最近一段时间，我看到 合肥、西安等地陆续出台了一些政策，都是关于 第四代住宅 的 。
其实，第四代住宅概念的提出也不是一天两天，但一直不温不火的，只是在福建和成都等地的一些项目上有所应用。
那为什么在房地产行业下行的今天，第四代住宅又被重新提起呢？
而且很多地方都修改了相应的面积计算规则，来为第四代住宅的建设提供支撑呢？
（如下图）
以福州市为例，
空中花园外挑尺寸小于等于 1.80 米的部分计1/2容积率，大于 1.80 米的部分不计容；公共休闲绿化平台部份亦不计容。
（如下图）
今天这篇文章，我们就一起来 了解下“第四代住宅”，以及它所面临的机遇和挑战 。
百度百科：
第四代住宅又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。
简单来说，就是 将地面上庭院的概念融入到高层建筑中，使每层住户都能拥有公共院落和独立花园 ，甚至还可以实现空中停车。 据说这个概念最早是由清华大学建筑设计院提出的。
这个分类给人“没头没脑”的感觉，也不知道是用什么维度来分类的。
首先，这4代住宅是以什么时候作为开端的呢，这个没有任何说明。
如果是从原始社会，那我们第一代
住宅是不是穴居或者巢居呢？
（如下图）
如果是从解放后开始算起，那么我们第一代城市住宅是不是棚户区呢？
（如下图为 上海解放初期，市民聚居的棚户区 ）
而 在农村的话，可能至今还有茅草房的存在 。所以说第一代住宅是茅草房，这是多么的不严谨啊。
虽然这个分类不太严谨，但为了讨论方便，我姑且用这个名词来展开后面的内容。
第四代住宅在规范上被称为"城市森林花园住宅"
。为了体现森林，规范的封面居然都是绿色的。
以每户拥有面积不小于套内建筑面积的40％、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。
空中户属庭院住宅
比较好理解，庭院都是给小业主私有的。
而
空中共享园林住宅
是由多栋空中户属庭院住宅，通过空中共享平台连接的住宅。
在寸土寸金的城市里，如果每层都设置公共的共享平台，这是不可想象的。我们很多小区连 作为连通道的外廊都会被占用 ，更不用说是共享平台了。
（如下图）
正因为我们现在所处的城市森林，过高的容积率给人带来了巨大的压力，所以 城市人更加的渴望“诗和远方” 。
上图是柯布西耶在1933年提出的光辉城市，一个能容纳“300万人”的规划
（如上图）
。 现实生活中，这感觉可能就和身处陆家嘴的摩天大楼群差不多。
（如下图）
正因为目前现有的 高层住宅无法实现“采菊东篱下，悠然见南山”，所以才有了“城市山林”的概念 ，这就是第四代住宅的由来。
通过 在原有高层住宅的基础上加花园，实现“理想的居住环境”，愿望是非常美好的，但是这个不确定性也比较大 。
其实第四代住宅 这种“住宅+空中花园”的产品组合，在上世纪90年代的马来西亚就已经出现了 。
马来西亚建筑师、生态环境学家杨经文与马来西亚王子汉沙合伙成立的汉沙一杨建筑设计事务所，率先将垂直绿化引入马来西亚Mesiniaga大厦。
（如上图）
位于米兰市中心lsola区域，由 一栋约110m，一栋约80m的两栋公寓组成，于2014年建成，也是世界上第一对绿色公寓。设计师为： Stefano Boeri， 旨在缓解城市化进程中的环境问题 。
项目一共用了有800余棵树
（480棵大中型树木，300棵小型树木）
、15000余株多年生植物和地被植物，以及5000余株灌木丛， 相当于1万公顷的森林种植量 。 植物的组合，形成了非常奇特的垂直立面效果。
这个项目获得了非常多的奖项
。包括2014年德国建筑学会颁发的国际高层建筑奖，以及2015年世界高层建筑与都市人居学会颁发的全球最佳高层建筑CTBUH奖。
但是 也碰到了不小的问题 ，这两栋大楼的住户每年要交 7000 欧的物业费，而当时买的时候售价也不过9000欧/m2。
每3个月一次维护，每6个月一次外围修剪
，80%的工作都是这些挂着钢丝绳的园丁完成，这人工成本即使放在国内，也不小啊。
位于以色列特拉维夫的这座公寓，一共18层、高116米，共包含17650平方米的住宅空间，整个建筑 通过 “拱券”这一元素的不断重复，营造出来了独特的立面效果 。
建筑设计为Penda建筑事务所，通过富有韵律的拱形结构和阶梯式的平台错叠，塑造了参差不齐的各种挑高，也为空中花园提供了连通的绿色空间，所以 被称为“会呼吸的建筑” 。
Penda拒绝了“通用玻璃塔”的形式，取而代之的是一种回应特拉维夫阳光灿烂的地中海气候的独特形式。公寓周围环绕着的 阶梯式的露台作为遮阳装置，有效地阻挡阳光直射，并以天然的途径降低了室内的温度 。
这样“层层退台”的建筑形式
，虽然有效的解决了遮阳的问题，但是也 带来了“私密性差”的问题 。在露台上活动，不可避免的会被邻居的“视线干扰”。
位于新加坡Newton区的这座公寓，高104.5米，一共22层、包含20个单元的公寓。由英国著名建筑师Heatherwick设计。
“EDEN”建筑的形状类似于脊柱叶片（Spine-Leaf）：垂直的造型类似“脊柱”，而细长的窗户组合形似“叶片”，中间被包裹的是宽敞的花园阳台。
设计师受到 李光耀在50年前提出的“花园城市” 的启发，在树木繁茂的热带环境中打造了不同于玻璃和钢铁大厦的全新建筑形象。
平面设计上，设计对传统公寓楼的方形体块进行了拆分，释放出位于 中央的心脏空间，为每间公寓赋予了开阔的热带花园空间 。
将功能空间外置，从而在建筑的中部形成了宽敞的公共空间。与之相连的 阳台相互交替，并创造出双层高度的外部空间 。
阳台上种植了20多种植物，不仅为每间公寓提供了绿色，也为新加坡的阳光提供了自然的遮挡。它们沿着建筑层层生长，使其建筑外观更加柔和。
这个项目使居住者能够在享受视野、光线和私密空间的同时，与绿树成荫的城市街道建立紧密的连接。 但每一层282㎡，坐享270°的视野，注定了是为少数人服务的豪宅项目。
这个项目是2017年建成的，可能也是 国内知名度最高的第四代住宅项目 ，还上了央视新闻。
作为国内首个城市森林花园建筑，整个社区由8栋、30层的大楼组成。每户阳台外墙采用了垂直绿化，层层叠叠种满了各类植物，看起来就像是居住在“森林”中一样。
这8栋住宅楼的 空中绿化面积高达：2.72万平方米 ，依照户型面积不同，每家的庭院大小从44平方米到117平方米不等。
每个庭院都种有20种不同的植物
，包括乔木、灌木、常春藤、桂花、三角梅等等。所有庭院内都配有自动洒水系统，住户也无需手动替植物浇水。
不过 庭院的产权是归开发商所有，庭院里的植物也全部由物业统种植和维护 。
据报道称，这个项目入住之后， 业主反映蚊虫很多 ，再加上植物的产权归开发商，所以植物长期缺乏专人修剪打理，还影响了室内的采光。
特别是阴天，就 像是盗梦空间的垂直沼泽一样 ，强烈的压迫感让人不太舒服。嗨，这不是“幸福的烦恼”嘛！
第一，
超大的私属阳台和共享平台，以“赠送”的方式给到了购房者，这就大大扩展了户型的功能。
70年代，我们的厨房和卫生间都是共用的；
80年代，我们的餐客厅作为公共区域，面积非常的小；90年代，商品房的出现，才有了功能分区的概念。
而 第四代住宅，除了实现了 LDKB一体化 ，现在还实现了“花园自由”。 (L指的是客厅、D是餐厅、K是厨房、B是阳台)
在这里，更多美好的生活场景得以演绎，更多的功能得到实现。
第二，
第四代住宅还带来了“视野上前所未有的开阔”
。
第四代住宅本来就是“ 为提高居住品质而生 ”的， 属于改善型。 所以户型的面积更大，再加上超大的空中花园加持，使得客厅等公共空间完全有能力形成“超宽的取景框”。
（如下图）
这些优势都是上一代住宅所无法比拟的，也是它最“吸引人眼球”的地方。
任何事物都有两面性
，第四代住宅的优势明显，但是问题也不少。
还记得前面提到的米兰垂直森林项目吗？住户每年要交7000欧的物业费，用以维护这些植物。每3个月一次维护，每6个月一次外围修剪，不然植物就疯长了。
（如下图）
再拿上海天安千树这个项目来说，商场每年仅植物的养护费用就高达6000万元之巨，就为了维持这1000多棵树能以良好的面貌示人。
（如下图对比）
第四代住宅
成本的增加，主要体现在超大的花园和覆土增加等带来的结构影响
。据胖栋统计，带来的成本增加在500元/m2。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
除了露台本身荷载增加而带来的结构方面成本增加，还需考虑防水、排水、天棚涂料/吊顶、覆土等带来的成本增量
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
露台景观配置、露台面积占比即绿化占比均对整体单方有较大扰动
|
|
|
|
|
|
|
|
|
在当下房产去化不理想的情况下，由成本驱动的刚性售价，消费者是否愿意买单，这还是个未知数。
虽然生活在公园里是件让人开心的事情，但是花园里除了有花之外，还有“园丁”，这些小动物是生态必不可少的组成部分。
但 并不是每个人对昆虫都抱有好感 。夏天的蚊子，就已经让人不胜其扰。更不要说，蟑螂、老鼠，等“不速之客”了。
再加上 很多人是过敏体质 ，可能对很多植物都会过敏，就对第四代住宅更爱不起来了。
为了营造超大的花园，第四代住宅会采用错层、退台的方式来模拟自然生态， 这就会造成一个新问题。
楼上的住户很容易一眼望穿楼下住户在露台上的活动，
导致低楼层的住户在露台、花园上的活动全部曝光，完全没有隐私可言。
我不知道有多少城市人种过地，对于打理一个50平方的花园，要耗费多少时间和精力有没有概念。
并不是每个买房的消费者都是园艺爱好者，都有能力在工作之余打理这么大一块地
。如果自己不打理，找人打理那要花费多少钱啊。
因为 目前的第四代住宅规范是要求花园不能改变原有的使用条件，使用性质和使用环境的 。所以，即使花园荒废了，你也不能硬化，更不用想改成游泳池啥的其他功能了。
第一， 在高层上种植物，要经受“台风”的考验 ，广东和福建地区台风的威力可是让人生畏的。
为了提高安全系数，较大的树木上都需要一个安全的钢筋笼起到固定作用。同时，混凝土阳台也需要钢筋加固设计，以确保稳固。
第二，第四代住宅很多都是 错层设计，而且不允许封闭，这就给攀爬提供了可能 。
即使可以通过增加其他安防措施来确保安全，但是这种“心理上的不安定”是挥之不去的，而且安保措施又会推高造价。
第三，阳台上如此浓密的植物 ，严格意义上来说都是可燃物，一旦某个楼层失火，会不会波及其他楼层呢？
特别是在秋冬季节，容易有落叶，树枝也多干枯。这时候但凡遇到点火星，极有可能导致火灾。更何况，楼上楼下全都是植物这样的可燃物，后果不敢想象，所以喷 淋及灌溉系统该如何保障消防安全，就更值得关注 。
虽然房地产下行趋势明显，但第四代住宅却迎来了机遇。也 正因为是这种“行业下行”，才让第四代住宅迎来了千载难逢的机会。
2020年9月22日，国家主席习近平在第七十五届联合国大会上宣布：“中国力争 2030年前二氧化碳排放达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和目标。”
为促进低碳经济发展和产业转型升级，2019年1月国家住建部专家考察成都七一城市森林花园，这种“立体绿化”的设计理念被高度认可。不得不说， 第四代住宅与“双碳”的目标是高度吻合 。
空中花园外挑尺寸小于等于 1.80 米的部分计1/2容积率，大于 1.80 米的部分不计容；公共休闲绿化平台部份亦不计容。
在文章开头，我就提到了福州市对于第四代住宅空中花园部分的 面积宽松政策 。其实除了福州，跟进的城市还不少。
像眉山市就规定间距与退距按照花园外挑尺寸的二分之一进行计算，石家庄市还规定日照的计算，要忽略空中花园的自遮挡。
据不完全统计，浙江省，湖南省，河北省，四川省，陕西省，河南省等二十几个地区的项目，所在地主管部门， 为支持项目顺利实施，根据当地实际情况，有针对性地提出具体实施管理办法 。
随着经济水平的不断提高，人居环境改善的呼声越来越高， 老百姓希望住上“好房子”的愿望越来越强烈 。而第四代住宅无疑给美好生活提供了一种可能性。
任何一种产品都有其局限性，所以第四代住宅面临的挑战也不小
。
不管是建设期的建造成本升高，还是使用期的维护成本升高，对于第四代住宅的推广都会带来不小的抗性。并不是所有人都有经济能力承受这种产品。
更何况，第四代住宅动不动就近200方的建筑面积，再加上空中花园就更大了。对于本来就是“蜗居”的群众，这是想都不敢想的事情啊。
也正因为如此，所以现在 这种疯狂送面积的做法被指摘有“给富人送补贴”的嫌疑 ，因为普通人根本买不起。
不管是台风天的植物安全问题，还是“枯叶期”的消防安全问题，都是 老百姓最关心的问题，关乎生命安全 ，如果不能妥善的解决好这些问题，那“口碑”就决定了它终究走不远。
不管是室内的采光问题，还是蚊虫的叮咬问题，亦或者是视线干扰问题，归根到底是体感问题。虽然这些问题不足以影响购买的决策，但是对于每天生活在里面的心情是大有影响的。
所以，如何解决好这些问题， 让美好生活真正的美好起来，而不仅仅是停留在“效果图”层面的美好 。这才是第四代住宅能被大众接受的基本盘。
目前在国内，第四代住宅“跑”的比较快的是福建，湖南，四川，浙江等地。一个是政策扶持的力度比较大，但更重要的是气候因素。因为这些地区的气候特点比较适合立体绿化的种植。
用一个陕北朋友的说法，西北冬天只有松柏是可以存活的，你让我在阳台上种它吗？
一种产品，如果无法在全国范围内“畅行无阻”，那么它好意思叫“第几代”产品吗？
前段时间，我写过一篇关于丽水出让“微小宅地”的文章
（现在不可见）
，里面就介绍了允许个人竞拍土地建房。
一边是“高层住宅+空中花园”的组合，一边是“有天有地，独门独户”的私属空间；一边是大平层的感觉，一边是独栋别墅的感觉；
一些技术上的问题，可以交给技术进步来解决；一些建筑规范上的制约，可以留给政策松绑来解决。
唯有“ 居住体验是不是能满足人民群众日益增加的对美好生活的追求？ ”这个本质问题，是第四代住宅自己要解决的。
很多人说， 第四代住宅是个“伪命题”，不就是高层住宅多加了个空中花园嘛 。从建筑形式来说，确实如此。
但是它很好的 照顾到了人们的情绪 ，每天在都市的“钢筋水泥森林”里生活，谁不想一推开窗就是花园呢，而这种产品恰恰提供了这种可能性。
但是“四代住宅”这种产品， 不能只依靠政策的支持，单靠送面积来赢得消费者的心 ，还应该提高自身的竞争力去赢得市场啊，让消费者切实感受到这种房子“好”。
全部回复（1 ）
只看楼主 我来说两句 抢板凳将地面上庭院的概念融入到高层建筑中，使每层住户都能拥有公共院落和独立花园 ，甚至还可以实现空中停车。 据说这个概念最早是由清华大学建筑设计院提出的。
回复 举报