“存量时代”建筑企业如何开展城市更新业务

受国际形势和中国经济发展方式转型升级的影响，我国近期的基建投资难有明显抬升，地产调控政策持续加码，过渡依赖房地产的经济发展旧模式面临挑战。面对空间资源趋向匮乏、发展机制转型倒逼的现实情境，城市更新成为存量规划时代的必然选择。

各地积极响应中央部署，把“实施城市更新行动”作为新时代城市可持续高质量发展的重要引擎。目前，北京、上海、深圳、广州、厦门、天津等多地在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，并陆续出台城市更新的办法和方案，有些城市还开启城市更新地方立法实践。随着城市更新行动在各地的推进，建筑行业作为城市更新行动的重要参与者，必将获得更多的发展机遇

城市更新的概念：

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。在城市更新概念提出之前，我国前期推行的“棚户改造”行动、“旧改”工程等，也均属于城市更新的范畴，但与“棚改”、“旧改”相比，城市更新涉及的范围更广、市场化程度更高，除了居民住宅，城市更新的对象还包括工业厂房、商业设施等。

城市更新关键政策梳理：

2010年以来，我国城市更新的相关政策经历从棚改到旧城改造再到城市更新的阶段，2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告；《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。

图1  2010年以来城市更新关键政策梳理

国家十四五政策目标：根据国务院2020年7月公布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，其中针对2022年和“十四五”期末确定了发展目标；另一方面，根据《“十四五”发展规划及愿景目标》，其中明确“十四五”期间，完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。

研究发现，大部分建企更多的局限于如何在建造管理阶段实现城市更新项目效益最大化，缺乏系统的理论指导和顶层的制度设计，以及全周期视角的统筹考虑。

（1） 经济上 受单一经济价值观影响，更新目标以空间改造、土地效益为主，更新方式以见效显著的拆除重建为主，仅注重存量土地盘活、土地供应方面及短期经济利益的再分配，忽视了城市品质、功能与内涵提升。

（2） 规划上 缺乏对城市功能结构调整的统筹考虑，无法从本质上解决城市布局混乱、交通拥堵以及交通设施、市政设施、公共设施利用效率低下等问题。

（3） 文化上 受经济利益驱动，一些地方出现了不少“大拆大建”“拆旧建新”和“拆真建假”等破坏现象，给城市文化遗产保护造成巨大损失。

（4） 社会效益上 忽略了更新地段中丰富的社会生活和稳定的社会网络，容易引发利益格局扭曲、利益分配不公、公益项目落地困难、社会矛盾加剧等问题。

（5）实 际工作中 各政府主管部门之间缺乏联动，工作效率低下。

在经历了一轮高速扩张之后，我国城市土地储备、生态资源趋于耗竭，“增长主义”城市建设范式逐渐失灵，城市更新不是拆除重建、也不仅仅是单个项目的更新，而是在深层次上包括产业与经济、商业与消费、文化与精神、技术与知识、生活方式与居民行为轨迹等复杂的社会更新。因此，要想在竞争中突围， 创新城市综合改造及运营模式 是建筑企业转型的重要方向。通过整合资源，构建战略合作关系网络，建立“咨询、投资、设计、施工、运营”的全生命周期产业链，在政府前期规划阶段就介入，到与政府通过PPP模式合作投资建设，再到工程设计、施工，到最终的运营维护， 在城市更新前期策划上做政府的城市更新规划智库，中期建设上做建造的总承包方，后期运营上做城市运营管理服务商。

▌1.   做前期规划方案智库  

企业借助自身建造管理经验优势为“经营城市”提供前期策划。要做一个城市开发前期规划方案智库，需以城市为维度，对城市空间利用、人口环境、营商环境、交通环境、生态环境、历史文化、基础设施、公共服务进行全面调研和评估，提供城市开发综合解决方案，辅助政务部门编制城市专项规划。结合城市发展阶段和具体需求，以资金和资源的精准导入为切入口，使得城市功能结构明显优化、产业转型升级加快、居民消费水平有效增长、基础设施和公共服务明显改善，城镇化质量显著提高，经济社会可持续发展能力提升。具体来说，要整合城市数据、城市智库、城市资本、城市运营商、城市产业、城市商业、高端人才渠道、城市品牌营销等主要资源。其重点在于通过研判城市建设、城市更新、城市运营的相关数据，帮助地方政府确定城市发展、产业转型和城市更新的需求，然后通过多种途径筹集资金、匹配和导入城市产商、运营商资源，将全新内容注入物理空间，创造新的城市环境。

▌2.   做后期运营管理服务

新型城镇化强调以人为本，不断提升城市价值、提高城市品位、优化人居环境。基于新型城镇化的发展理念，城市管理运营商的目标与之不谋而合，城市管理运营商不仅仅是追逐企业利润的商人，而是与城市经营者步调一致的有社会责任感的企业，是城市的组织者和城市文明的有力推动者。

城市拥有各项资源，将这些资源作为资产进行市场化运作，以实现城市资源增值和城市发展最大化是城市运营的主要内容，也是城市运营商们面临的重要课题。城市运营商作为政府与市场之间的中间环节，立足于城市整体经营，将企业经营理念运用到城市管理上来，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机部分，从而增强城市发展活力与创新力。城市运营服务为城市管理带来了新的思路和模式，成为新型城镇化建设的重要推动力量。

城市更新作为新常态下城市发展的重要战略，要想抢占先机，除了精益建造水平，更要懂土地政策、懂经济发展、懂规划，并建立全生命周期的管理业态，做好社会服务，成为专业性的综合管理服务商，才能降低博弈成本。