本文为“规划师笔记”精选文章
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文 | 吴锦海
“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”。毕竟没有人对钱过不去，没有人会放过赚钱的机会。城市更新也一样，利益是其核心驱动力，不同的利益主体在更新中各取所需。对于过去以“三旧”改造为主的广州城市更新，主要就是依靠明显获利的三大主体：政府、开发商、村民（权益主体），在全力推动。理解了三方的利益关系，也就理解了广州城市更新的核心逻辑。
从村民层面而言， 三旧改造模式的城市更新带来的利益是显而易见的，
一是 村民掌握了城市核心地区的土地资源，本身就占有了城市化带来的大量财富，通过违建、加建等增加容积的方式获取城市更大的社会资源；
二是 推向市场化的三旧改造模式，形成了买方（开发商）竞争市场，给予了卖方（村民）更大的话语权，在买方激烈竞争的市场推动下，赔偿标准节节攀升，村民只需坐享其成；
三是 村民在拆赔所获得的容积，在房价高歌猛进的时期，资产也水涨船高，财富也大幅度增长；
四是 村民违法房屋面积通过更新的模式获得了合法的产权认可，实现了高额财富在市场流通的资格，也就是实现了财富的合法变现功能，进一步提升了财富的价值。
从开发商层面， 广州三旧改造协议出让的模式让开发商看到了巨大的利润空间。
一是 根据三旧改造的协议出让规则，旧改的土地价格只需市场价格的20%，让开发商拥有80%的拆赔成本操作空间。
二是 旧改平均8年的长操作周期，让开发商实现了在核心区囤地的目的。在房价逐年增长的时期，囤地收益就随着房价的增长而增长。
三是 旧改中，开发商与村民构成的利益联盟，对政府有较大的议价权。通过向政府的争取，能获得更大的改造容积，从而实现更大的销售收益。
从政府层面， 城市更新能够解决土地紧缺问题，增加投资、提振经济。
一是 市场参与的更新填补了城市土地空间紧缺的短板，用存量解决增量土地不足的问题。
二是 通过开发商的进场，激活市场经济，借用市场的力量增加社会的投资，毕竟房地产行业占GDP比重约7%，能够明显地推动城市GDP，提升政绩。
三是 利用更新的房地产上下游，带动社会经济以及税收的发展。房地产虽然只占7%的GDP比重，但是能够拉动上下游相关产业，大概占20%GDP比重，能够有效推动社会经济以及相关税费收入的增长。
四是 利用市场的力量能够由点到面，全面铺开，快速推动城市改造，完成城市形象的革新。从城市建设角度而言，政绩简直是扑面而来，怼到每一位老百姓以及上级领导官员的脸上。这样明显的彰显政绩工程，谁又能拒绝呢？！
所以从村民、开发商和政府而言，每一个核心利益主体都能在更新中各取所需，形成一个强强联合的共赢状态。
如果每一个利益直接相关主体都在赢，那么谁在输呢？涨潮的时候各自美好，只有退潮的时候才知道谁在裸泳。
梳理广州城市更新的历史脉络，我们也许可以从中抽丝剥茧。
广州市城市更新的发展历程
20世纪80-90年代，广州城市更新以改善居住环境为目的，以老城区危破房改造为主。但由于政府财力不足，引入外资、私企等市场主体参与。1985年广州的危破房建面约1135万㎡、占实有房屋建面的20.6%。1985年统计广州人均居住面积6.62㎡。
为了改善居住环境，政府在财力不足的情况下，引入外资、民营企业参与。20世纪90年代起，由于缺乏有效监管，外资、 私企参与旧城危房改造一度曾造成拖欠工程款、地块烂尾等问题。
针对市场参与更新带来的不良影响，1999年出台广州市出台《广州市危房改造工作实施方案》，暂停市场资金参与危房改造，将危破房作为社会福利工程由政府征收、拆除重建。但是缺乏市场的参与，更新力度受到政府人力物力较大的限制。
2006年广州市发展提出的“中调”战略方针，强调中心城区的“调优、调高、调强、调活”。中调战略下，为推动旧城的快速改造，在政府财力有限的情况下，广州市城市更新再次尝试引入市场。
猎德村2007年10月开始拆迁，建设工程历时3年，至2009年底基本完成。其中融资地块由市政府采用代征代拍的方式出让（富力地产、合景泰富以46亿元拍下），全部返还村集体用于复建安置。住宅的补偿原则是 “拆一补一 ”，以四层为上限（高于后来的“三旧 ”政策的“三层半”上限），框架结构房给予每平方米1000 元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买（广州楼市2007年成交均价为8723元/平方米，3500元/平方米的价格相当于房屋的建安成本）。猎德村改造模式初步形成“三旧”改造的雏形。
2008年3月，温家宝总理在参加十一届全国人大第一次会议广东代表团审议政府工作报告时提出，希望广东成为全国节约集约利用土地的示范省。同年12月，广东省政府与自然资源部签订合作共建节约集约用地试点示范省的工作协议，开展“三旧”改造政策创新试点。
2009年8月和12月广东省政府分别发布《关于推进“三旧 ”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号 ）、《关于“三旧 ”改造工作实施意见的通知》（粤府〔2009〕122号）。为了贯彻落实省府政策精神，同年12月，广州市《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号 ），正式进入“三旧”改造时期。
（1）突破以往必须由政府作为主体征收土地进行改造的规定；
（2）突破以往集体建设用地转为国有建设用地必须由政府进行征收的规定；
（3）突破以往土地权属人只能按原用途获得补偿款的规定；
这一时期涌现琶洲村（第一个完全交给开发商运作的城中村改造项目，整体打包出让融资）、林和村（第一个村企合作的城中村改造项目，村集体与企业共享土地增值和运营收益）、杨箕村（耗时最长的旧村，改造中“钉子户”、改造后 “村—企”相互诉讼）等等案例。
这一时期的改造，村民与企业在增容中获得了较大的利益。
例如琶洲村，改造后总建筑面积185万㎡，其中村民安置房52.2万㎡，集体物业26.64万㎡,融资住宅40万㎡，融资商业64.2万㎡，政府获得融资地块出让金1.42亿元（出让的建筑面积为104.2万㎡，如果按照的楼面地价7329元/㎡，那么应该获得土地出让金76.37亿元，也就是说村民和开发商共享了74.95亿元）。
为了更加完善利益分配关系，增加财政收益，广州市政府收紧政策，系统优化政策体系。
2015年出台《广州市城市更新办法》以及三个配套文件，形成“ 1+3”更新政策体系。
2016年《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(6号文)继续完善更新管理制度，细化旧厂房改造的细则，避免“工改居/商”的套利行为。
2019年《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(5号文)扩大改造成本范畴，首次提出市区统筹平衡，意在加快推进城市更新。
2020年印发《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》建立“ 1+1+N”政策体系 ，制定三、五、十年工作计划，制定一系列配套指引，完善各项政策和实操路径。这个政策体系将广州市城市更新范畴拓展至九项重点工作，提出公服设施配置的更高标准、分区明确产业建设量占比的要求、以更新项目用地支持历史文保项目等指引要求。
这一时期的更新政策体系更为成熟：改造主体从单一主体改造转向多权属主体改造，改造形式从单一整备方式转向多类型改造融合方式，改造范围从原地整备转向异地、跨区整备。
但这一时期仍然是“三旧”政策的延续期，没有脱离增容实现改造项目平衡的本质。 政府在治理上虽然更成体系，城市更新的公共效益也更明显，但是村民与企业仍然获取了改造中城市发展的大部分红利。
广州市城市更新“ 1+1+N”政策体系示意图
2023年国家高层多次会议强调推进城中村改造。围绕着中央一系列政策，广州市也开始了新一轮城市更新转型，构建了以做地为主的城市更新模式——制定“1+1+N”的做地政策体系，形成“做储结合、滚动开发”的做地模式。
这种模式区别于过去“三旧”改造模式主要是由土地的一二级联动开发转向一二级分离开发，区别于土地储备主要是由政府收储转向国企做地。同时，加强城市更新的法律保障，出台《城中村改造条例》、《三旧改造实施办法》等，明确征地补偿标准不得以任何方式提高、降低或另行补偿。
这一模式构建的核心目的是希望回归政府、回归人民，避免城市发展红利落入少数群体中。但是由于广州在过去“三旧改造”高标准赔偿的影响下，村民预期普遍较高，再加上高密度的城中村建筑有较好的“出租屋经济”效益，因此改造的阻力仍然较大。
根据《广州市做地补偿及收益分成指引（试行）》，广州做地模式下，土地储备机构可按出让地块新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付收储补偿款，其中中心七区（越秀、海珠、荔湾、天河、白云、花都、番禺区）范围内，补偿比例最高不超过土地出让金的80%；外围四区（黄埔、南沙、从化、增城区）范围内，补偿比例最高不超过土地出让金的77%。而广州“三旧”改造时期，对旧村改造为商业、居住等融资地块的，政府收取的土地出让金为融资地块评估地价的20%。做地模式给予村民与开发商的补偿标准基本与“三旧”改造时期相当，也就意味着广州的做地模式仍然难以摆脱依靠增容实现项目平衡的宿命。
广州采取做地的全新更新模式核心目的是希望回归政府、回归人民，避免城市发展红利落入少数群体中。但是从旧改模式的价值分配逻辑而言，这种模式注定难以发生根本性的动摇，或者说采用大拆大建、高容积、高周转模式的城市更新，想避免让城市发展红利落入少数群体中
在目前来看 是一个自我安慰的“幻觉”，或者是天方夜谭的“幻想”。
一是 因为高拆赔短时间内难以大幅度降低。经过多年发展，居民权利意识不断提升，维权手段越来越多，强行拆除显然不符合时代要求。如果要达成经济协议，和平拆赔，且不说至少需要覆盖村民每个月能够依靠出租所收获的租金（假设40元/月/㎡，400平方米的房屋能够获得1.6万元/月，一年19.2万元），还要考虑过去高标准赔偿所形成的村民心理预期难以下降。征拆成本的不断上涨，居民意识的不断觉醒，自媒体的传播力量，表明了未来征拆局面难以轻易被转变。
2008-2020年全国征地拆迁成本占土地出让金收入的比例变化
（来源： 全国财政统计年鉴， 警惕土地征拆的“印度化” ）
二是 平衡经济的手段主要依赖增容。增容意味着对社会财富进行一次再分配。在无法获得与社会财富分配相匹配的收益情况下，如前文所述，这种模式终将不可持续。
三是 房价的下跌，让增容收益大幅度下降。为了平衡经济账本，不得不进一步提高增容面积，使得容积更加廉价。同时，增容增加的建筑面积入市，加大了城市去库存难度，进一步恶化城市房地产市场，把房地产拖进更糟糕的境地，形成恶性循环。
广州的新时代更新选择，并非不清楚以上利害、难点。但是仍然强力推行做地模式。主要原因在于：
一是 三旧改造的非净地被国家禁止，一二级联动的协议出让模式受限（一二级联动的协议出让仅限于已经在推动的三旧改造项目，新的城市更新需要采用一二级分离、公开出让模式），城市更新难以像以往一样依靠市场资金大规模推动。
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二是 城市核心区土地的稀缺，让城市更新显得尤为重要。城市土地在空间结构上呈现出明显的不均衡。一方面城市核心区的土地增量少，需求大；另一方面城市外围的土地增加多，但是需求少。所以城市核心区的改造更新能够为稀缺的核心区土地市场提高一定的支撑，满足一部分市场需求，提升城市的整体效益。
三是 城市更新带来的投资量非常大。可以一定程度上弥补房地产投资的下降，带来城市GDP的增长，城市形象的改造，政绩的提升。
2023年广州市政府工作报告明确提出：全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。目前，广州正全力以赴推动城中村改造，力争2024年完成1800亿元城市更新固定资产的投资目标。而2023年广州房地产投资3134亿元，同比下降8.7%。
四是 国家城中村改造的专项借款支持。近两年国家对城中村改造的支持力度空前，不仅让城中村改造成为了绝对的政治正确，更是让很多城市的改造找到了资金来源。低利率的专项借款让很多难以推动的城中村改造项目回了一口血，得以继续推进。因为国家专项借款的支持，城中村改造带动的城市投资、GDP、政绩的齿轮效益又得以滚动起来，这种送到眼前的机会根本无法让一个上进的城市领导拒绝。
基于这些原因，广州仍旧选择一条艰难的更新道路。但是广州也不是无所作为，而是面对过去的困难问题，也尝试在做一些转变。
一是 拆赔成本上，出台《广州市城中村改造条例》明确禁止除了法律法规、行政规定外的隐形赔偿；在实践中开始严格法定拆赔标准（ 拆迁不是暴富计划了！广州白云潭村拆迁最高赔付6600元/㎡？ ）。虽然成效差强人意（ 潭村旧改重启，补偿提高至7590元，部分村民请求退出旧改 ），但是这些转变也不是一夜之间能够完成的，需要长时间的市场检验。
二是 赔偿方式上，尝试房票赔偿等创新模式。利用房票赔偿，一方面有利于现行房地产去库存，另一方面有利于减少复建面积，减少更多的商品住房入市，腾出更多的城市发展空间，此外，还能减少过渡安置费，从而降低征拆成本，是一个一举多得的政策。但是由于政策的利害关系尚未得到很好的梳理，政策目前的实施效益也相对有限。更好的实施效益有待在市场的博弈中不断优化。
三是 扭转
改造的 买卖方市场。《广州市城中村改造条例》明确城中村改造以公开方式净地出让，关闭一二级联动的政策窗口，回归土地储备模式的征拆方式。让原先村民面对多个开发商的选择转变为只有一个征拆方（政府），村民只有拆或不拆的选择，没有选择谁来拆的机会。将村民的卖方市场转变为政府的买方市场。
四是 借助国企的力量。广州现行更新模式（做地）又与土地储备不完全相同，主要差别是资金的来源不同。做地的资金来源是国企，土地储备的来源主要是财政。虽然是同是政府体系下，但是借助国企能够拥有更庞大的资金链、更多的人力、物力介入参与，能够更加有效地推动更多项目的实施。
虽然广州采取的这些政策在理论上设计得很完美，但是在实施中面对的阻力仍然不小。主要原因是触碰了权益主体（村民）较大的利益，而且房价下跌导致可分配的利益蛋糕越来越小。政策的有效推行需要一定的时间磨合。
城市更新从城市发展可持续层面来看，
一方面
， 需要
从全市统筹、区域统筹为出发点，合理安排土地资源、改造资金和规划指标，采取“肥瘦搭配”的方式，通盘考虑盈利性项目与公益性项目、经营性项目与现金流项目，促进改造资金综合平衡、动态平衡。
另一方面，需要
统筹项目的建设与运营阶段在财政上的全周期平衡，例如城中村改造中居住空间的土地出让金与基础设施投资的平衡、产业空间的税收与公共空间的运营成本平衡；城中村改造后的高容积率对区域基础设施的挤兑式占用、改造后的空间供应影响全市供求关系等，影响财政长期投入与收益的综合平衡；城中村改造对相关联的产业劳动力成本、人才吸引等方面的影响，进而影响财政资金在城市长期运营中的动态平衡。
为了避免城市更新“挑肥拣瘦”式开发，保证连片成片，新时期做地可针对不同情形，结合旧城更新、土地储备、综合整治等多种模式，采取不同的策略。
例如对于征拆难度大、现状容积率高、长期难以收储的城中村，可在片区统筹收储中采用综合整治策略，提升城中村的居住品质，作为城市保障性住房的一类；
对于老旧小区，按照“谁受益、谁出资”的原则，通过自主协商、自主筹资、自主改造的方式，不大规模增加容积率、不增加城市公共服务和基础设施的承载压力和城市运营管理压力，实现税收、GDP、财务长久平稳发展；
对于低效利用的村级工业、闲置用地、划拨用地等，可积极推进土地收储再利用或者积极引导产业转型升级，多种城市更新模式齐头并进，保障土地市场的供应以及城市良性发展。
城中村不仅提供了廉价的居住空间、让很多外来客拥有落脚空间，而且大多城中村自身就形成了一种社会生态，繁衍出独有的商业链、产业链，促进城市产业的孵化和发展。城中村的产业链小到可以维续一个家庭能够在一个特大超大城市中生存，大到能够孵化出一个个独角兽，甚至世界顶级企业。例如广州南村孵化了时尚圈第一独角兽“希音”，南村及周边3公里内上千家服装加工厂为希音成长构建了完整高效的供应链，与此相似的还有网易、华为、腾讯等世界级企业。
希音成功的关键，在于凭借广州番禺超强的服装供应链能力，首创“小单快反”的运营新模式，所以能在全球市场所向披靡，成为中国企业“出海”的典范之一。
希音通过先少量生产多种款式的服装，投入市场测试，再根据反馈对‘爆款’快速跟单，对冷门款进行修改和再测试，然后向海外销售。这种模式需要有非常完善的供应链，能够做到小批量、多批次、快速交货。
单小、要求多，导致有生产力的工厂都不愿意接，但是与城中村的大量小作坊生产模式完美匹配。为此希音2015年把总部从南京搬到了广州番禺城中村——南村镇，把松散的家庭式作坊组织起来，花了两三年时间培养出300家小供应商。南村镇直接被改造成了希音村。
广州的城中村小作坊生产模式从纤维加工、服装设计到打板、出样、制衣，最终验收发货，基本能在24小时内完成。这种‘配套全+响应快+上新多’的供应链效率，其他地方难以复制。
这种模式也让希音每天上新2000+，每周上新2万+，每年上新100多万款，每款只做200件，甚至低到几十件，最大限度降低试错成本（ZARA每周上新2次，每年上新1.2万款。由此推算，希音的上新率大约是ZARA的近百倍。传统服装业的经营模式则是“以产定销”，有了订单以后再去组织生产和销售。希音借助番禺超强的供应链能力，每天可以上新多个款式，显得很灵活）。哪些款式在网上点击率高、卖的好，根据后台数据就可以马上安排批量生产，进行饱和式铺货，这样一来既不会造成严重的库存积压风险，又不会畅销款无货可卖。
随着SHEIN的发展，供应商的范围扩大至整个广州乃至大湾区，数量有上万家。据广东省服装服饰行业协会统计，仅在番禺就有500多家企业专门给希音供货，这些供应链企业主要集中在番禺南村镇、大石镇等区域，南村镇也被戏称为“希音村”，而整个番禺聚集了约4万家服装企业。
广州纺织服装业不仅培育出了希音、Temu，还培育出UR、比音勒芬等行业知名企业。其中，比音勒芬是近年来国内服装界的一批黑马，一年卖了29个亿，主打高端男装，有“衣中茅台”的美誉，这家公司的总部同样位于广州番禺。
如今随着珠三角世界工厂红利的消失、广州制衣产业链的转移，希音生产成本暴增、业绩逐渐恶化，这是希音的这种模式难以突破的困局，也是城市更新发展需要反思的问题。
因此，
对
于城中村，
切勿在其发展鼎盛的高位进场拆迁改造，不仅拆迁成本高，而且会带来人员、产业安置等问题，搞不好会亲手毁灭原有赖以生存的制造业法宝。
城中村改造应从 住房保障、产业孵化、古村保护 等角度统筹考虑城中村改造的综合效益。
在住房保障方面， 将城中村改造为城市支持发展产业的保障性住房，定向给到特定企业员工，相当于企业的宿舍用房。这种模式可以让政府投入一定金额对城中村现有建筑改善，就实现了对所支持产业的保障性住房建设。这种模式的成本比政府单独在城市核心地区划出一块地或者收储一块地、新建保障房低很多。
以水围村为例，从机会成本来看，政府在水围村改造中获得了很高的财政发展效益。
深圳水围村柠盟公寓是基于“政府-国企-村集体股份公司”三方协作平台的城中村保障性人才租赁房更新模式。在更新过程中，水围村集体股份有限公司负责组织协调；国企深业集团一次性统一租赁并负责更新改造与运营管理；深圳市福田区政府给政策给补贴，利用灵活的机制“杠杆”，低成本地补充了深圳市福田区保障性住房体系的部分人才租赁性住房缺口。
深业集团以每月73元/㎡的价格承租自建房15 472㎡，租金每年1355万元，周期10年，建设投入运营，改造项目投入约 4000 万元， 对深业集团来说至少需要6年才可收回成本。
水围村集体股份有限公司前期对4.5栋国际公寓改造的一次性投入约需800万元，公司以3万元 /(人?年)的价格从村民手中租下33.5 栋住房，共花费约 500 万元/年。 再将其中的29 栋以 73 元 /(㎡?月)的价格整体出租给深业集团。 另外4.5栋由村集体股份公司改造并集体持有运营。
后期的运维资金主要来源两块， 第一 是政府可持续的租金补贴，每平方米补贴给深业集团77元， 以每年1429万元的现金流支撑深业集团可持续运转 ； 第二 是水围村股份有限公司的底层商业出租和物业管理收益以及4.5栋国际公寓的出租营收，支撑村集体股份有限公司在环境、治安、服务等物业方面的规范管理和运营。
政府需要承担每年约1392万元的财政支出，但是这块支出保证了504套人才住房供应，并带动2000㎡的国际人才公寓市场。人才保障房是深圳市全市保障性住房体系的重要板块之一。政府倘若通过征地、拆迁、建设新的保障性人才房，将涉及大量的空间成本、巨额的融资成本和漫长的时间成本。而将质量较好的城中村进行整治，纳入正规的租赁住房市场的柠盟公寓和国际社区是政府轻资本的保障房供应模式，也是激烈的城市更新改造进程中的一种缓冲模式探索。这在空间资源紧缺的深圳市福田中心区，既改善了城中村环境，保障了社会治安，又高效集约地安置了企业人才。 （ 来源：《城市更新的财务策略》 篇章—— 林小如老师所写部分内容）
在产业孵化方面， 广州城中村附属的村镇工业集聚区占全市工业用地面积1/3，为大量小微企业提供了产业空间载体；全市33%服饰类企业集聚城中村，覆盖纺织服装全产业链，推动了产业集聚和加速发展。广州城中村内区位优越的村集体出租物业，为大量专业批发市场、家庭式小微型作坊提供了低成本、多业态、小尺度租赁空间，成为非正规制造企业的集聚区。与此同时，城中村低廉的租金大幅降低了企业创业初期的成本，便于吸引各类创新要素集聚，一定程度上发挥了众创空间和孵化器的功能。因此，对于城中村的综合整治，可以进一步发展壮大原有产业，提高税收水平和产业发展效益。以深圳大芬村为例，通过优化环境、改善市政管网（解决消防、卫生、安全问题）、修缮公共空间，甚至为其修建博物馆，使得原先的产业没有消失，租金没有变化，业态没有受到太多影响，反而不断发展壮大，成为一个驰名中外的油画村。
大芬油画村位于深圳市龙岗区，被誉为中国油画第一村，是全国最大的油画生产、交易基地，全球重要的油画交易集散地。村落占地面积仅0.4平方公里，却聚集着202栋村民自建房、8000多名油画从业人员，曾以复制世界名画占领了欧美一半以上的商品油画市场，是以文化产业造就城市更新的城中村样本。
地方政府更多是探寻通过有机更新、文化运营的方式对大芬村实施综合整治：
（1）投入4500万元，用于环境改造，完善基础设施建设，拆除违章建筑，疏通村内道路；
（2）投入8000多万元用于建立公共租赁住房；
（3）建设油画交易展示公共空间，如大芬美术馆、黄江油画艺术广场、太阳山艺术中心、TNT当代艺术空间、大芬国际青年美术家部落，大芬村规划定位为油画交易平台、油画展览中心、油画培训基地和油画旅游小镇。
太阳山艺术中心始改造初与地块土地所属的十几位业主签订了租赁合同，规划建设为功能齐全，别具文化风格，多样经营的文化艺术空间，平均改造费用每平方米4000元，而同期其他画廊的改造或建设费用仅为每平方米几百到1000元不等。太阳山艺术中心建成后除了经营高端艺术品，并且开设古典文化学习班，出租多功能厅，销售艺术周边产品、举办画展等，大大带动周边区域发展，产生巨大经济效益和文化影响力。
在古村保护方面， 一方面可以通过类似统筹联动“产业发展—住房保障”的方式，推动“古村保护—综合整治运营”。以前文所述的南头古城为例，前期也需要政府财政“输血”完成整治，后期运营交给市场，只要保证运营阶段不亏，那么就可以实现古城保护与活化。另一方面，可以通过区域统筹的方式，对古村保护进行容积率转移，用容积率的收益填补古村整治的支出，实现项目整体财务平衡。
湖贝片区周边通过拆除重建进行改造，湖贝旧村则采取综合整治的方式进行活化。由开发主体出资赎回旧村的产权，并将其无偿移交政府。开主体可以获得旧村转移的容积（现状建筑面积的1.5倍），叠加在周边地块上，用“高楼包旧村”的方式推进拆除重建和综合整治的结合。
采用老旧社区自主改造模式，按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，避免政府“大包大揽”“无限兜底”。这样一方面能够缓解老旧小区改造的资金压力，另一方面也能增强居民的参与度，让改造方案更好体现居民意愿。从规划的角度来说，老旧小区自主改造不用开发商或政府等第三方额外出资，减少分“蛋糕”的主体，也避免了村民、开发商与政府间的博弈费用、征拆费用和过渡还迁安置费。
没有了征拆成本，也就不需要额外大幅度增容实现项目财务平衡，不会增加现有公共服务设施和市政基础设施的压力，从而增加政府对公共服务和市政基础设施的运营成本。
同时没有大幅度增容，也不会出现新增大量商品住房，冲击现有房地产市场。
综上，鼓励居民自主改造，政府一方面减少更新投资阶段费用，另一方面减少运营阶段运维费用，同时还能增加可支配容积率，实现净资本最大化。此外，自主更新将带动家居、建筑、家电等上下游产业的发展，实现商品房的以旧换新，至少撬动13%的GDP动能。并且老旧小区的规模庞大，据统计，国内在2000年之前建成的老旧小区约有22万个，老旧小区改造在全国至少撬动上万亿资产。
广州花都区集群街2号楼
集群街2号楼建于上世纪70年代，为五层混合结构，占地面积342.4平方米，建筑面积1726.64平方米，建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。
按照“谁受益、谁出资”的原则，在集群街2号楼改造中，拆建投资估算785万元，所有业主需要按4600元/平方米的标准进行预缴资金筹集改造费用。
财政给予适当激励，区财政按照房屋物业维修资金实际缴存费用的50%对业主进行奖补，解决老旧小区无物业管理专项维修资金难以后续管养问题。对前期已确定由区属国企作为改造工程实施主体的项目，按照实际出资 50%的比例对业主进行基础数据调查费、建设单位管理费等其他工程建设费用补助。对低保家庭、低收入困难家庭、特困人员、特困职工家庭，以及军人抚恤优待对象予以补助，补助金额不超过相关补助对象分摊费用的50%，有效解决资金筹集难的问题。
这种方式将资金来源由政府“大包大揽”转变为居民、国企、政府多头出资，政府财政支出总量相较于传统改造方式减少超50%，为城市旧改探索出一条长期、稳定的资金筹集渠道。
所谓低效用地，除了效益上的低效，更重要的是避免高容积率的地区继续增容开发，过度稀释城市所有者权益，重点探索低效土地的综合开发，提高利用效率。
国有企业的低效存量用地
国有企业存量土地具有规模量总量大、使用潜力大、区位优等特点。例如广州市属国企名下土地总占地面积81.84平方公里,是广州近五年实际供应建设用地的3倍。其中18.84平方公里为近期可重点盘活的存量用地，占比23%；68%地块位于中心六区（越秀、荔湾、海珠、天河、黄埔、番禺），30%位于重点功能平台（白鹅潭商务区、白云新城等）；功能上现状为产业用地的占比超50%；其次为公服用地占比25%，居住用地、交通设施用地合计占10%；从利用效率上，部分用地效益不高，46%产业用地用于出租，租金收益低；6%处于停产闲置状态。
利用方式上，可以归结为平面土地挖潜和立体空间的充分利用。
一是 进行平面土地潜力的挖掘。通过梳理原有土地的空间冗余（如过大规模的广场、公园、道路等），发现平面空间上低效利用的土地，将需要新增的城市功能在同一平面进行功能混合，补充城市服务提供。
美国高线公园的造价约为2.5亿美元，每年运营费用约500万美元。但预计高线公园在2007年到2027年之间，总计为纽约市创造超过14亿美元的税收收入，大约每年6500万美元。同时，它还催生了超过20亿美元的新发展项目。
二是 进行立体空间开发的探索。通过对原有划拨土地地上、地下空间的利用（如轨道车辆段、停车场、天桥底等），创造出新的城市土地，将新的城市功能在立体空间上进行植入。
上盖开发：深圳笋岗客整所
笋岗客整所片区位于笋岗街道，洪湖公园西侧，属于深圳市重点片区笋岗-清水河片区，环境优美，商业价值高。笋岗客整所片区同时是罗湖区目前更新整备占地面积最大的项目，将在保留铁路客整所、广深铁路运营线的基础上进行上盖综合开发，总规划面积约59万㎡，总规划建筑面积约150万㎡，包括可用于产业遴选的50万㎡产业空间,将打造成为现代时尚和商贸业总部基地,是全国首例在既有铁路路段上加建盖板、实现综合上盖开发的项目。由于铁路客整所是铁路用地，整个改造过程涉及划拨用地与经营性用地的转换、融合，图则修改，更新规划编制等，时间跨度长，为未来划拨用地盘活利用、车辆段改造提供了宝贵经验。
地下开发：厦大访客中心地下空间改造
厦大演武场的改造，包括地面运动场改造与地下空间访客中心开发两部分，涉及总建筑面积10.7万㎡，其中地上0.2万㎡，地下10.5万㎡。
（1）地面运动场改造将演武场由从东西向改为南北向，改变运动场使用不便的现状。
（2）地下空间则在运动场下挖11米，用地性质为教育科研用地，依次建设访客中心和地下车库，具体包括2. 9万㎡的教育科研服务配套设施（商业营业厅）和2600个车位的地下车库。地下涉及总用地面积9.12ha。
厦门大学通过对篮球场等场地的地下空间开发，提升体育设施品质的同时，完善校园与周边城市服务的提供，筑造新的“厦大一条街”。为学生更好地提供了生活服务，为游客提供了游玩服务空间，为城市提供了更多停车位等交通设施空间，可谓一举多得。
厦门大学地下空间的利用为教育、公园等公共利益用地的合理利用提供了宝贵经验。
■ 来源： SEA CiTY
■ 编辑： 规划师笔记
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只看楼主 我来说两句抢地板学习了“三旧”改造案例和理念：广州城市更新的历史、逻辑与抉择，多谢了。
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资料很有用，谢谢楼主分享！！！！
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