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商业地产的所有设计要点

发布于：2024-08-02 09:42:02 来自：建筑设计/建筑方案设计 [复制转发]

综合体单体设计涉及的内容较广，包括商业、办公和酒店。本文全面地普及综合体单体设计中的商业设计必须要知道的知识点，供各位机电人学习参考一下

本文将商业设计归纳为五大要点，详细解读其中影响综合体总体设计的要点，如柱网与商铺面积会影响综合体的大小、厚度与进深。

业态

一

业态种类

首先对于商业体来说，最重要的就是业态。商业体与其他建筑体最大的区别就在于拥有不同的业态，商业业态可分为：百货超市、零售、餐饮和娱乐四大业态，而其中百货超市和娱乐店又可以归入商业主力店的概念。

百货、超市

相信大家对于每天都会逛的百货和超市都十分熟悉，但是你知道百货和超市又有什么不同吗？百货和超市的最大区别就是前者采取柜台销售，后者采取开架面售的方式。然而时至今日，百货和超市的发展已经趋向于二者结合的形式，GMS模式（综合百货超市）应运而生。

∧主力百货的特征与代表商户

∧超级市场的特征与代表商户

我们平常耳熟能详的超市品牌诸如：家乐福、华润万家和吉之岛等等，就是采取综合的销售模式，在一些楼层里面设置超市售卖开架的商品，而在高层或平层则设置百货售卖品牌服装、家电等等。

对于设计者而言我们需要了解的是百货和超市的建筑要求。

1）主力百货（Department Store）

经营包括服装、家电、日用品等众多种类商品的大型零售商店。特点是大空间、分区卖点。

普通中型百货的建筑要求如上图，重点要关注面积、层高与柱距的信息。

建筑面积大概在8000-20000㎡的区间内。面积取决于开发商招商的品牌商户，中小型品牌像大润发，面积在一万平方米左右；一些国际品牌入驻，面积则达两万或三万平方米。单层店和多层店的单层面积又有所不同。

层高方面一般要求是5m，层高最低要求是4.5m。

柱距对于车位停放还有超市开架形式造成较大影响，所以柱距会涉及到商业体的经济层面，较为经济可行的柱距是8.4m×8.4m，一些专业的大卖场会选择10m×10m的柱距。

2）超级市场（Supermarket）

实行顾客自助服务，敞开售货和一次性付款的零售业态形式。

普通中型超市的建筑要求如上图，可以对比比较百货的建筑要求，得知如今的超市与百货在面积，甚至层高、柱距上并没有太大的区别。

针对结构专业的朋友，这里我们还要注意百货和超市在楼板承重上的区别，由于百货的零售间距比较宽松，在布局上没有超市那么密集地排布，所以中型百货的楼板承重在450kg/㎡，超市的楼板承重在800kg/㎡。

百货、超市对于商业体来说是前期培育商业氛围，引入大量客流的主力军。

所以开发商一般对百货、超市都会给予一两年的免租期。主力店在过了免租期后会迎来长达10-20年的租赁年限，这是因为百货和超市的后勤设备用房在商业建筑中都是固定不变的，不像其他零售商店可以随意变动。

实际上这些数据都是以开发商提供的具体要求为准，但是事先了解有关百货与超市的建筑需求的要点，仍是我们前期规划与做方案不可或缺的一步。

零售

一般是指经营一类或几类商品的零售商店。常见的专业店主要有以下几种类型:时装店、鞋店、食品店、电器店、珠宝店等。大型专业店是经营一大类或几大类相互关联的商品，规模比一般的专业店大，品种齐全，可挑选余地大，如建材广场，大型电子广场等。

一般的零售商店面积都比较小，经营品种单一，主要满足人们衣食住行的日常需求。而大型专业店也属于主力店的范畴，下面主要给大家展开介绍大型家具店的建筑要求。

目前我们接触的比较具有代表性的家居品牌专卖店有百安居和宜家，他们的共同点是建筑面积要求大，尤其是宜家。

品牌的定位决定了两者在建筑的层数、层高和柱距上的区别。百安居定位在中低档的消费水平，地处一二线城市郊区和中心区结合部，停车位设置不少于300个即可。百安居作为一个一站式购齐的建材超市，囊括了许多大型家具，通常设置1万-1.5万㎡的面积，8.5米以上层高的单层店。而宜家这种系统化采购的大型品牌店，通常地处一二线城市的中心区，要求容纳的客流量庞大。则会设置两层或以上，面积在2.8万-3.5万，能够提供800个免费停车位的标准店。

还有一些耳熟能详的家电与餐饮品牌，我们只要对他们的建筑面积有所了解即可。

∧家电专业店建筑要求

餐饮

餐饮类按照商业业态的形式可以分为:正餐、快餐、轻质餐饮。我们接触较多的就是正餐和轻质餐饮，面积通常在四五百平方左右。

∧常见餐饮店建筑面积

娱乐

文化娱乐可以分为影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部……种类繁多，为顾客提供了丰富多彩的文化生活。

我们先从大家最熟悉的电影院入手，了解不同院线（万达、大地、金逸等）在建筑上的要求。在设计影院的时候我们要注意一个规范问题，有人可能问：三层以上是不是不能做影院？答案是可以的，根据规范要求影院是可以做到四层以上，但是超过四层以上的每个影厅面积不能超过200㎡。

这里简单地画出影院的剖面来表示一下，我们在做电影院的时候应该如何选择入口？主要取决于业态和商业规划的动线，如图所示三层和四层都可以作为入口，一般原则上越高越好。我们建议把入口设置在四层，包括售票、休息厅，进入厅内看完电影从三层离开，整个shopping mall就是从上至下的疏散过程，只要保证四层以上的影厅不超过200㎡即可。

娱乐部分比较重要的还有KTV，具体要求参考以下图文。

二

业态布置

基本了解完业态的概念之后，我们重点应该放在业态的布置，布置又分为垂直布置与平面布置。其实我们在前期规划的组织设计的时候，基本可以确定平面上的业态组合。

用一个拥有横向动线的shopping mall来举例，这种情况基本确定主力店在两个端头。

这种原则在我们做平面单体时依然不变，所以我们可以首先考虑一个垂直业态的布置。

垂直布置

价值最高处设置承租能力最大的业态

该原则适用于无论是业态垂直还是水平的布置，而对于业态垂直布置的决定因素是租金。从业态承租能力来说，超市百货和家电、娱乐店偏低。餐饮店相对而言租金会偏高，一般情况下即使整个shopping mall处于亏本状态，餐饮店也不会受到影响，盈利比较稳定。

上图是一、二线城市的零售租金表，我们可以对比比较各楼层的租金和地位，原则上租金会随着高度递减。

层数重要性排列是1F>-1F>2F，1F作为入口，是价值最高的楼层，要设置承租能力最大的业态（奢侈品店、精品服饰店等），一定会将主力店设置在首层。其次是-1F，通常会设置餐饮和超市主力店。由于顾客可达性最高，直接连通地下车库，再与某些shopping mall设计的下沉广场和露天餐饮结合，进一步方便了顾客直达负一层，所以在地位和租金都要高于2F。

在北上广深的城市，-1F的零售租金可达1000以上，1F则到1500以上。二三层是大多零售店分布的楼层，四五层则是娱乐与家电（主力店）集中的楼层。

综合可知，我们在设计的时候要充分考虑这三个楼层，然后再按步往上做。

平面布置

业态平面布置的决定因素——人流拉动

业态平面布置在组织设计上可以归纳为三种形式：哑铃式、T字式和回字式。原则是靠主力店聚拢人气，将人流导向其他标准零售店铺，带旺整个商圈。

∨哑铃式

主力店设置在两端，如果跨度很大时，会在中间再增设一个点。

∨T字式

一般在呈T型的商业广场的三个入口设置面积较小的次主力店，如餐饮快餐店。而在T字路口的交汇处会设置一个大主力店。

∨回字式

在围合的三到四个角设置主力店。

三

业态比例

商业的定位决定了业态比例的倾斜。

首先我们要了解商业的建筑面积包含哪些面积，如下图公式：

对于大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例（经营实用率）要求是：

了解完后我们再看看商业有哪些定位，如常见的综合型、娱乐主题型、美食主题型（香港地区较多此类商业）和社区服务型。不同的商业定位对应着不同的业态比例，业态比例即零售（含主力店）：餐饮：娱乐的面积比例。

综合型的特点就是各部分平均，租赁风险较小。而对于主题鲜明的商业，主打哪一个主题，就会提高相关主题的面积比例。而社区服务型商业定位是解决衣食住行需求的寻常百姓，所以在零售店的面积比例会偏高。

根据分析大量成功案例我们得出了一个针对综合型商业，零售：餐饮：娱乐的黄金比例。其他主题商业再按需调整。

规划布局

规划设计的最初，我们会先确定塔楼的位置与动线的走向，深化阶段做单体设计，沿街长度与宽度都十分重要。如果对商业体的面宽和长度没有一个明确的概念，就很难落实方案。为此接下来我们会交代商业沿街长度、体量进深、与塔楼的关系和外部交通流线的布局要点。

一

沿街长度

一般来说，因沿街商业忌讳不连续，所以要尽量吃满密度，不应打断商业外街从而达到价值最大化。但是过长的沿街长度又会带来不良的顾客体验，所以这个度又应该如何拿捏呢？

对于商场的沿街长度我们要熟悉的规范是：商场沿街长度250m以内不设中间车道；按规范单边沿街150米，全长超220米设置消防车道通道（有环形消防车道除外）

具体实操过程中，我们根据人的步行体验设置上限值，原因是商业体一般会在两端设置主力店，长度占60—70米，若商业沿街长度为210m，剩余的140—150m对于许多顾客来说已经吃不消，所以两个端点的距离若设置过长，会降低顾客购物的体验。所以结合规范，我们建议在沿街长度超过250m处，应该要设置中间车道将商场的首层断开（如上图）

这类超过250m沿街长度的情况通常出现在规模太大的综合体上，而此类综合体在背面一般会设置塔楼、商务或住宅片区，所以这条中间车道除了作为一个商业内部流线转折点以外，还起到了后面片区的入口和交通疏导的作用。一般的城市干道不能轻易设置出租车上落点，这条中间车道就可以承接一部分的客流，成为最佳的出租车上落点。

而车道两边商场建筑外墙间距控制在23米左右，包含7米的车道、两边各3米停车下客的距离和两边各3到5米的人行道。

这部分内容谨记着250m沿街长度的这个数据就可以了。

二

体量进深

商业应控制体量厚度，保证合适的室内、室外铺位的进深，有利于招商。体量的进深与动线的设置有关，一般来说单动线、双动线和主力店与外铺结合的情况都有各自进深厚度的控制范围。

单动线

∧ 三排铺理想厚度：50-65m

∧ 两排铺理想厚度：40-50m

做单动线时，注意分为三排铺与两排铺的情况。

三排铺，可避免穿越铺，最理想的厚度控制在50-65m，包含15m内铺+15m内街+15m内铺+2m后勤走道+15m外铺；两排铺，除主力店外尽量不做穿越铺，厚度则控制在40-50m，包含15m内铺+15m内街+15m内铺。这些数据并不需要大家死记硬背，重点关注店铺的10-15m的进深以及15-20m的线性中庭街道宽度即可。

这里再提一点穿越铺的要点，穿越铺对于个别商户来说有利于顾客进出方便，但是不利于整体shopping mall的运营，穿越商铺双入口的设置会导致主入口的人气流失，起不了聚拢的作用。所以如果一定要做穿越铺的话一般设置在端头位置（主力店），商业价值高的内部则避免去做。

双动线

内外动线，商场厚度控制在80-90m，包含15m商铺+20m内街+25-30m双内铺+15m外街+15m外铺，这个厚度实际上是单动线厚度的叠加。

一般情况下不建议大家去设计双动线，特别是在狭长的地块，两条动线可能无法很好地交接，最后导致人群无法聚集在中心内。不过一些甲方会根据地段的经济发达程度，可能选择了双动线的做法，这种时候比较恰当的处理手法就是做大广场，或者在中央采取回字形的布局。

主力店+外铺

最后这种情况是主力店与外铺结合，最佳厚度控制在70-90m，包含两个10m的一跨外铺和50-70m的五至七跨的主力店（主力店的跨数若少于6，应该往横向发展）

三

与塔楼关系

出发点是以尽量少影响商业布局，切忌将塔楼安置在高价值的商铺上。我们总结了三个与塔楼关系的原则

原则一

条件允许的情况下，购物中心顶部尽量不设置塔楼，让出大面积的独立柱网。

原则二

如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且尽量设置在非主干道上。

遵循原则二与塔楼关系的最佳方案，保证shopping mall的完整性

原则三

大多数情况下可能无法很好地避开塔楼和商业发生关系，那么我们就应该采取原则三，将塔楼设置在主力百货的上部，留出高价值的小商铺。

案例：深圳的一个商业项目，塔楼被迫地放在了主力百货的上部，且尽量移到了边缘区。但是也绝不会去动高价值的商铺，让内街的商业完整地保留下来。

四

外部交通流线

了解完以上从塔楼与裙楼的垂直关系，我们可以进入到外部交通流线的水平关系讨论。

综合体商业的交通流线主要根据车流的属性来区分，比如商业车流、写字楼车流、住宅区车流、出租车流与货运车流。根据情况来进行人车分流，将下客流线、货运流线、顾客流线车流线分开。

商业车流

交通流线除了要形成闭环以外，无论你是商业外街还是shopping mall，所有的客流车辆到达点必须是商业的入口。

不同功能的车流线

当出现图示中两条车流线重叠的情况，我们要按照3车道以上来设计，预留排队车道，如果能做到12米以上基本可以容纳4车道。

出租车流

出租车流与商业车流的原则基本差不多，不过出租车流要注意一个下客点的设置问题。出租车停放的位置应是商业的主入口或次入口，最好是在次入口设置。

国外比较常见的做法是将地下车库与出租车下客点结合起来（如图2），这时候我们一般会将路边线与商业面的距离调整到15米以上，这个距离既可以满足车辆在商铺入口的旁边停车，又可以在路边停车，同时保留一个地下车库出车的距离。

如果不需要考虑地下车库的话，只需考虑在商业门口停车，如图3将距离调整至10米即可。

货运车流

货运车流线相对而言比较简单，单线迂回的路线，不需要形成闭环。考虑到尽量减少它在路面的行驶距离就可以了。

柱网与商铺

终于要进入商业单体设计最重要的环节——柱网与商铺，我们需要在前期理清楚柱网、商铺面积以及停车位停放的关系。

一

商铺与车位

商业柱网的制约因素主要是商铺与车位

因塔楼和裙楼结构脱开，商业柱网在设计初期可不考虑塔楼柱网。以下是对于商业柱网的规划步骤的个人建议：

先从商业规模考虑商铺标准柱网尺寸，一般来说10万方以下的商业属于中小型商业，留意外街与内街标铺的面宽，内街是外街的两倍。外街是对外招商出售的商铺，一般来说面积越小的铺越容易出租。内街与外街通常是一整跨，如图朝外的商铺面宽为4.2米，朝内则为8.4米。

∧ 示意图

8.4米相对来说是一个比较经济的数值。对于下部停车场来说，shopping mall的柱子一般是800-1200的尺寸，8.4米的跨度能够恰好停下四台车；对于上部商铺划分开间比较合适，如果柱网的上部是一个酒店的话，4.2米的开间对于酒店房间比较适用，可以做成四、五星级的酒店规模。综上，我们可以按照车位来确定柱网。

当你的面积达到10万平方米以上，柱网可以适当放大，考虑做到11m或10.8米的跨度，可以停下五辆车。但是11米作为一间商铺的面宽显得过大，这时候建议无论是室内还是室外，应该对半切分成两开间即5.5米的面宽。那么商铺的进深建议的是使用进深与面宽比例为2:1，如果还要切分，最好也不要超过3:1。否则这样狭长的商铺会不实用，且难出租。所以考虑到招商问题，一般还是要选择2:1的比例。

∧ 11米的柱网

二

商铺面积

商铺面积存在一个权重关系。开间的权重高于进深，开间是最高的权重，决定了店铺的商业价值；进深愈大，店铺出租率愈低，同时不利于消防疏散。

所以我们应该把控好店铺的开间、进深与面积关系。开间一般来说是6米-10米，如果是十万方以下的中小型商业可以做成4.2米。进深建议不超过15米，除非是一个大型餐饮店，餐饮店并没有那么忌讳大进深的铺型，进深可以做到25m。面积考虑店铺出租率高的应当选择40㎡左右的商铺，谨慎选择100㎡以上的商铺面积。

在这里提供给大家一组开间与进深的组合建议值作为参考。

A与B的数值表示了一个在规整柱网下做的商铺。在落实方案的时候，往往会加入像核心筒和楼梯，即不是整跨柱网的情况。这时候应当选择合理组合值C。这四组数据都是较为实用的店铺面积。

图例表示，左边我们看到一个标准的8.4×8.4的沿街商业铺，进深较大，物业完整漂亮，即使是外街也可以考虑做成大铺。里街出现了一些小进深的商铺，我们建议将其分为二开间，可以大大提高出租率。因为30方的商铺对于二线以下的城市来说非常受欢迎，属于经济适用型。

层高与尺度

结束了平面上的商铺面积大小，我们来看看单体设计中还涉及到的层高与尺度。

层高方面首层层高一般是6米，最常用的二层以上层高就是5—5.5米，净高不低于3.6米。由于地下造价贵，即使是差一米的高度，造价差异也比较大。所以地下层高比地上层高更加有讲究，建议询问甲方地下空间层高要求。地下空间主要以超市百货这些主力店为主。

接下来我们从剖面的角度来解析层高与尺寸的关系。那么为什么净高不能低于3.6米呢？以中间的图为例，中庭的尺寸是八米，人站在二层以上的回廊边时，我们需要考虑商业昭示性的设计，即人透过栏杆顶部也能看到对面上层的商铺logo（扣除管线吊顶），3.6米就是垂直层高最低的要求。所以在层高与剖面设计当中，剖面视线分析是必不可少的。

一

回廊尺度

∧ 中间有开洞的回廊设计

很多人在做商场回廊时，往往不会注意平面上3000或3500的差异，而实际上回廊差500会造成较大影响。从上图我们可知回廊一般以四股人流来设计，一股人流的宽度为0.55+（0-0.15）m。这个（0-0.15）m为人流行走过程中人体的摆幅范围。按照来往两股人流（0.7x 2）m ，往两股人流（0.7 x 2）m，共四股人流最小值计算为2.8 m。可以确定人流宽度。

这里我们注意到图上还有一个1200的尺寸，这个1.2m是人眼距橱窗的观察距离，根据橱窗高度和人眼视角推算出来的。正常人眼睛视角为 30度，视野为上60度，下70度的空间范围，通常橱窗最小高度为2.4 m，在适当的照明下，观察距离为橱窗高度的一半为宜，即1.2 m，最后可推知中庭回廊最小宽度为4m。

∧ 国内外成功商业案例尺度列举

内街轴线宽度=1/2柱宽+0.3m装修厚度+4.0m走廊+6.0m中空+4.0m走廊+0.3m装修厚度+1/2柱宽=15400

以上讨论的是中空开洞的情况，如果是室内商业街（两侧商铺）没有开洞空间的情况下，主街宽度一般是8米，辅街宽度为4-6米。

二

中庭尺度

强调一个中庭尺寸不宜太大的要点，如果是仅有垂直交通的开洞，一般尺寸控制在8-10米。

∧ 商业案例的数据分析图

主中庭一般不超过1000㎡，特别是寸土寸金的香港地区，他们的商业广场中庭尺度一般是40m×20m，像朗豪坊27m×50m的中庭已经是超大型的尺度。

中庭面积一般占平层面积3%-6%，所以我们在做商业平面设计时，遇到中空部分应当要有一个合理的预估值。尺度较小的中庭一般在300㎡以下，尺度为20m×10m。

∧ 小尺度中庭

三

入口广场尺度

室外一般要考虑的是入口广场的尺度，我们在做项目调研时发现这些著名的商业体，通常比例（广场宽度：建筑高度）控制在1/3到1/2的区间。

有兴趣的朋友可以去调研一下目前国shopping mall的比例，基本遵循上面提到的比例值。

可以根据基地的形状来确定广场的尺度，到底是广场宽度与建筑高度比还是广场进深与建筑高度比。带型的基地应当考虑宽度，而方形的基地则考虑进深。

垂直交通

当我们画完所有的商铺、柱网还有广场设计之后，就可以开始布置垂直交通。意味着我们的商业设计要点即将接近尾声。

商业的垂直交通主要分为扶梯与楼、电梯。

一

扶梯

扶梯对于引导人流起着关键作用，上下扶梯应当在主要的中庭空间布置，在两个主要中庭之间，布置一组上下扶梯。

∧ 扶梯建议注意事项

自动扶梯在规范上的要求只有倾斜角度与提升高度和额定速度的关系，至于扶梯的服务面积和两部扶梯的间隔距离，都是经验之谈。估算一部自动扶梯服务面积是3000㎡，两部扶梯的间隔最好在50米以内。

扶梯的面积参考我们根据其他商业案例总结出一个列表：

扶梯设置的重点应是扶梯的形式，如采取螺旋形式或平行形式，原则就是“通而不畅”，尽量制造适当的迂回路线，能让顾客逗留游览整个商场。比较避讳在一个小范围的空间解决所有的垂直交通，过于直接的顾客流线，对整体商业运营不利。

特别条件允许的话，如果能够采用飞天梯的扶梯形式，不仅形成快速的动线，且让顾客对于整个商场的空间记忆感强烈。香港的朗豪坊正是采用这种扶梯游览商场的形式。

那么一般情况下，大家普遍还是首选螺旋式的扶梯布局（左下角图示），这种布局应用在面宽大的中庭。如果在没有大中庭的条件，我们就采取平行式的扶梯（右下角图示），不过图上这种整栋直上直下的设计是相当不利的，所以最好就是采取上三层与下三层分组设置扶梯。

二

楼梯、电梯

除了主要扶梯外，还需要安排辅助的垂直要素如：消防楼梯、货梯、客梯与一般楼梯。

消防楼梯

消防楼梯主要注意一个旧规与新规的区别，以前是要求4500㎡以上要布置3台，我们根据旧规给出了消防电梯与单层面积关系的参考。不过现在新规根据防火要求调整成每个防火分区要有1台消防楼梯，这个调整其实是针对旧规存在消防隐患的地方。因为实例操作时，当平层面积过大，按照旧规的要求，发生火灾时，消防员很难抵达距离消防楼梯远的地方。所以按每个防火分区布置一台消防楼梯即可，另外货梯可分点设置，通常也能用作消防电梯。