北京首个装配式危旧楼改造项目——桦皮厂胡同8号楼

“看着这个大红房本，我心里踏实呀！” ——住户代表靳桂莲手里拿着新发的房本高兴地说。

“红黄金碧、青院素城”是改造后的桦皮厂胡同8号楼的真实写照。走进新楼房，锃亮的瓷砖、明亮的客厅，大大的飘窗，透着大气。崭新的品牌家具和设施让住户们纷纷称赞。不仅如此，新房还为居民们留出了收纳空间。更令居民们欣喜的是，每户家庭都进行了水电气热智能化升级，安装了太阳能集热板和阳台热水器等节能设施。

大家都说，没想到曾经让人头疼的老旧楼房，能变得如此舒适美丽。

桦皮厂胡同8号楼位于新街口街道，西直门附近，是一栋五层楼房，建于上世纪70年代。改造前，有着老旧楼房的通病。

“墙体裂开，厨房厕所都有沉降现象，燃气管线都挂在楼体的外壁上。”说起曾经的8号楼，靳桂莲眉头拧了个疙瘩。

然而，由于该楼配套设施不完善，空间布局不合理，原产权单位已无管理能力等原因，居民们改善居住条件的期盼一度成为“不可能”。

政策推进

破旧立新

20世纪50年代，为了满足更多城市居民的住房需求，北京开始大规模兴建楼房。随着城市化进程不断加快和人口的增长，北京的居住楼房建设逐渐增多。70年代，居住小区建设进入快速发展时期，这段时期的小区建设主要以低层、砖木结构的楼房为主。近些年这些建成年代较早的居住小区建筑和环境质量逐渐降低，出现建筑结构老化、市政管线老旧破损、公共服务设施陈旧落后、小区环境失管失养等问题，居民改造意愿十分强烈，老旧小区更新改造应运而生。

北京一直以来都将老旧小区改造工作当作一项重要议题，并对其进行了一系列探索创新。2017年9月，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》正式获批，明确提出要统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。针对北京老旧小区存在大量危旧楼房的实际特点，探索了“原拆原建”的工作方法，于2020年6月出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（178号文），提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、重建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。

桦皮厂胡同8号楼位于北京市西城区新街口街道玉桃园社区，是1978年建成的5层住宅楼房，现状无电梯，共20户居民在此居住。 2020年11月，西城区相关部门经过详细勘察后， 根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）， 将桦皮厂胡同8号楼鉴定为D级危房，不具备加固改造价值，存在重大安全隐患，并将其明确为西城区首个危旧楼改建项目（以下简称“桦8危改项目”）。

桦8危改项目是依据2020年6月，北京市住建委、市规自委、市发改委、市财政局联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》(简称《178号文》)，确定的首个西城区通过拆除重建方式进行改造的危旧楼改建试点项目，也是全市首个整楼居民均为产权主体的试点项目。

整栋楼原址改造，这在西城区还是首次，怎么办？

当地成立专班，对改造项目重新规划，街道、住建等十多个部门共同发力，先后打通资金、税费、不动产登记等一系列改造的难点堵点。

“桦8危改项目产权主体多，实施主体并非产权主体，产权注销后会带来一系列影响，其中最难的就是转移登记产生税费，需要交纳契税。”——规自委西城分局相关负责人表示。

办法总比困难多，在工作专班牵头，规自、住建、房管、税务、街道、实施主体等各部门深入调研交流后，创新性提出“产权主体不变、实施主体代建”的思路，针对桦8危改项目开工前各项手续，采取并联办理模式，简化审批前置条件。

最终，规自委西城分局以“告知承诺制”即时核发该项目的建设工程规划许可，仅用时22天就完成从用地划拨到建设工程规划许可的手续办理。

原拆原建

危楼重生

精心设计

优化户型空间

设计师团队根据最新发布的《北京城市色彩城市设计导则》，从北京历史、人文、地理、民俗等角度出发，确定北京城市色彩“主旋律”为“丹韵银律”。鉴于本项目位于古都风貌协调区，故采用红黄金碧、青院素城、古今交辉、大城经典风格。

通过优化结构体系，由砖墙承重优化为钢砼墙体，及适当调整分户墙位置，将原来较为单一的穿套式户型特征（即无起居及用餐空间）转换为使用功能齐全、具备动静分离的套型空间。

最显在的设计就是暗厅变明厅，普通窗户变飘窗（除北边的窗外靠马路边），阳光如影随形，享悠闲自然生活。

整个户型空间设计，不仅是提升了户内使用面积，更能使每个住户都能享受到更加舒适和便捷的居住体验。

     

改造前 >>      

     

     

改造后 >>      

     

新型建筑工业化建造技术

——像造汽车一样造房子

同时，项目团队以创新赢民心，依托中建海龙科技原创研发的新型建筑工业化建造技术——C-MiC技术（混凝土模块化集成建筑+预制PC构件），将建筑从工地搬进工厂，解决了现场施工难的问题，大幅缩短了建设周期。C-MiC快速建造首先将建筑根据功能分区划分为若干模块，再将模块进行高标准的工业化预制，最后运送至施工现场装嵌成为完整建筑。高质量新房建设仅需三步，工厂生产和现场施工双线并行，实现“像造汽车一样造房子”。

北京市西城区新街口街道办事处相关负责人表示，项目采用了装配式的技术，居民从迁出到精装交付，回搬入住，仅需3个月左右，为破解老城区施工场地小，环保要求高，建设周期长等难题积累了经验。

据了解，该项目90%以上建筑工序由产业工人在工厂完成，现场工作量大幅度降低，相较传统建造方式减少75%的建筑垃圾排放，减少25%材料浪费。

如果说现在的装配式是1.0，那么这种三维构件的装配式就是2.0，这新的建造模式确实开创了装配式设计建造的新时代。

由于采用了户型模块的三维预制，施工现场就是安装拼装的活，不使用大型塔吊，只要一部汽车吊就可完成吊装，完全适应老城区建筑改造没有施工场地的实际情况。

新的建造模式由于现浇施工量很少，没有对周边居民有噪声、粉尘干扰，这种施工模式受到了周边居民的认可和支持。这个项目施工周期90天，减少了原居民在外周转的时间，居民搬走三个月就能回来住新房了。

阳光洒进屋子，住户喜笑颜开。在桦8居民交付仪式上，居民代表宣读了《桦皮厂胡同8号楼居民公约》，并表示，未来，全体业主将共同维护小区环境，让桦皮厂胡同8号楼持续焕发生机、长久保持温馨、舒适、安全的生活环境。