拍核心数据分别为：

11月全国总成交价最高的法拍房，来自上海。

这栋上海徐汇区长乐路661号的法拍房，在11月29日成交。

（来源：阿里法拍）

建筑面积527.7平米，6人参拍，经历41轮竞价最终成交1.27亿，折价率84%，均价超过24万一平米。

尽管有折价，这栋上海徐汇核心地带的花园别墅依旧顺利成交了。

这栋房子紧邻衡山路、复兴公园等上海地标，周边还有1号线、10号线交通大学站，附近就是徐家汇核心商圈。

（来源：百度地图）

法拍房最大的风险点，在于腾退交付。

11月20日，最高人民法院在官网上发布了《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》。

在腾退交付方面，《指导意见》明确规定——

在实际操作过程中，一种新职业伴随着法拍房出现了，那就是：

职业清房人

在司法拍卖之前，法院会强制腾空法拍房。一些法拍房会注明有占用，甚至法院不负责腾退。

职业清房人的一个很明显的感受是， 法拍房随着每个月二手房交易量一同波动，二手房成交上涨，法拍房也几乎同步上升。

具体到每一个法拍房案例的时候，变数就更多了。

B站一名UP主减肥吧小木，之前花30万买到了辽宁营口，一个小区里200平米的高层楼王。

他后续又花了10万自己装修，甚至更新了超过40条装修Vlog，事无巨细地记录了这套房从毛坯一步步变成精装修、带家具的全过程，节目效果很强。

（来源：减肥吧小木）

通常来说，法拍房的主要来源有三个。

一是贷款担保。

可能是在银行给别人做担保，也可能是民间借贷里的担保。

给别人做担保，然后别人还不上钱，导致担保人的房子被拿去法拍。

二是创业失败破产。

随便翻一翻阿里、京东资产上的法拍房标的，会发现很多都是类似的情况，房子被好几家法院查封，债务纠纷众多。

三是房贷断供。

尤其是在2021、2022年间高位买房上车的那一批人，选择断供可能是因为房子已经变成了负资产，也有可能是因为不想再承受每个月的房贷开销。

断供的情况下，假设把负资产的房子卖出去，不仅还不上贷款，还得额外付出中介费和税费等等，何况卖房周期还特别长。

于是一部分，主动或者被动选择了断供。

买法拍房，是双刃剑。

它既承担了部分中产在一线安家置业的梦想。

又是一部分人，在一线安家梦破碎的开始。

老破小，是观察大城市年轻一代买房思路的最佳窗口 。

当下年轻人买老破小的心态通常是：

先上车再说

这种趋势在北京、上海这样的一线城市，尤其明显。

上海300万以下的房子，成交占比本来就超过了60%，基本都是外环外住房和老破小为主。

这一轮房地产下行震荡周期中，老破小是跌幅最高的一批。

如果说全国范围内平均跌幅可以达到20%以上，那么老破小几乎达到30%到50%的级别。

经历一轮降价之后，很多上海市中心核心区的老破小，租售比已经能到2.5%到3%的级别，成为保值优质资产。

北京的情况也类似，年轻人选择小区的共同点包括：

老小区、预算200到300万、交通便利、烟火气浓厚

有媒体不完全统计显示，北京金台路片区的红庙北里小区，全北京最具代表性的老破小集群。

2024年前8个月，这个小区累计成交34套，远高于2023年同期水平。

尤其是9月30日北京楼市新政后，成交记录再创新高。

当地链家中介表示，10月单月这个老小区，已经成交超过20套。

红庙北里小区本身并不是什么优质学区房，显然买家都是冲着优质地段、上班方便、买房成本低而来的。

（来源：贝壳）

成交非常热门的老破小有一个特征：

房龄在1985到1995年之间，90后成为主要业主。

对于年轻一代来说，房子一度是触不可及的奢侈品。

然而经历了2023年春季之后的一轮大调整，长期在一线城市租房的群体，似乎看到了买房的曙光。

中指院之前一组数据显示，2024上半年以来，23岁到27岁买房人占比从15%提升到了19%。

年轻人似乎真的要把今年，当做是自己最后上车的机会了。

国庆期间10月6日，链家北京数据显示，成交房源超过1000套，是平时周末成交量的近4倍。

住宅年限通常是70年，对于房龄超过30到40年老破小来说，意味着未来会遇到续期。

而且在当下的时间节点接收一套老破小，意味着很可能要传给下一代，或者未来等拆迁了。

一线城市，一部分年轻人选择买老破小安心住下，另一部分原本准备靠利息生活的人，也重出江湖了。

10月18日，国有六大银行官宣下调存款利率。

整存整取 1 年期、2 年期、3 年期、5 年期挂牌利率分别下降到1.1%、1.2%、1.5% 和 1.55％。

微博之前就有过一个热搜：

说的是一位字节女员工，在社交平台分享躺平计划，目前已经存了240万，无车无房贷，无需负责父母养老，生活消费低。

（来源：微博）

在存款利率、货币基金收益率全面下滑的今天，相当一部分中产的提前退休计划，也要被终结了。

提前退休依靠利息、投资和副业生活的人，有的重新上班，也有的从一线退回二三线甚至老家，还有的自己做起了小生意。

坏消息是，收入远不如之前了。好消息是，加班减少了，更多的时间陪家人与孩子。

穷有穷的快乐，富有富的享受。各得其所。

12月9日高层重要会议上，十分罕见地提出：

不仅是为了股市楼市止跌，还有一个目的是：

稳定2025年的预期。

稳住股市楼市，让每个人的家庭财富这艘小船，找到一个稳定的锚点。

如果真的有大家所期待的放水。

那就让这次的水流来得更猛烈一些吧。