住建厅：屋顶防水无论是否渗漏，需5年一次补修、10年一次大修！外墙10年翻新一次！

各设区市住房和城乡建设局，赣江新区城乡建设和交通局：

为进一步提升我省商品住宅设计水平，推动住房由“住有所居”向“住有宜居”迈进，我厅在充分征求省直有关部门、市县和相关企业意见基础上，组织编制了《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》，现印发给你们。请结合地方实际，会同相关部门引导、推动建设一批商品住宅品质提升项目，并在已出台的房地产稳定发展政策基础上给予更大的支持力度。

附件：江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）

二〇二四年五月

前言

为深入贯彻党的二十大特别是习近平总书记关于住房问题的重要论述精神，进一步推动住房由“住有所居”向“住有宜居”迈进，满足人民群众对高品质商品住宅的需求，提升人民群众的安全感、获得感、幸福感，省住房城乡建设厅组织有关单位，结合住宅发展趋势和江西省实际情况，广泛开展调查研究，认真总结实践经验，参考相关省市做法，在充分征求意见的基础上，编制了《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》。

本指引主要技术内容包括：1.总则；2.住区设计；3.建筑品质；4.运维管理。

本指引由省住房城乡建设厅负责管理、江西省建筑技术促进中心负责解释。

本指引起草单位：江西省建筑技术促进中心（地址：南昌市文教路418号，电话：0791-88596995）、江西省建科工程技术有限公司、江西省建筑设计研究总院集团有限公司、南昌大学设计研究院有限公司、江西建工第一建筑有限责任公司、抚州市城市建设集团有限公司、江西省建科工程咨询有限公司。

目录

2 住区设计

2.1 注重整体布局

2.2 优化交通组织

2.3 丰富配套设施

2.4 美化公共环境

3.1 完善户型设计

3.2 改善室内环境

3.3 提升结构设计

3.4 优化地下空间

4.1 规范产品使用手册

4.2 加强维护管理

江西省商品住宅品质提升设计指引

1 总  则

1.0.1   为贯彻绿色、低碳、智能、安全的好房子理念，促进我省商品住宅品质提升，指导、引领建设满足人民美好生活需要的居住环境，制订本指引。

1.0.2   本指引适用于经各设区市住房城乡建设部门会同相关部门认定的江西省商品住宅品质提升项目。

1.0.3   江西省商品住宅品质提升项目除应符合本指引外，尚应符合国家及我省现行有关标准的规定。

1.0.4   江西省商品住宅品质提升项目应严格按照施工工艺组织施工，积极推广应用新技术、新材料、绿色建材和绿色施工技术，经过认证的绿色建材应用比例不低于50%，不得使用低品质涂料和面砖等材料。

1.0.5   江西省商品住宅品质提升项目应综合布置市政基础设施，满足节能减排、智慧运维等高品质要求，统筹推进无障碍环境建设与适老化改造。

1.0.6   江西省商品住宅品质提升项目应满足海绵城市建设要求和绿色建筑一星级及以上技术要求。

2 住区设计

2.1  注重整体布局

（住区风貌）

2.1.1   遵守上位规划，尊重历史文脉和生态格局，突出地域气候文化特征和自然景观风貌，因地制宜开展住区设计。

2.1.2   加强城市设计，建筑布局合理、体量高度错落，处理好建筑高度与天际线、空间视廊关系，避免影响城市风貌。

2.1.3   注意商业街道、生活服务的建筑物形态，合理控制沿街建筑长度与高度，避免影响城市界面。

2.1.4  住区整体形象与周边环境应协调适应，注重立面色彩与材质的运用，提升建筑外立面品质。充分考虑第五立面设计。

（住区布局）

2.1.5   建筑布局倡导集约化布局理念，充分融合周边环境和建筑物，合理布局组团空间和集中绿地，营造疏密有致空间形态与空间层次。优化建筑朝向，避免大面积采用行列式布局。

2.1.6   充分利用场地内外的自然景观资源，合理布局住区空间和竖向关系，营造优美宜居环境。推动住区内外部资源、设施共 建共享，鼓励营造开放住区。

2.1.7   住宅建筑高度不应大于54m，以小高层和 多层住宅为主。

2.1.8   住区建筑合理退让周边道路和用地，鼓励结合住区出入口设置疏散、应急广场。

2.2  优化交通组织

（内部流线）

2.2.1   住区内部交通进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上、地下交通流线，避免人、车流线交叉冲突。

2.2.2   构建绿色出行系统，住区人行系统应与街区、城市人行道、非机动车道、公共交通站点等慢行系统顺畅衔接。

2.2.3   合理设计出租、搬家、急救、快递、垃圾清运等不同功能车辆动线，其中搬家、急救等功能车辆动线结合消防道路统一设计，可到达每栋建筑出入口。

（地上交通）

2.2.4   地上交通流线应符合下列要求：

1  住区出入口数量设置合理，位置主次得当，并结合住区布局、城市配套、交通站点等要素综合考虑，与城市交通系统无障碍衔接。主要出入口宜预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间，设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。

2  地上交通应满足无障碍通行要求。住区内所有道路应具备良好的夜间照明，主要道路(含风雨连廊)应进行适老化、适幼化、无障碍设计。

3  住区内部充分考虑居民日常出行流线和活动范围，在主要步行动线上设置风雨连廊及座椅等设施。

（地下交通）

2.2.5   地下交通流线应符合下列要求：

1.地库出入口和入口坡道应结合住区出入口就近设置，机动车不应进入小区地面。

2.非机动车交通流线宜结合组团相对集中布置，减少对景观及人行流线不利影响。

3.同一项目的商业和住宅的机动停车位和非机动停车位应分开设置，交通流线不得交叉。

2.3  丰富配套设施

（生活设施）

2.3.1  应结合城市配套及住区规模，按照一刻钟便民生活圈的要求，在住区主出入口或主轴位置适当集中布置各类配套服务设施，便利居民日常生活需要。预留配套服务设施弹性空间，鼓励额外增补居民切实需要的其他配套服务设施。

2.3.2  住区应设有满足居民日常需求的医疗服务场所，宜设置图书室、健身房、便民小超市等服务设施。

2.3.3  住区应设有居民交流、休闲娱乐等活动场所，配置老人、儿童的室内活动场所。室外活动场所应设置在阳光充足的区域，同时考虑引导夏季自然风和阻挡冬季寒风；老人、儿童活动场所应设置醒目标识和紧急求助呼叫无死角监控、设备，采用防滑、防跌落、防冲撞、安全环保的铺装材料。

2.3.4  住区应在主要出行流线及老人、儿童活动场所附近配建公共厕所，公共厕所应以附属式公共厕所为主，独立式公共厕所为辅。

2.3.5  鼓励设置住区食堂。按照食品安全相关规定，集中就餐区域面积不小于20㎡，配备必要的消防设施设备。住区食堂具备制餐和配餐功能的，厨房区域和食品库房面积之和不小于30㎡；具备配餐功能的，应满足半成品加工需要。

（市政设施）

2.3.6  住区应合理布置变配电室、垃圾转运站、公厕、换热站等设施，避免对周边建筑和居民生活产生影响，条件允许下变配电箱等应设置于地下室。

2.3.7  风井、管网柜、井盖等设施应以隐蔽化、小型化、景观化为原则布置。其中，室外检查井应结合景观绿化合理布置，不应布置在人行和车行主流线上，井盖应有防盗、防坠落、防噪措施。

2.3.8  住区应实行垃圾分类，合理设置多处垃圾分类收集点，独立设置智能回收柜、维修装修垃圾临时堆放点。垃圾分类收集点应方便垃圾清运车到达作业；垃圾箱宜避开人流汇集区域，与建筑保持3m以上的卫生距离，并予以适当遮挡。结合垃圾分类收集点设置洗手台。

（公共空间设施利用）

2.3.9  住宅楼首层应设置面积不小于15㎡的单元入户大堂等公共空间，且与邮政信报箱、外卖柜、快递柜等便民设施结合设置。鼓励配置“无接触式配送”接收设施。

2.3.10  充分利用连廊、架空层、上人屋面等公共空间设置公共的步行通道、活动场所、开放空间，在满足消防安全、作为非盈利性公共设施的前提下可适度进行封闭或半封闭，满足全天候的公共使用 需求。架空层层高不应小于3.90m，且净高不应小于3.30m。

（其他设施）

2.3.12  住区内应组团式集中布置非机动车停车库(棚)，鼓励设计独立分隔的地下或半地下非机动车停车库，使用防噪声材料，配备具备充满自动断电功能的充电设施和必要的消防器材。

2.3.13  住区应采用环保型弹性减振材料建设健身步道，宽度不小于1.25m，连续长度不小于200m。

2.3.14  住区内应设置宠物活动路线，引导宠物和主人沿着既定路线在特定区域内活动；合理设置取水点、宠物便溺处等宠物服务设施。

2.4 美化公共环境

2.4.1   秉承应绿尽绿原则，鼓励采用屋顶绿化、垂直绿化等多种绿化形式，实现多层次立体绿化景观效果。

2.4.2   提升住区绿化品质，注重植物高低搭配、色彩搭配、四季搭配。适当种植观赏型乔木、果树和有色叶树种，不得种植带刺和异味植物，合理布局芳香类驱蚊虫植物，搭配种植乔、灌、草及花卉，形成层次多样的植物群落。鼓励设置植物标识牌，开展植物科普教育。

2.4.3  苗木搭配应避免影响低层住户采光，保证住户景观视野的通透性。

2.4.4  采取绿化等措施降低住区热岛强度。住区内处于建筑阴影区外的步道、庭院、广场等室外活动场地，采用乔木、花架等遮荫措施的面积比例应达到30%以上；路面太阳辐射反射系数不小于0.4或设有遮荫面积较大的行道树的路段长度应达到70％以上；屋顶绿化面积、太阳能板水平投影面积以及太阳辐射反射系数不小于0.4的屋面面积合计达到75％以上。

2.4.5  住区紧邻高速公路、城市高架或主干道路等沿线时，应采用绿植防护、设置隔声屏障等降噪措施。住区内部应采用稳静化交通措施。

2.4.6  建筑立面材料应与建筑形态、周边环境协调，并采用具有天然质感和耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料。裸露的各类管线应隐蔽处理。

2.4.7  住区围墙设计应简洁美观，融合周围景观环境，并能体现住区品质及特色。消防车登高操作场地在满足消防要求的前提下进行美化设计。

2.4.8  空调室外机位应与建筑一体化设计，且便于空调安装维修。

3 居住建筑品质

3.1  完善户型设计

（户型功能）

3.1.1  户内空间方正，功能完善，户内面积与功能空间的数量、面积、高度

配置合理，注重动静分区、干湿分离、洁污分区，至少有一间使用面积大于15㎡的卧室或至少有两间使用面积大于13㎡的卧室。户内应至少设置2个卫生间，鼓励增加户内储藏空间、多功能弹性空间。

3.1.2  户型面宽、进深与朝向设计合理。除应满足国家、地方规范日照要求外，日照标准应在满足《江西省城市规划管理技术导则（2014版）》的基础上提高1小时，保障户内日照采光充足，通风良好。

3.1.3  户内应进行无障碍和适老化专项设计。充分考虑户内无障碍通行要求，至少一个卫生间应达到无障碍设计要求，卫生间地面、厨房和兼具洗衣功能阳台地面应选择防滑安全程度为中高级以上的铺设材料。宜根据老年人不同程度行为能力，对其他室内墙体构 造加设适老设施功能。

3.1.4  住宅净高不应小于3.10m。

3.1.5 户型入口处应设置玄关，玄关空间宜满足收纳储藏、消杀、次净衣区等功能。

3.1.6  鼓励户型产品设计创新。充分考虑地域气候特点和居住体验感，充分利用地上地下空中立体空间，探索底层（含地下室）庭院式、屋顶带露台花园、立体空中花园以及合院等户型产品。

3.1.7  户内应设置智能家居系统，实现智能访客（人行、车行）、智能照明、电动窗帘、水浸报警、入侵报警、烟雾报警和老人健康监测功能，并预留必要的管线扩展联通需要。

（阳台）

3.1.8  分别配置生活阳台和休闲阳台。其中，生活阳台进深宜大于1.50m，并预留晾晒空间；休闲阳台进深宜大于2.40m，且不布置生活用水器具。各类阳台水平投影面积之和不得大于住宅建筑面积（含阳台水平投影面积）的20%。宜考虑户型私密性，在窗台、阳台处做外挑线条处理。

3.1.9  住宅应结合建筑立面设计、使用高性能门窗材料，统一建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施。

3.1.10  设备平台宽度不应小于1400mm、深度不应小于600mm，前方空间不应小于2m。

（入户区域）

3.1.11  单元入户门厅内应设置单独回路的紧急救护插座，并设置醒目标识。入户门厅或电梯厅应设置信息发布电子屏；入户门厅、走道、电梯厅等公共空间应满足担架梯进出及无障碍设计要求；公共区域宜采用耐久、美观的装修材料。

3.1.12  入户层为二层及二层以上住宅建筑应至少设置1台电梯；住宅电梯应设置智能监测设备，防止电动自行车进入；电梯轿厢内应安装空调。

3.1.13  户门外走道地面装饰面顶至户门底槛顶部的垂直距离、户内玄关处地面装饰面顶至户门底槛顶部的垂直距离均不应超过35mm。

3.2  改善室内环境

（空气质量）

3.2.1   室内氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、臭氧等污染物浓度应低于现行国家标准《室内空气质量标准》GB/T18883规定限值的20%。

3.2.2   户内主要功能房间应采用具有空气净化功能的新风系统或在空调系统内部设置净化装置、模块，提升室内空气质量。

3.2.3   厨房应设置机械排油烟竖井，竖井应具有防水、防倒灌及均匀排风的功能，并采取防止支管回流和竖井渗漏的措施；竖井顶部应设置防止室外风倒灌的措施。

（环境监测）

3.2.4   设置且有参数越限报警、事故报警及记录功能的PM10、PM2.5、CO2浓度等空气质量监测、温湿度监测系统。

3.2.5   设置满足就地报警的住宅套内厨房可燃气体探测器，报警信号能传送到小区值班室（或消防控制室）。

（采光、通风）

3.2.6   充分利用天然采光。主要空间至少60%面积比例的区域，采光照度值不低于300lx的小时数，平均不少于8h/d。

3.2.7  通风净开口面积与房间地板面积的比例达到8%。

3.2.8  应考虑燃气排烟口的预设置，配套商业服务网点应设立专用排烟道。

3.2.9  起居室（厅）、卧室外窗宜设置可调节的外遮阳措施。

3.2.10  住宅对外换气出口端头应设置防火、防鼠、防虫装置。

（隔声降噪）

3.2.11  卧室允许噪声级昼间不大于40分贝，夜间不大于30分贝；起居室（厅）昼夜允许噪声级不大于40分贝：建筑物内部建筑设备传播至卧室的噪声限值不大于30分贝。

3.2.12  卧室、起居室的分户楼板计权标准化撞击声压级不大于60分贝（撞击声隔声性能）。

3.2.13  住宅外窗应采用高性能门窗，户门、外窗应采取有效的隔声措施；当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应当采取三玻两腔等隔音降噪措施；临近交通干线的卧室、起居室（厅）外门窗的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和（Rw+Ctr）≥35dB。

3.2.14  除厨房、卫生间、阳台外的住宅楼板应设置厚度不小于5mm的隔声垫，楼地面与墙面交界处应设置竖向隔声片将楼面与墙体隔开。

3.2.15  户内排水立管应采用低噪声管材或外包隔声材料进行降噪处理，且不应贴邻与卧室相邻的内墙，立管宜设于管井内。

3.2.16   室外机安装位置不应对人员和相邻窗口产生热污染及噪声干扰等影响。

3.2.17  加压供水、垃圾分类、通风等设备不应设置在住宅主体投影范围内，且不应与住宅毗邻。

（给排水）

3.2.18   应使用耐腐蚀、抗老化、密封、降噪、耐久性能好的给排水管材、管线及管件。给水系统可采用薄壁不锈钢管或铜管等材料，排水系统可采用柔性

接口机制排水铸铁管或HDPE排水管等材料。

3.2.19  户内宜设置直饮水系统，应设置净水、软水前置过滤装置，提升饮水、生活冷热水品质。

3.2.20  便器构造内应自带水封，其他卫生器具和地漏可在排水口下设置存水弯，水封深度和存水弯高度不得小于60mm，卫生器具排水管段上不得重复设置水封，地漏应采用不锈钢或铜质且具有防涸防返溢功能，淋浴地漏不应小于DN75。

3.2.21  鼓励小区设置中水、雨水回用水系统。回用水仅用于绿化、道路及广场浇洒、车辆冲洗、车库地面冲洗等公共设施，其中水龙头必须选用供专人使用的带锁龙头。

（照明、用电）

3.2.22  住宅套内电视机位应同时设置有线电视插座、网络信息插座和电源插座；坐便器侧和洗手池下方应预留电源插座；厨房洗涤盆下方应预留净水器、电热水器等设备电源插座，操作台上方应设置不少于3个电源插座；床头左右位置应设置不低于0.8m的插座，房间四角宜设置插座；鼓励设置电动窗帘插座。

3.2.23   走廊、楼梯间、门厅、电梯厅、停车库等公共区域照明应根据人员活动及自然光水平，采用自动感应控制或其他节能控制措施。

3.2.24电气系统采用低烟低毒阻燃型线缆、矿物绝缘类不燃性电缆、耐火电缆等，且导体材料采用铜芯。

（防水）

3.2.25  地下室、屋面、外墙、卫生间等重点部位防水应满足《建筑与市政工程防水通用规范》GB55030中规定的一级防水要求，采取措施防止开裂及渗漏。

3.2.26  钢筋混凝土平屋面应采用抗渗混凝土，等级 不低于p6C30，屋面板厚度不小于120mm。

3.2.27  用水房间与非用水房间楼地面交接处应有防止水流入非用水房间的措施。

3.3  提升结构设计

3.3.1   充分考虑全生命周期可变性户型需求，提倡采用开放、灵活、可变的大空间结构设计方案。非承重隔墙宜采用便于二次改造的隔声效果好的轻质内墙隔板。

3.3.2   客厅、卧室、书房等居住空间的楼板厚度不应小于130mm，卫生间、厨房、阳台等其他功能房间楼板厚度不应小于100mm。

3.3.3   客厅、多厅一体等空间不宜出现结构梁。

3.3.4   建筑应优先采用装配式楼盖。装配式楼盖可采用桁架钢筋混凝土叠合板、预应力混凝土空心板、预应力混凝土叠合板、预制带肋混凝土叠合板等。

3.3.5   建筑结构应与建筑设备管线分离，采用适应建筑功能和空间变化的设备设施布置方式或控制方式。

3.3.6   外立面、外窗、室外设备、管线等应采取安全可靠的防脱落、坠落等措施。

3.4  优化地下空间

3.4.1   地下空间出入口应设置雨棚，并设有安全缓冲距离，坡道应采取有效的防滑与降噪措施。

3.4.2   地下车库出入口处应有明显标识，装饰装修应体现秩序感和仪式感；应设过渡照明，坡道出入口的灯光照度 不应小于100lx。

3.4.3  停车空间

1   地下车库结构净高不低于2.40m。车位配建比例不低于1：1.2，车位尺寸宽度不小于2.5m的车位达到总车位数的50%以上 。

2   地下车库宜通过下沉庭院、采光井或导光管等措施提升地下车库品质。

3   地下车库地坪应采用具有防尘、防滑、耐磨损、易清理、耐腐蚀等特点的材料。

4   地下车库应考虑智能化设计，引入智能灯光、车牌识别、车位管理、车位引导、分时停车、空气监测等智能系统。停车位照度不应小于75lx，灯具采用微波感应、红外感应、智能灯控等控制技术。

3.4.4   地下单元大堂

地下单元大堂附近宜设置垃圾收集间等功能空间；入口处应设置港湾式落客区以及无障碍坡道，且不应影响平时通行；大堂、电梯厅、过道等公共部位应进行精装修设计。

4 住区运维管理

4.1  规范产品使用手册

4.1.1   建设单位在给客户交付住房时，提供住宅产品使用手册。住宅产品使用手册中应包含房屋开发单位、设计单位、施工单位和监理单位信息。

4.1.2   住宅产品使用手册应说明外墙饰面、室内装饰装修、房屋结构（结构形式、使用荷载、承重墙及非承重墙布置等）、给排水（管材材质、敷设形式及路径、预留进出水口）、供电（配电负荷、敷设形式及路径等）等做法及路由路径。

4.1.3   住宅产品使用手册应对各部分产品的使用注意事项进行重点说明。

4.1.4   住宅产品使用手册应有长期修缮计划和主动预防性维修计划承诺，清楚写明具体的施工年份和时间，作为住宅运营期内定时定期维护翻新的依据。

4.1.5  住宅产品使用手册应对地震、火灾发生时的逃生措施及注意事项进行说明。

4.2  加强维护管理

4.2.1   住区引入三星级及以上要求的专业化物业服务，从服务制度、秩序维护、环境卫生等方面规范相关服务内容，并向居民进行公示，接受业主监督。物业公司更替时，相关资料和图纸应同时移交。

4.2.2   物业服务应运用互联网、大数据、人工智能等技术，建设智慧物业服务平台，及时处理业主物业服务诉求，大力发展线上线下社区服务业。

4.2.3   物业公司编制维修维护计划书和建立维修维护档案，明确住宅物业共用部位和共用设施设备的维修养护和管理办法，并向业主公示。维修维护计划书包含但不限于房屋结构、建筑部件、附属构筑物、外立面、二次供水设施、排水系统、照明和电气设备、安全防范系统、电梯、水景等的定期检查、巡视、养护等。维修维护档案要保证维修维护质量可追溯。

4.2.4   维修维护计划书应包 含对建筑进行预防性维修保养的内容，包括但不限于：下水道无论有没有堵塞，每年使用高压清洗装置全部疏通一次；电梯三个月检查一次，15年更换一次； 屋顶防水无论是否渗漏，需5年一次补修、十年一次大修；外墙10年翻新一次； 户内消防探测系统一年检修一次。

4.2.5   物业公司建立并落实便民维修服务制度，向居民公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。鼓励建立并落实其他特约服务制度。

4.2.6   强化党建工作在社区治理中的引领作用，鼓励和支持业主委员会、物业服务企业按照党的章程设立党的组织，构建红色业委会、红色物业企业。

4.3  强化安防卫生

4.3.1   合理配备出入口控制、楼宇对讲、视频监控等安防措施，保证设施运行良好。消防通道保持畅通，机动车、非机动车车辆停放有序，无安全隐患。

4.3.2   物业公司清洁卫生落实垃圾分类工作要求，严格依据《江西省城镇生活垃圾分类设施设备配备及运行导则》《厨余垃圾处理技术指引》等开展生活垃圾的收集、清运和物业公共部分的清洁工作，并做好工作检查和记录。

4.3.3   在住区主入口、主要道路、重要活动场所、楼座单元（包括室外及地下车库进入楼座单元处、单元大堂、电梯轿厢）等关键位置，应全面设置高清数字视频监控；住区周界应设置周界摄像机或电子围栏等防护设施；住区、单元出入口、电梯等采用非接触式门禁或提供免接触物品服务；住区应设置高空抛物监控和全景摄像头。