案例分析 | 村城共生：深圳城中村改造研究

1978年中国第一个经济特区成立——深圳，经历40年快速发展，从人口不过几万人的一条小渔村，发展成为超千万人口的特大城市。伴随发展，城市开始包围自然村庄，农民转身成为房东，房屋租赁成为主要经济来源，城中村事业由此诞生。根据深圳市规划和国土资源委员会调研数据显示，深圳市城中村用地总规模约320hm2，约占深圳土地总面积的16.7％（图1）。根据深圳市住建局的摸底调查，深圳共有以行政村为单位的城中村336个（其中特区内行政村91个），自然村1044个(一个或多个自然村组成一个行政村)，城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。城中村住房与商品房平分住房市场，成为深圳人主要的居住形式之一。由于大部分城中村住宅属于违规建设，建筑环境、物业管理水平等方面限制，促使城中村的房租相对低廉，但恰好为初来深打工者提供了最为便捷、经济的居住场所。根据深圳链家研究院的长期监测，实际租住城中村的比例可能达租赁总人口的60%~70%，居住约有1200万人 。

1 深圳市城中村分布图

城中村环境改造的基本思路

我国经历快速的城市发展，2017年中国城市化率提高到58.52%，传统的增量发展逐渐转换为存量发展，如今的城市更新需要随着时代同步发展。截止2005年，深圳的可建设用地已不足200平方公里[1]，现在深圳市的城市化程度已达100%，近几年的土地供应十分紧张，目前获得新增用地只有两种方式——旧城改造和填海[2]。这对深圳市的持续发展在某种程度上构成一定阻力。相对漫长的填海造城周期和远离城市中心的地理位置而言，旧城改造的方式是解决目前城市土地供应紧张的捷径，并且旧城改造能够充分提升靠近城市中心区域的土地价值，因此，旧城改造成为近几年深圳城市发展新项目的主导方式。自2009年12月1日起，深圳市政府开始实施的《深圳市城市更新办法》对旧城改造的方式进行了指引。其中，该文件对于城中村改造办法划分成三种类型：综合整治类城市更新（图2）、功能改变类城市更新（图3）和拆除重建类城市更新（图4）。对于区位较好、临近轨道站点、容积率较低的城中村以拆除重建的方式进行整治。拆除重建类城市更新能够有效整合土地资源、梳理片区的路网结构、改善交通，同时政府采取收回一部分国有的土地用于布置公共配套设施如学校、医院等，充分提高土地利用效率。对于容积率较高、拆除难度较大的城中村采取改造提升的方式进行综合整治。而功能改变类城市更新更适用于厂房类建筑，因为厂房建筑灵活的结构能适用不同类型的城市功能。

2 综合整治类：水围柠檬公寓

3 功能改变类：华侨创意文化园

4 拆除重建类：华润万象天地

综合整治类城市更新的尝试

在这三种城市更新的办法中，由于拆除重建类的项目使得短期利益达到最大化，即便推进项目难度较大，也使其成为开发商和村民最积极参与的更新方式。以位于南山区科技园的大冲村为例，早在2002年，大冲村旧改就已经被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一（图5、6）。虽然拆除重建类的城市更新项目带给了城市优越的配套设施，但是也带来一系列的社会问题。深圳的高房价使得外来人口的生存空间受到挤压，但城中村的低廉生活成本却为深漂的人们提供庇护，如果说深圳是一座圆梦之城，那城中村就是巨大梦想的孵化器。虽然生活的环境脏乱，并且存在安全隐患，但是城市的包容意象却实实在在地为底层的人员提供生活空间。拆除重建后的城中村虽然以丰富的空间活力屹立在城市之中，但是高额的房租成本却不断的挤压外来租户的生活空间，诸如白石洲村的旧改项目，导致其周围的房租成跳跃式增长。

5 改造前大冲村谷歌卫星地图

6 改造后大冲村谷歌卫星地图

在近年来的实践中，城市更新的推动难度较大，牵涉的利益主体较多，更新过程中导致原村民骤然一夜暴富，租客不断迁徙，中低收入人群无房可租等社会问题不断产生，不拆式改造的城中村综合整治便成为城市更新的另一选择。对于合法用地占比低，容积率过高，拆除重建可操作性低，甚至不具备拆除重建条件的城中村，综合整治也是提升片区环境的最佳选择。综合整理保留原有城中村建筑，不涉及土地及物业产权调整，在原有建筑的基础上，对城中村老旧的基础设施进行提升（图7），包括交通的组织梳理（图8）、公共空间与设施（图9）、卫生条件、消防安全、环境风貌改善等方面的问题，对保留的原有建筑进行改造、功能升级（图10），以使城中村的形象和功能得到全面提升。城中村的综合整治不仅是对城中村改造的环境提升，而是对现有城市空间和建筑功能的重塑与完善，促进城中村与周边城市环境相互融入、互补共存。

7 城中村综合整治十条内容

8 城中村综合整治交通秩序治理——以和磡村为例

9 城中村综合整治公共空间改造——以和磡村为例

10 城中村综合整治建筑品质例提升——以和磡村为例

对于城市中心区的城中村，由于其地理位置优越、便利、具备较高的土地价值，促成了政府推动企业作为主导的改造方式。以福田区水围村的综合整治为例，推动政府、企业、村民共同合作，采用取长补短的合作改造模式。水围村综合整治区域规划面积约8000㎡，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓[3]。政府负责公共配套与市政设施、企业负责项目改造与运营、村集体股份公司发挥基层协调和配合。公共配套部分，由区政府投资，对管道燃气、给排水管网、供电系统等配套设施进行综合整治。针对村民楼部分的整理，深业集团作为公寓改造和运营方，向水围股份公司统租29栋村民楼，按照人才住房标准改造后出租给区政府，区政府再以优惠租金配租给辖区产业人才，而补贴的金额就相当于政府整治城中村的成本。在调研过程中，咨询水围公寓的工作人员得知，水围公寓的租金中由政府提供的补贴达到75元/㎡，改造成公寓的总建筑面积1.3万平方米，一年下来仅水围人才公寓的租金政府就需要补贴1100万元左右。

该项目也成为了深圳市首个利用城中村居民楼改造成人才保障性住房的试点项目，既盘活了老旧城中村社区，又为城市中心提供了保障性住房，从而形成多方共赢的局面。改造后的街区仍保持原有的城市肌理与城中村的空间尺度，改造对建筑功能与流线进行了调整。建筑的1、2层的功能改造为“一拖二”形式的底层商业，由村集体股份公司统一招租运营，通过出租店铺给商户获得租金再返利业主[3]。在引入商户的同时，也为该区的住户提供餐饮、娱乐、休闲等服务设施。3层及以上部分作为人才保障性住房和租赁公寓。建筑之间巷道宽2.5m~4m，稍宽的东西向巷道改造成步行商业街（图11），其余较窄的巷道改造为居民出行的通道，并在其中加建电梯，围合成入户前院，提高了居民上下出行的便捷性与私密性（图12）。巷道上空三层和五层的位置均增设空中连廊，将独立的楼栋联系起来，加强了住户间的联系，也提高了电梯的使用效率。不仅方便住户更为便捷地抵达各个功能空间，也成为了居民休息、交流的公共活动场所，营造了立体式生活街区（图13）。

作为综合治理的成功案例，水围村拥有其独特的模式（图14）。首先，它是以政府为主导的城市更新整治项目，政府出资将城中村整租下来进行改造，并以低价租给辖区内产业人才，这为人才保障性住房的建设提供了一个很好的借鉴方向。相比于拆除重建的城市更新，城中村综合整治方式是更为柔性的改造方式。首先拆除重建的综合成本非常高昂，每当拆掉一座城中村，利益就流向原住民、开发商手中，而租户成为了最大的受损方，他们必须要搬去更偏远的地方，这对构建多元、包容且充满活力的城市中心不利。而综合整治改造的综合成本相对较低，不但可以保留城市的历史与文脉，原租户依然有机会居住在城市中心，对构建和谐社会起促进作用。不过实施“水围模式”的综合整治有一定的难度，该模式需要借助政府出资将改造好的城中村整租下来再以低价出租。而协调整村统租来实施整体改造就导致该村全部物业长达半年以上的空租期，自然会增加改造成本。如果不考虑政府补贴的人才公寓租金，改造后的长租公寓即便租金有所上涨也非常的畅销。

11 水围村内   12 水围公寓   13 水围公寓

步行商业街      电梯院子      空中连廊

14 水围村合作模式

城中村改造市场化的成效

由于深圳市全域的城中村规模巨大，其所隐含的物业价值也被不同的地产商看中。其中社会影响力最大的综合整治项目要数万科推出的“万村计划”。万科的万村计划起源于2017年7月，深圳市万村发展有限公司在万村大梅沙总部成立，同年8月，“万村复苏”的首个试点—岗头新围仔村启动改造，12月，新围仔村首栋长租公寓样板楼对外公布。新围仔村共有226栋房屋，万科目前已与村民签约20余栋，万科将在这里改造出1千多套租赁公寓产品。2018年3月首批推出房源108套，共4种户型，面积段约18~22㎡，未改造前单房均价为800元，一房一卫价格区间为1100~1200元，两房一卫均价为1250元，改造后的泊寓（万科长租公寓产品）价格区间为798~1398元（含家私家电），租金涨幅控制在10％左右，但居住品质有了较大提升。万村计划陆续在玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等村落进行综合治理，截止2018年中已涉足80~90个城中村（图15~18）[5]。

15 景乐南1号楼    16 景乐南1号楼

改造前               改造后：青年公寓

17 景乐南1号楼   18 景乐南1号楼

改造前平面图       改造后平面图

万村计划的改造模式与水围村统筹改造的方式不同（图19）。万村计划从村民个体出发，与村民直接签约，通过对每一栋村民自建楼的改造来实现整个村的改造。这种方式可以避免整体统筹的空租期，能进一步的压缩控制成本，避免租金大幅度上涨所带来社会影响，但是对企业的商务谈判团队有较高的要求。不足之处就是村内的公共设施并不能与建筑改造一并统筹建设，项目的公共设施如连廊、公共电梯、公共配套功能等会难以落地。相比于政府主导的城中村综合整治，企业资本主导的城中村更新在市场经济的引导下更具有活力，能推行的范围更加广泛。

19 两种模式下的城中村综合整治时间轴

城中村城市化后续工作

随着我国和市场经济的快速发展和住房体制的不断完善，住房租赁市场逐渐发展起来，在城中村的发展中，住房租赁关系中承租人的弱势地位、承租人居住利益的重要性已经得到广泛承认，统组市场的规范化将有助于租赁市场的秩序进行。深圳是人口流动率极高的城市, 租赁市场的出租屋成为深漂人员的首选之居,有63.7%的人通过租赁的方式来获取住房，但是政府所提供的中转房只占租赁市场的0.8%，由于没有健全的廉租房系统，导致城市人口流动频繁[6]。

统租市场的规范化有助于城市更新的发展，这其中不乏需要政府的支持与法律的保护，在综合治理之初，也可从设计方向入手，集中优化中小户型的供应需求，以使其适应租赁市场改造的需求。政府在推进改造的过程中担当着重要的角色，低廉的住房价格与优越的居住环境有助于城市更新发展，其运作模式也有全国推广的价值。相关法律政策的出台有助于市场的维稳与租赁双方合法权益的保护，特别是针对租客的保护，避免租客被业主勒令限期搬出，却没有作出相应的违约补偿。维持租赁市场稳定，对合法住房出租给予一定补贴、权益保护等支持，健全和完善住房租赁市场管理法规，逐步推进住房租赁市场法规的实施等政策措施，大力推进住房租赁市场规范、有序、持续和健康发展。