千年广州新韵味，老城提质进行时

“海郡雄蛮落，津亭壮越台。城隅百雉映，水曲万家开。”

这是唐代名相张九龄笔下的广州老城，江河辽阔，万户生机。

老城区，往往凝聚了一座城的灵魂与精华，沉淀了一座城的历史与文脉，标记着一座城市走向未来的品格气质与空间起点。

兼具历史厚重与现代活力的北京老城区，四合院、老胡同、历史街区、民生设施等让人流连忘返；水乡秀气与精致时尚共生的苏州老城区，园林水岸、商业街巷、人文展馆、创意产业园区等独具城市韵味。

千年广州，在云山珠水间，浓缩了一座厚重而深沉的岭南老城区。春来早的绿意盎然，刚出炉的早茶热气，水袖翻飞的粤剧风华，是千年城脉、商脉、文脉传承的印记，是保存在老城街巷之中的气质。

民族的就是世界的，越本土，越国际。千年老城，历久弥新，注定成为面向世界、面向未来的城市核心竞争力所在。

广州在前两版战略规划引领城市跨越式发展基础上，面向2049的城市发展战略提出了“老城提质”方针，推动超大城市老城功能疏解，激发空间更新和功能焕新。

广州古城，始自涓微，自古时0.05平方公里的任嚣城起始，在2200多年包容开发、务实创新的发展中，广州如年轮般生长，每一寸肌理都镌刻着城迹更迭的印记。

古代时期：秦汉时期，以番禺城为中心开始建设，到唐宋时期形成三城并立的空间格局。宋元时期在原古城格局基础上修筑了东、西外郭，向西至今人民路一带，向东至今芳草街一带，形成了由东往西的三城并立格局，面积约2.2平方公里；明清时期，将子城、东城、西城合一，并向南北拓展，北侧城墙扩至越秀山镇海楼，南侧拓建新城（至今万福路一带），西至今人民路，东至东濠涌，面积约为5平方公里，“六脉皆通海，青山半入城”的城市格局至此形成。

广州历史上的城区扩展：早期就地扩张，随后先西后东。

广州近代城市形态格局示意。

解放后至改革开放前广州建成区拓展。

改革开放初期至1990年：此时城市建成区北至白云山、南至新滘路一带，东至广州大道，西至芳村一带，总面积约70平方公里。 随着社会主义市场经济的发展，吸引港资投资，兴建了一大批新式商住小区，带动了城市边缘一批商圈和新城的发展，逐渐向东拓展至广州大道一带。随着城市整体发展重心的东移，城市的商务功能也向东转移，环市东与东风路一带大量高层商务办公楼拔地而起，发展成为成熟的商务区；广州大道西侧兴建了五羊新城新式商住小区，二沙岛开始大规模吹沙填土，启动开发建设；向南拓展至新滘路一带，江南大道一带兴建了江南新村、南园新村、晓园新村等一批新式商住小区，江南西商业街、南丰商场、婚纱街逐渐形成，带动了江南西商业中心的发展。

1984年，广州开始突破历史的城市单中心发展格局。广州第一个经国务院批复的城市总体规划中，确定“旧城-天河-黄埔”三个组团，沿江往东发展。天河体育中心地区开始建设，城市东进迈开步伐，至1990年已基本形成了70平方公里的集中建成区。

1990年的广州建成区范围。

北靠南岭，南濒大海，三江汇集，腹地广阔，这样的形势使古代广州具备极其优越的交通地理条件。2200多年来，广州在白云山与珠江水之间形成了三条南北向城市中轴线，自西向东分别为古代中轴线、近代中轴线（此二者可合称传统中轴线）和新中轴线，北起越秀山，南至珠江，形成“青山半入城、六脉皆通海”的山水形胜和营城环境。

广州历代城址不断变迁，唐朝为“州城三重”“西设蕃坊”，形成州城为生活区和行政区，蕃坊为商业区的总体格局，面积约1平方公里。宋朝“三城并立”，形成子城行政区、东城商业区、西城蕃汉杂居地、珠江沿岸商业区的总体格局，面积约为2.2平方公里。

明清“三城合一”、兴建外城，商业中心向城外西关转移，面积约5平方公里。

民国时期，“拆城墙、修新路”，开始修筑近代城市中轴线，将城市生活区逐步拓展至河南与东山，西关地区主要以商业功能为主，形成了今天“一城三关，三轴明晰”（古城、西关、东山和南关，古中轴、近代中轴和中山路）的空间结构，面积约15平方公里。

广州老城区山水格局。

老城区是中国现代化发展的先锋地。

楼高桨声息，城市越百年。广州是中国较早启动现代化城市建设的城市，现代城市规划的理论和实践发展脉络完整。清末开始的沙面租界、西关住宅区、长堤大马路等现代化建设体现了西方城市规划理念早期在中国的应用。1914年大沙头的开发计划是国人吸收组团开发、城市公园等先进理念自主进行的规划探索，形成了较为完善的整体规划思路。

沙面的古今对比图。

沙面的古今对比图。

广州早期机场分布。

工业大道沿线布局图。

老城区革命史迹点（来源：广东省地图院）。

广州老城区5处海丝史迹分布。

北京路周边地区特色商业街分布示意图。

老城区批发市场分布。

老城区土地混合度。

其次，千年商都需要转型拥抱数字时代。 以批发业为例，仅越秀荔湾两区就集聚了全市50%的批发市场，但批发市场平均经营建筑面积2.2万平方米，普遍不大，最大专业批发市场珠江国际纺织城建筑面积 89 万平方米，与义乌国际商贸城、柯桥中国轻纺城超过300万平方米建筑面积相比仍有明显差距。广州专业批发市场的生产配套设施供给以老城区3-5层的“小作坊”、小仓库为主。沙河服装、永福路汽配、江南果菜、江南西婚纱街、黄沙水产等传统批发市场，需要通过信息时代的数字赋能，尽快转变“三现”传统交易方式，提高贸易辐射能级、提升老城环境品质、激发千年商都新活力。

再者，老城区需要更有吸引力的高品质消费空间。 广州老城区商业模式仍以上下九、江南西、北京路等传统商业街区为主导。新开业商场分布较分散，难以形成合力，2022年广州老城区新开业商场约9个，总建筑面积约90万平方米，但空间分散，难以实现规模化发展。

广州老城区由于缺乏高品质消费空间导致消费品牌吸引力一般，全市领头羊高品质商业空间如广州太古汇（100亿）、正佳广场(约80亿)、广州天河城(近60亿)均位于天河。2022年成都新落户首店 708家，长沙116家，广州仅为110家，且主要分布在天河等新兴商业综合体内。世界知名城市伦敦、巴黎、纽约已将博物馆、美术馆、音乐厅、图书馆、历史文化遗产等高端空间与剧院、电影院、书店、咖啡酒吧、舞厅、美食中心等高端商业功能融合发展，广州在建设更有吸引力的商业综合载体上仍需发力。

老城优势资源要加强对年轻人的吸引。 广州全市60岁以上实有人口约29%居住在老城区大部分区域所隶属的荔湾、越秀两区，老年人口比例从2010年的13.9%、11.49%，到2023年分别高达30.27%、28.41%，已步入中度老龄化阶段。传统中轴线地区平均年龄约46.7岁，相较新中轴线地区平均年龄大了10岁。

老城为何“老”？从“六普”到“七普”，成都、长沙等新一线城市青年人口(15-34岁)增长率分别高达37.76%、30.20%，较广州高约8.53、0.97个百分点，广州对年轻人的吸引力稍显不足。但与此同时，广州老城区教育、医疗设施的规模、能级在大湾区有很强的竞争力，这些显化的优势有待转化为广州老城吸引年轻人的强力磁极。

老城文化资源要提高对旅游对象的吸引。 城市终极的竞争是文化的竞争，广州在各类文化资源的综合利用开发上，尚难以匹配其中心型世界城市的发展构想。老城区的广州博物馆、纪念馆等历史人文景观旅游点年参观人次仅占全市年旅游人次的13%-16%。2023年春节，历史人文景观仅有越秀公园、广府庙会进入广州景点人气前十名榜。国际推特上，广州历史文化相关词汇在涉穗话语高频实词中居20名之后。承载城市特色的老街区正逐步褪色，文化显示度有待提升，对大湾区乃至海内外的人群文化辐射性不足。

一是老宅还要顺应现代生活。 如果说文化是城市的灵魂，那建筑就是城市最直观的外貌。当房屋连最基本的居住属性都难以满足，那么“情怀”就成了一句空话。广州老城民居建成时间在1980年代前占比为36.0%，上世纪80年代占14.5%，上世纪90年代占31.4%，2000年后占18.1%。由于历史成因以及保护情况不同，建筑的品质也存在差别。其中，已改造完善建筑占58.4%，部分改造建筑占20.4%，质量较好建筑占1.6%，质量较差建筑占19.6%。对于居住者来说，老宅改造最大的挑战终究还是居住需求，要改造成为适应现代生活的住宅难度较大，还需要相对合理的改造成本和租金成本。

二是老城建筑风貌与新功能不匹配。 广州老城区20%的建筑质量和风貌较差，有待投入更多的资金来提升优化。老建筑活化以“新经济体”的形式为主导，行走在北京路历史街区便能发现，如今在骑楼里开始冒出越来越多的民宿、潮牌店、咖啡馆、工作室、清吧和展览馆等，但建筑质量、风貌与新经济新功能还不完全适配，还有待提升与修缮。

一是机动出行量与道路密度不匹配。 广州老城区的主要组成部分越秀区、荔湾区道路网密度分别为10.13、8.22公里/平方公里，与伦敦老城（19公里/平方公里）、东京老城（25公里/平方公里）等仍有一定距离，街巷等毛细血管仍待利用，实现绿色出行要求。

二是老城停车难问题还需要缓解。 停车泊位不足是造成“停车难”的主要原因。据相关研究，截至目前，老城区合规停车位为21万个，其中配建停车位：公共停车位：路内停车位为94:2:4，总体停车格局以配建停车位为绝对主体，公共停车位占比偏低，难以发挥在停车系统中的辅助功能。配建停车位中，非居住类停车位占比达55%，高于42%的全市水平。这些停车位对外开放少，不对外开放比例高达53%，远高于39%的全市水平。老城区作为城市行政中心聚集了大量机关和企事业单位未对外开放的配建停车位，一定程度上影响了共享停车的推进。

三是公交等公共交通未能导入充分客流。 骑上“心爱的小电驴”，成为许多广州人新的出行方式，就近购物和消费习惯愈发明显。两年时间，广州电动自行车上牌量超过360万辆，也给常规公交带来“冲击”。常规公交日均客运量从2018年的约627万人次下降到2023年的约298万人次，五年间客流量减半，在公共交通中的客运占比也从约39%下降到24%。

2022年度中国城市外籍人才吸引力指数显示，广州首度位列第三，仅次于北京、上海。广州是一个去不腻的城市，而“好地方”的城市魅力，也正转化为广州的人才引力。

功以才成，业由才广。北京路、环市东路周边区域集聚了大量企业总部，形成了成熟办公集群，吸纳了众多就业人口，展示出极高活力耦合协调度。未来要通过强化传统产业升级，升级批发市场批发业态，利用公房增加低成本办公空间供给，提质重点不仅是“打基础、造环境、树形象”，还要“聚人气、出效益”。借助思想与技术交流所催生的创造力，为老城的产学研结合与产业转型升级战略赋能，让人们在工作中用双脚触碰城市肌理，领略最地道的风土人情，涵养起更深厚的文化自信和更坚定的身份认同。

2023年中国城市宜居指数显示，广州排名全国第五，位于北上广深之首，为在广州老城生活工作的人带来了一份“此心安处是吾乡”的归属感。

栽好梧桐树，方能引得凤凰来。未来要利用公房资源建设人才公寓，加强低成本住宅供给，通过见缝插针式布局建设，为市民打造出一个个贴近生活的绿色空间，形成“开门见水、推窗见景”的生活环境。“郁郁乎文哉，吾从周”繁盛的礼乐典章、美好的社会风尚，足以产生近悦远来的感召力和吸引力。以最能代表广州文化的区域，对标国际最高水平，建设博物馆、展览馆、图书馆等文化设施，提升文化显示度，让老城区与时俱进地融入到“全球化”城市当中。

在“五一”假期里，广州游客接待量和文旅消费均超过2019年同期水平，分别增长9%、13%，创近年新高。其中，老城有11个景点上榜携程20个吸引力景点榜，成为打卡热门地。

人聚则文旅兴，文旅兴则聚人。未来要通过打造新地标、修复旧地标等措施，持续推出各景区时令节庆活动，白云山“郑仙诞”上白云山家族5个IP演绎“云山传奇”、 北京路广府庙会千年古道民俗巡游，在国际社交媒体上擦亮广州旅游招牌，吸引更多游客来到广州、体验广州。学习哈尔滨冰雪大世界与经典游戏《我的世界》联动发展，让游戏IP与地方旅游结合，以开发出独具特色的联名款文旅产品，激发游客的购买欲望。

慢行交通出行比例在2022年占比已达到50.4%，电动自行车快速兴起，与步行、自行车共同构成慢行交通新主体。

畅行无碍方可促使人流连忘返。作为慢行系统贯穿的老城，通过提高公交分担率、提高绿色出行比例、构建历史文化步行径等手段，形成多层次体系支撑市民多样化的出行需求，实现延长行人逗留时间、优化营商环境、重现街区繁华的目标。巧妙设计滨水河道各具特色的断面形式，最大限度满足群众交通出行、人车分流、运动休闲、游憩娱乐的生活需求，塑造可阅读、可慢行、可感知的休闲水脉，重新诠释“青山半入城”的新格局。

城市的品质，在于高质量发展带来的想象空间。

一是支持老城区批发市场有序疏解，优化批发市场空间布局。 对已展贸化、园区化模式运营的高附加值批发市场如江南果菜批发市场、广州国际轻纺城等批发市场采取原地升级措施。对于老城区内部分附加值低、环境影响较大、较粗放的批发市场采取异地迁建措施，迁建后原市场用地不再作为批发市场功能使用。

二是推动传统商圈改造。 大力培育白鹅潭世界级地标商圈，推动流花路、环市东路广交会旧址及北京路、农林下路、中华广场等传统商圈升级改造，促进大型零售与传统商业街融合发展。一方面要打造一批小而精的新潮消费空间，应用5G、VR&AR、元宇宙、人工智能等新科技元素，激活老城具有烟火气的大街小巷，引入特色化周末集市，拓展传统商圈消费空间。一方面要提升现代商业消费的影响力、美誉度、知名度，支持百年老字号在各个商圈集聚发展，进一步用好广交会、广博会等平台，推动更多国内外知名品牌、新兴品牌的专业店、首店入驻，促进本土原创品牌、小型特色商业发展。

三是培育创新创意产业集群。 在老城腹地发展电商直播街区，推动专业市场的商脉向全球电商网络线上延伸，整合麓湖-越秀公园传媒影视基因打造国际新媒体文创基地，依托广州美院-广东轻工学校的艺术设计专业，将中大布匹市场升级为广州定制+消费的“时尚四边形街区”，围绕中山医学院-省医学科学院发展医疗健康研发与服务社区等，重塑老城的现代服务业地图。

城市的品质，在于公共服务体系赋予的安全感和幸福感。

一是推进老旧小区改造。 加大力度推进老旧社区及公房改造。提升居住空间品质，保证旧城项目中合理的回迁率；持续提升教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务的覆盖水平。

二是优化宜居环境。 通过有序改造广大路等一批低效地块低效土地和物业布局，满足多层次需求的优质产业空间，建立灵活多元的住房供给模式；完善创新创业服务体系，全力为就业人口的创新创业提供广阔舞台、创造利好条件；持续提升老城公共空间品质，依托大小马站活化利用、婚纱街改造提升等项目增加公共空间供给。

三是合理引导人口疏解与融合。 在内环路以内存在局部人口过密的问题，以中山路为界，本地居住人口与外来就业人口的分布仍存在一定的空间隔离。为减轻老城区的压力，荔湾、越秀的局部区域应通过产业功能的提升、土地资源的整合、建筑的改造适当抽疏人口。为提高不同人群的空间融合，应引导一部分本地居住人口向老城外围迁移，一部分新就业人口向老城内部导入，在更新改造中注重创造多元化、不同成本的就业与居住空间，让50%以上适龄就业人口实现30分钟通勤，40%以上居民可享受低成本住房。

城市的品质，在于便捷交通路网构建的发展格局。

一是制定老城道路红线分级标准。 参考布里斯班核心区精细化分级交通的做法，制定适合老城的道路红线分级标准，细化机动车道的职能等级。一方面降低商业主街、步行街的道路等级并进行稳静化改造；另一方面提高公共活动地区外围道路的等级，将机动车流量向老城外围疏导，辅以单向二分干路+绿波交通的组合，在避免简单拓宽道路、出现不宜人的宽马路的前提下提高机动车通行量。

二是建设51.6公里历史文化步径。 上海64条永不拓宽的历史保护街道造就了“citywalk第一城”的地位，广州可以结合当前已规划的9条、共51.6公里历史文化步径，以“人的小街区、车的大街区”理念循序推进步行化改造，加宽步行空间，增设街边停留空间，将道路全要素、精细化设计落实到位，重塑街道活力。

三是增加公共交通（轨道交通和常规公交）占机动化出行比例至70-80%。 目前广州老城的公共交通（轨道交通和常规公交）占机动化出行比例约45%，对标国外大城市中心区约60-80%的标准，仍有很大的提升空间。未来应进一步优化公交线路，打造高效的快速微循环系统，增加公交专用车道，加密公共中心周边的公交接驳站点，打造老城区内的公交优先街区。

城市的品质，在于体现城市文脉特色的老建筑。

据测算，老城区具有拆除更新需求的建筑约1370万㎡，若以市场主导机制全部更新，老城区的开发量将大幅增加33%，给城市带来巨大压力。应将广州老城区现有建筑划分为历史保护型、历史更新型、整治完善型、拆除重建型，“拆、治、兴”多种更新手段并举。

一是历史保护型， 采取政府主导、整体保护修缮的改造模式。推进老西关、老东山、传统中轴线、长堤、北京路等城市历史地标及周边建筑的保护。

二是历史更新型， 一部分可以将历史文化保护与城市运营、商业开发结合，一部分可以由政府提供技术支持和资金补助，鼓励私人业主按规划要求小连片整体更新。

三是整治完善型， 包括环境破败、配套落后的街区或危房，可通过当前北京、上海、杭州等城市正积极探索的“原拆原建”模式，通过政府引导、业主委员会等居民自治组织主导的模式开展整体改造修缮，并引入香港、新加坡等城市的楼宇检查维修机制，延缓建筑衰败。

四是拆除重建型， 主要针对客观上已不能满足实际生活需求、存在卫生或安全隐患的地区，采取市场主导、大连片拆除重建的模式，其中位于老城区的部分需要坚持“建新如旧”原则，保持原有的肌理、尺度、空间格局及城市风貌。

在此过程中，应完善现行的政策调控机制，首先是拆迁补偿政策，优化货币补偿、实物安置、第三方拆迁的管理办法。其次是产权政策，要清晰界定产权，深入研究土地发展权转移、容积率银行、产权平移等办法。最后是优化资金筹措方式与相应的奖励机制。

城市的品质，在于多元互融的文化设施。

一是加强珠江南岸标志性文化空间建设。 在珠江景观带“西十公里”中，沙面-白鹅潭公共文化地标群、长堤-海珠广场-天字码头公共文化地标群、新河浦-二沙岛公共文化地标群已初具规模，可进一步在珠江南岸加强标志性公共文化艺术空间建设，加强两岸联动，通过高能级的文化设施和开放空间为商业、旅游、教育、休闲等城市功能“赋值”。

二是打造“老城10分钟文化圈”。 巴黎中心城区约300米服务半径内就有一处文化展演设施，纽约曼哈平均每十万人拥有2.5个文化场馆，相比之下，广州老城的文化设施密度仍有较大提升空间。面向居民美好生活需求，依据居住人口布局、公共交通联系布局普惠型文化设施，形成涵盖市、区、街道、村居的四级公共文化基础设施网络，打造“老城区10分钟文化圈”。普惠型文化设施不在大而在均，可以优化用地供应、建设规模等方面的配套标准，鼓励用地兼容，结合历史建筑、商业设施见缝插针、复合利用、化整为零，将建设规模较大的设施拆解成多个小规模的设施，扩大设施覆盖率。以文化设施为“触媒”，通过与老城区其他功能的融合发展，做到“一处设施带动一片街区”。

三是打造3大文化IP。 塑造美食IP，依托粤菜文化，联动广交会、广州设计周、全运会打造“美食＋文商旅体”的国际性美食品牌节会，制定“食在广州”星级评定标准，近一步争创联合国教科文组织“全球美食之都”。塑造艺术IP，借鉴上海城市空间艺术季，以城市空间策展为路径打造彰显地域文脉特征和全球活力特质的文化大事件，集聚全球智慧和全球设计力量，把老城区的大街小巷变成世界艺术展场。塑造夜间IP，借鉴伦敦“24小时城市”概念，聚焦珠江景观带和荔湾湖-永庆坊-上下九-北京路-东山口等城市活力带，做强“Young城Yeah市”夜间经济大IP，打造千年广府之夜、文化活力之夜、国际潮流之夜主题片区。通过与餐饮、研究、设计、创作行业的结合，形成文化集群，延展产业链条，做到全民共享。

本文来源：南方+