深圳“棚改”末班车已走，这一批30+楼龄小区盼改造！

远处高楼，正是水贝商圈所在

在文锦北路东侧一个不起眼的小岔口，有一个隐藏在闹市中的老旧步梯小区，与不远处崭新的高楼大厦、商品房形成鲜明的反差。这里就是深圳最后一个棚改——海关草埔生活区。

近日，海关草埔生活区片区棚户区改造项目公布房屋征收补偿方案，按证载建筑面积1：1.2予以产权调换。

据了解，海关草埔生活区片区棚户区改造项目签约首日，户数签约率和建筑面积签约率突破双95%。

项目被列入《罗湖区2022年度棚户区改造实施计划第一批计划》，在它之后深圳再无棚改规划，因此海关草埔生活区片区棚户改造项目，被外界称为“深圳市最后一个棚改”。

该项目北临翠茵路，南至翠云街，西近文锦北路，东临金稻田路，面积约3.42万平方米，项目改造范围包括海关草埔生活区、置富公寓、绿茵庭苑3个住宅小区，共802套房屋，涉及权利人711户。

根据规划，4栋均为48层的住宅楼，将拔地而起。海关草埔生活区这个名字，也许将尘封在深圳城市更新历史中。

实踩海关草埔生活区
大部分居民已搬离小区

从地铁草埔站A出来，沿着文锦北路往东南方向走600多米，一个不起眼的小岔口拐进去翠云街，50米处能看到海关草埔生活区。

海关草埔生活区，乐居摄2024.09.19

海关草埔生活区片区棚改项目位于罗湖区东晓街道，包含了三个小区，当中以海关草埔生活区面积最大，这里也将是回迁安置所在。

资料显示，该小区由深圳海关建成，总建筑面积3900㎡，总占地面积2201.1㎡，共计房屋498户，2001年建成，皆为7层左右步梯楼。

这里曾是深圳海关宿舍住宅楼。

海关草埔生活区， 乐居摄2024.09.19

目前，居民基本已经搬离，小区内仅有少数的快递、安保等工作人员进出，或者把这里当成停车点，此外已经感受不到生活气息，也无施工痕迹。

但看得出来，小区保养管理是比较不错，墙体楼道相对整洁干净，其中有楼房已经加装了电梯。小区所在的位置闹中取静，出门地铁、公交配套都有。

海关草埔生活区，乐居 摄2024.09.19

在住建局平台查询到，海关草埔生活区二手房参考价为4.29万/㎡，目前网上已经找不到挂牌房源。

据公开资料显示，置富公寓同样是2001年建成的电梯住宅，总户数156户；绿茵庭苑则是2002年建成，规划58户。这两个小区之前的成交均价大约在4.22万/㎡。

进入拆迁关键期，基本在网上已经很少有挂牌房源，仅在乐有家平台上有两套绿茵庭苑挂牌房源。

截图来源：深圳乐有家

根据规划，整个棚户区改造用地面积34242.2平方米，拆除用地面积29729.6平方米，开发建设用地面积19454.2平方米，规划容积125240平方米。

从公布的地块划分和与指标控制图显示，该项目为一宗二类居住用地，用地面积19454.2平方米，规划容积率6.4，含建面109720平方米住宅（除安置房外均为公共住房）。

建面7000平方米的商业，将配建一所九班幼儿园、1500米社区体育活动场地；另外，还有一宗文化设施用地和一宗教育设施用地。

地铁、商圈以及完善的社区配套规划，改造后的海关生活区片区，在深圳来说，都属于数一数二的。

棚改末班车已走
深圳“废宅”改造何去何从

告别大拆大建的城市更新，全国旧改按下了暂停键。

据@合一最新统计，截至2024年9月22日，全深圳已列入城市更新计划项目1044个，拆除范围面积累计8847h㎡，已通过城市更新专规批复项目731个，规划通过率70%，实施主体公示项目539个，计划实施率51.6%。

深圳全市的旧改速度放缓，甚至多个旧改项目被曝拖欠过渡安置费，房子卖不出去，拆迁周期拉锯，房企苦不堪言。

截至今年6月18日，深圳已有19个城市更新项目被踢出旧改，且正处于计划失效期，仍未调出城更计划的项目，还有55个……随着时间的拉长，这个数据有增无减。

其实，痛苦的何止是参与旧改的房企，还有把身家和希望都压在房子上面的回迁居民。

如今在他们眼里，能被纳入旧改计划，并且顺利实施、成功改造的项目，不得不说：“命真好”！

诚如海关草埔生活区，20年老旧废宅就能改造，深圳有许多超过30年的老小区，依然在旧改的漫长等待中。

有网友在深圳乐居后台留言，罗湖桂园路红群楼小区超过40年楼龄，招北小区86年建设，至今已经38年……业主们都面临着墙体破裂、规划落后以及生活不便等问题。

乐居网友留言说到，其生活的罗湖红群楼小区，始建于1982年，至今已经42年，因为当年使用海沙建房，经过这么多年的日晒雨淋，部分墙体已经出现开裂、错位等现象，并且一楼的化粪池塌陷导致污水横流，臭味四散，居住体验很差。

网友表示，这种“墙裂”现象，出现在多处楼栋。从业主提供的图片中清晰可见裂痕。

自2019年开始，先后有多家开发商进驻红群楼小区，但改造计划最后都不了了之。

乐居网友供图

深圳楼龄超过20年+的旧小区，不完全统计有2500+多个，其中又有多少能走到更新改造这一步？

有网友提到，走“自改模式”！

乐居先前跟进过的，有可能是深圳首例“自筹改造”的老旧小区红岗花园，寄希望在政府的牵头及协助下，小区居民招商引资，自筹自建。（近40年“废宅”，自己拆迁？实探罗湖首例“自筹”改造）

今年4月初，红岗花园红岗西村再次启动城市更新意愿征集，并公示达成情况，首轮摸底签约率超90%，仅用了28天就达标！

而且不仅仅是红岗花园1-7栋，整个红岗花园小区改造的意愿都非常强烈。这是小区“自筹改造”迈出的第一步。

老旧小区“自筹自建”在北京、杭州等城市皆有改造成功的例子，在深圳红岗花园的案例，聚焦无数双眼睛，或许将会在深圳城市更新的里程碑。