产业园区：管委会 公司，平台公司当房东还是做股东？

只收租金的房东，那是有什么就出租什么，能收到租金就万事大吉，至于产业生态怎么构建、企业服务怎么提升，运营体系怎么提高效率，那其实不是关注的重点。

但当前，平台公司想要成功转型升级，就必须有产业眼光、服务意识，否则谈转型就是空话假话。

如何做好产业园区运营，其核心在服务，其模式是产业空间载体运营和产业服务相结合的硬件、软件双系统搭建。

产业园区的最终目标，是实现成功招商，推动产业聚集与产业转型升级。 企业为什么要来？ 企业为什么能安心留下？ 这就需要解决企业愿意来、能留下、能发展的几个要素。 因此，平台公司的产业园区运营要做好以下四类要素的运营：

第一，政策要素。

所谓政策要素，是指 当地政府、管委会在产业发展、 招商引资等方面的政策组合。 其主导权往往在当地政府、管委会及其主管部门。 政策 是否 有竞争力，这直接关系到产业园区招商及发展能否成功。

在政策要素上，平台公司 要起到两方面作用。 一方 面是 要组合好、利用好 产 业扶持、奖补政策、人才引育、 科技创新奖 励等各方面的政策 。 另一方面，这些政策往往需要平台公司最后兑现、落实， 要与当地政府 、管委会建立市场化交易机制，包括奖补政策的 兑现机制、租金 优惠政策的 兑现机制等。

第二，空间载体要素。

所谓空间载体，主要是在产业园区里的硬件设施设备。 早期的产业园区空间载体主要是厂房、仓库等生产空间，现在空间载体已经逐渐向复合化、职住平衡转变，以产业为中心，产城融合，提供生产、研发、办公、商业、居住等产业综合空间。

在空间载体上，平台公司要成为产业园区的开发商，解决融资和投资问题，同时也可以通过合作、合资等方式以轻资产输出方式合作开发。 同时，平台公司必须要与当地政府、管委会密切协同，掌握一定的土地资源，方便与后续招商工作衔接。

第三，企业环境要素。

所谓的企业环境要素，就是指企业发展所需要的服务。 这对平台公司来说往往面临着成本高、收入低的现实问题。 但企业服务本身是引流类业务，当然经营好了也可以是现金流业务。

对于平台公司来说，成为企业服务商是关系全产业链运营的核心。 只有企业服务做好了，企业才能引得来、留得住、发展好。 为此，依托空间载体，平台公司应该围绕企业发展所需要的招商、物业、餐饮、人才公寓、商业配套等打造专业化的服务能力与服务队伍。

第四，产业升级要素。

所谓产业升级要素，是围绕整个产业集群打造与产业转型升级而提供的产业要素服务，针对的不是单个企业，而是整个产业，是产业公共服务商。

产业升级服务可以围绕产业园区提供公共的技术研发平台、金融、仓储物流、能源管理、人力资源等集成化、平台化服务，以推动产业聚集发展，形成有竞争力的产业链，打造产业生态。

在当前产业园区发展中，有三类服务作为产业增值服务，对于产业发展至关重要，要加快布局：

第一，金融服务。

金融服务包括面向企业和个人的金融服务，需求日益增长，对产业园区发展极为重要。 平台公司应积极与金融机构、类金融机构合作，搭建小额贷、担保、融资租赁、商业保理等适合自身发展的金融类金融业务，发展融资对接、投资咨询、财务顾问等业务，创新各类金融类金融产品，解决企业融资难的问题。

第二，人才服务。

人力资源服务是核心服务，也是产业园区运营必须要提供的服务类型。 平台公司要从基础的劳务派遣、劳务外包等人力资源服务向高端人才引进、人才培养、人事外包等人才服务转型，增强对企业发展的人才支撑力度。

第三，技术服务。

技术创新是产业发展的引擎，也是产业园区竞争力的来源之一。 因此，要以技术创新为抓手，在技术创新公共平台打造及运营、技术创新服务体系建设、技术创新人才队伍培养等方面提供服务，推动传统产业升级与战略性新兴产业、未来产业打造。

当然，产业运营与服务并不是平台公司的长项，运营服务体系的打造需要长期的努力、需要专业队伍的培养，但更需要理念的转变。

第一，从生产服务向复合服务转型。

从简单为生产提供配套的厂房、仓库等工业地产模式向产城融合模式转型。 平台公司在产业园区的投资建设与运营中要特别注意对人的服务，以人的需求为核心搭建场景化的服务功能，如餐饮住宿、娱乐休闲等生活场景，提升对人才的黏性。

第二，从企业服务向产业服务升级。

从对单个企业的服务向对整体产业服务升级，发育产业级服务体系，提供产业公共服务平台，着力推动技术、资本、人才等产业公共服务要素的聚集， 利用物联网、大数据、人工智能等I 推动园区的整体数字化、智能化转型，打造智慧园区等，并以此推动产业竞争力提升，也推动资产证券化。

成功打造产业园区运营服务体系对平台公司来说极为重要。 一方面，可以实现轻资产运营、改善业务结构，增加市场化业务占比，对于评级增信、融资发债都有很大帮助。 另一方面，可以未来分拆上市或者通过品牌、模式输出实现价值倍增和复制拓展。