怎么做好施工合同谈判？

如何才能成为

理论与实践兼能，

技术与经济兼通，

管理与组织兼行的复合型人才？

做一名 懂管理、会算帐、知行情、

精技术、善公关 的优秀项目经理呢？

除了项目经理岗位基础要求之外，

掌握并熟练运用

装饰项目管理高级对策与实用技巧

也是非常有必要的。

所以本期就和大家一起讨论

关于施工合同谈判中的

技巧与合理化建议

来开始你的优秀项目经理晋升之路！

施工合同谈判中的技巧与合理化建议

主要分为以下五个部分：

1）工期 ——经营”难以承受之重

2）付款条件 ——一千金难买寸光阴

3）审计结算 ——路漫漫其修远兮

4）争议解决 ——近水楼台先得月

5）谈判组织 ——起舞弄清影，风吹舞凌乱

即刻开始学习：

01

工期——经营”难以承受之重

1）工程简介

该工程合同价款：3750万元

合同约定竣工时间：2021年6月30日

实际完工时间：2021年8月25日

业主实际投入使用：2021年11月28日

完工后没有关于交付使用的交付手续，

且至今业主没有办理竣工手续。

如果要打官司，则该工程竣工时间

将以业主实际使用时间——

2021年11月28日为准，

因而该工程工期逾期时间为131天。

合同约定工期处罚为：2万元/天，

因而走司法程序的话，

施工方将面临着高达262万元的工期处罚风险。

业主一直拒收送审资料，

导致审计工作至今仍未启动。

期间，施工方一度希望通过诉讼方式

来实现审计和收款，

但都因担心业主反诉工期处罚事宜作罢。

该案例充分说明了

工期处罚对施工方的强烈隐性制裁性 。

我们通常所说的工期处罚，

绝不仅仅是直接性的经济处罚，

更多的情况下就是这类隐形的制裁和制约。

当施工方因为业主久拖不审，

审而不付的行为而气愤时，

也常常会考虑到工期处罚风险，

而只能“打掉门牙和血吞”。

2）教训

必须在施工合同谈判时，

就要做到未雨绸缪，

设计和争取有利或起码合理的工期条款，

为后期的工期经营做好准备。

很多时候，

合同上一句话的价值远大于

施工期间的几箱酒的价值。

合同谈好了，后期就会少很多麻烦！

3）总结

1）避免约定绝对的开竣工日期

例：

开工时间：2019年12月4日

争取约定：2020年4月18日

合同实际施工工期总日历天数为135天。

争取约定：

暂定开工日期

（具备开工条件后，

由承包人递交书面开工报告，

以双方签字确认后的开工日期为准）

若开工日期推迟，则竣工日期相应顺延。

2）重视工期签证条款

可以签证的情况：

现场施工条件、图纸、付款、

甲供材及甲方分包、甲方指令及批复、

停水停电及地震等其他不可抗力……

报送签证的期限：

一般约定：14个日历天内。

批复签证的期限：

一般约定：14个日历天内。

逾期批复的后果：

一般约定：

发包人在收到报告后14天内予以确认；

逾期不予确认也不提出修改意见的情况下，

视为同意顺延工期。

3）综合约定

承包人在约定的

工程延期情况发生后14天内，

就延误的工期以书面形式向发包人提出报告。

工程师在收到报告后14天内予以确认，

逾期不予确认也不提出修改意见，

视为同意顺延工期。

02

付款条件——一千金难买寸光阴

支付方式——合同款以什么样的形式给？

1）预付款

预付款的意义是为开工做准备，

一般在合同签订后7日内或进场施工前支付。

支付比例一般在合同总价款的10%-30%。

不予扣回，按进度款同比例扣除。

2）进度款

① 进度款比例——

一般约定完工前

（完工后/交付使用前/

交付使用后/竣工前/竣工后）

付至以完成工作量的75%；

低于70%的则需重点评审；

低于60%的需严格评审，

并报公司行政委员会审批。

② 进度款支付时点——

按月结（工程量确认）；

按具体日期结；

按标志性事件结。

完工——物理概念，

是描述施工完毕的客观状态。

竣工——法律概念，

是对完工工程履行验收手续后，

对工程质量做出的合格认定。

③ 进度款逾期支付的违约责任

发包人未按合同约定时间付款的，

从约定付款日起按应付款额的

万分之五每日支付违约金，工期相应顺延；

逾期超过15日的，

承包人可暂停施工，

并每逾期一日由发包人按

应付款额的1%赔偿窝工；

工期顺延，逾期超过30天，

承包人可单方解除合同，

由发包人承担全部责任。

2）结算款

一般在审计（价）结束后支付，

比例一般为总价款的95%。

当决算款支付的前提不能实现时，

可以争取约定——

"如因故工程结算价款

不能在约定的期限内审计完毕，

则在约定的审计期限届满后15日内，

发包人付至合同约定价格的90%

（增加工程量同比例付款），

待审计结束后，

按实调整付至审定总价的95%。

4）保修金

一般按合同总价款的3-5%支付，

保修期在竣工之日起两年内。

保修金支付的时间节点：

① 一年保修期满，

15日内返还修金的50%，

两年质保期满，一日内返还剩余全部保修金。

②两年质保期满后，

15日内全额返还全部保修金。

03

审计结算——路漫漫其修远兮

1）审价期限

2）审价主体

3）总结

04

争议解决——近水楼台先得月

1）避免约定：

2）争取约定：

05

谈判组织——起舞弄清影，风吹舞凌乱

“谈判”是争取签订【好合同】的最佳手段！