建工不动产法律词典：保障性住房

保障性住房（affordable housing）：政府在对住房困难人群实行按家庭收入等分类保障过程中，提供的限定供应对象、建设筹措标准、销售价格或租赁价格的社会保障性质的各类住房。

见住建部《住房保障与房地产术语标准（征求意见稿）》

保障性住房的种类：

1、政策性租赁住房

（1）城市廉租住房：政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。由公共财政出资建设，以低廉的租金面向城镇低收入住房困难家庭配租。建筑面积控制在50平方米以内。可参考：国务院《关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》、住建部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》、北京市《城市廉租住房管理办法》等。

（2）公共租赁住房：公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。可参考：住建部《公共租赁住房管理办法》、北京市《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》、北京市《公共租赁住房建设与评价标准》等。

（3）保障性租赁住房：保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。可参考：国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。

（4）非居住建筑改建宿舍型租赁住房，具有一定规模、不动产权证或建设工程规划许可证、证载用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住类型的现有存量建筑，由实施主体按照有关要求对其进行装修改建，经政府有关部门验收后，面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供的宿舍。可参考：北京市《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》。

（5）集体土地租赁住房。可参考北京市《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》

2、政策性产权住房

（1）经济适用住房：政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。建筑面积控制在60平方米以内。购买后不满5年，不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价、考虑折旧等因素回购；购买后满5年，可以转让，但要按规定交纳增值收益(具体由地方规定)，并规定在同等条件下政府优先回购。可参考：国务院《关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》、国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、北京市《北京市经济适用住房管理办法（试行）》等。

（2）限价商品住房：政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品房有购买资格的限制，应为中等收入以下住房困难家庭才可购买限价商品住房，包括申请、审核及房屋配售的程序。可参考：北京市《北京市限价商品住房管理办法（试行）》、北京市《北京市限价商品住房购买资格申请审核及配售管理办法》。

（3）自住型商品住房：全称中低价位自住型改善型商品住房，特点是：第一，政府可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得；第二，自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同；第三，自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定；第四，销售对象，按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房，符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房；第五，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。可参考：北京市《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。

（4）共有产权住房：政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。申请共有产权住房以家庭为单位，要求申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房，一个家庭只能购买一套共有产权住房。申请家庭已签订住房购买合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的，不得申请购买共有产权住房。可参考：北京市《北京市共有产权住房管理暂行办法》、北京市《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》

3、农村危房改造、棚户区改造安置房

可参考国务院《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》、北京市《关于进一步完善北京市棚户区改造计划管理工作的意见》、北京市《北京市农村4类重点对象和低收入群众危房改造工作方案 （2018-2020年）》和北京市《北京市农村4类重点对象和低收入群众危房改造工作流程（2018-2020年）》。

非保障性住房的种类

1、定向安置房

定向安置房的特征为“三定三限三结合”，意为：

（1）三定。定性，此类定向安置房为普通商品房性质,土地供应采取定向供应原则；定向，专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农(居)民安置使用；定量，严格限定需定向安置的农(居)民的人数、标准和建设规模,即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。

（2）三限。限户型，原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定,执行"90/70"的相关标准；限价，此类定向安置房的销售价格可按一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金(毛地价)+类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定，防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农(居)民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则；限交易，即a）此类安置房不予办理预售许可,严格掌握定向、定量的原则，b）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。

（3）三结合。此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合；此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。

“三定三限三结合”定向房产权性质为定向安置住房，房屋产权证上应注明“三定三限定向安置房，5年内不得上市交易”字样。安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。

可参考北京市《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》、北京市国土资源局《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》

2、直管公房

通过接管、收购、新建等方式形成，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。市属、区属直管公房经营管理单位分别由市、区两级政府确定。违规转租转借，禁止直管公房使用权交易。可参考：北京市《关于加强直管公房管理的意见》。

3、商品房

在住建部《商品房销售管理办法》和最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释等文件中，对商品房均无定义。一般认为商品房是指是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

除了商品房以外，其他类型的房产在市场上交易时就会受到额外的限制，比如小产权房、房改房、军产房、保障性商品房、经济适用房、安置房、共有产权房、宅基地（房）等。

资料来源：住建部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住建委、最高人民法院等。