永庆坊：历史街区城市更新样本，从网红商业街到文化新地标！

与大拆大建的改造方式不同，尊重现状的城市“微改造”，已经成为实现地方文化传承、促进地方活力与繁荣的重要手段。广州永庆坊改造，在尊重现状的基础上，通过“适应性”设计蜕变成国家4A级景区，其背后有何特别与值得借鉴的地方？

项目改造背景

永庆坊前身为永庆大街，位于有百年历史的恩宁路中段，坐落在广州老城的中心地带，自1931年建起，承载着西关老城几代人的辉煌与记忆。片区内保留了大量传统民居和文物保护单位，如李小龙祖居、詹天佑故居等，是一个典型的广州市老城历史街区。  

随着城市扩张，城市中心向新城转移，西关里富贵人家的大房在岁月下渐成危房，恩宁路逐渐落败。改造前，永庆坊已是危房林立，多栋建筑“严重损坏”，有的已经倒塌，房檐下线缆如蛛网般交织，社区卫生、消防等问题堪忧，昔日兴旺的传统文化和民间手工艺也乏人问津，年轻人纷纷外流。

           

           

           

           

         

因此永庆坊的改造，既是城市更新，更是民生所需。自2006年起，广州市启动了恩宁路地块的旧城改造工作，改造规划历经十余年探讨，最终由“大迁大拆大建”转为“保护更新利用”，并于2016年提出了“微改造”的城市更新模式。
   

   

   

荔湾区政府通过BOT方式（Bulid-Operate-Transfer，即“建设-经营-转让”）引入社会资本进行“微改造”，由企业改造、建设，负责招商与运营，15年运营期满后交回政府。此阶段，政府通过公开招商引入万科集团，并确认采取“政府主导，企业承办，居民参与”的创新模式。

     

项目改造模式        

     

政府主导。在初期“大拆大建”和“减量规划”阶段，政府已经完成了对永庆片区房屋的征收和拆迁工作，除了12户居民以外，政府拥有了永庆片区辖内所有房屋和土地的所有权。在永庆坊“微改造”模式中，政府建立起以“引入社会资本”、“搭建协商平台”和“保障公共利益”等内容为主的主导机制。  

企业承办。根据政府与企业签订的BOT协议，万科在“微改造”建设结束之后将享有15年的运营期。在此间，万科物业统一管理永庆坊服务中心，享有入驻企业的招商、管理入驻企业、活动策划等权限。

居民参与。居民可以通过多种途径参与地区更新：第一种是在遵循相关规划要求的前提下，居民自行改造住屋；第二种是居民可将物业出租给开发商运营，或自行出租获得收益；第三种是由政府征收，居民获得资金与置换居住空间。

项目改造策略及特色        

     

永庆坊微改造都保留了区域内原有的肌理，一期保留了“一纵两横”街区格局，而二期则保留了“三横五纵”的传统格局。在建筑改造上，对传统建筑进行“绣花式”小规模拆建与修补。  

1.街巷修整

保留肌理，着重修补。在保留原有风貌的基础上，对原来恶劣的环境进行现代化修整，路面重新铺设，房檐下交织的线缆全部埋入地下，社区卫生、排水、照明、消防、通信等配套设施也大为改善。

为保留麻石路的初始面貌，同时兼顾下水道排污，施工人员把麻石整块挖开，重新铺设管道后再恢复原貌。为提升整体形象，永庆坊周边的恩宁路、宝源路、丛桂路、龙津西路、多宝路、蓬莱路等道路沿线，都被重新铺设了深灰色的人行道花岗石、盲道及路缘石，原汁原味地保留着岭南特色风貌。

此外，设计团队还利用场地的废料，如瓦片、青砖、麻石以及木材，将它们变为景观元素。同时利用传统的建筑施工方法传达出一种古老的氛围，让人们走进永庆坊依然能感受到曾经的过往。

在公共空间营造上，以荔枝湾为景观，永庆坊恢复了水秀花香的历史风貌，还原了岭南小桥流水人家的市井雅趣。项目将历史风貌、公共空间、人游动线、自然水系和消防安全兼顾考虑，结合景观设计整体设计，形成了宜人的内街小巷和外部公共空间。这些公共空间不仅是游人游乐的场所，也是周边居民散步闲坐的好去处。

  ▲ 荔枝湾

2.建筑修葺

万科将片区内的68栋建筑逐一编号，评估并分类其破损程度，为每栋建筑量身定做微改造方案。

对建筑内部进行重新翻修，固化结构，引入全新配套设施，有选择性地进行“留”与“拆”的改造，如李小龙祖居对腐朽、残损的木构架落架重修，对加建、复建等破坏传统风貌的部分清理整治。办公空间则在不改变建筑外部形态的基础上，打通内部墙体，使用玻璃结构间隔，打造宽敞明亮的效果。

      ▲ 改造前后对比

大部分建筑保留了原有的立面样式，对部分建筑在色彩、采光、防护等方面进行了修缮，旨在强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南传统民居的空间肌理特点。

除了部分重点文物保护单位保留原配色，大部分建筑外立面被替换成灰色调的砖块，个别建筑则采用白色金属框立面和外墙进行装饰。同时，为满足商业建筑的室内采光需求，部分商业建筑添置了新型的外凸窗,部分建筑增设了阳台围栏，并铺设了瓦片。

 

3.业态选择

永庆坊改造伊始，就考虑街区对新业态的承载功能，通过导入新业态，注入产业造血功能，让老城区逐渐焕发新活力。

  ▲ 改造后总平面图

  ▲ 改造后功能分区图

从引入商业活力的业态划分上，永庆坊项目将整体分成了“粤韵西区”及“风尚东区”。西区以文创特色、非遗传承、国粹文化、老字号为主要内容，顾客可在其中感受传统文化的新生魅力；东区则偏重国潮时尚、夜生活酒吧街、先锋文化体验，感受新活力带来的冲击与碰撞。

  ▲改造后业态布局图

已开业运营的永庆坊一期吸引了近60家文化创意、精品民宿、创意轻食、文化传媒等商户和企业，成为青年创客的聚集之地。二期的总体定位为"恩宁路，最广州"，根据业态规划，从永庆坊以东、恩宁路骑楼街以北依次为：名家文创区、餐饮酒吧区、时尚购物区、吉祥坊改造的精品民宿区以及原金声电影院位置改造的文化展影区。

  ▲ 改造后二期业态分布

保留广州西关骑楼原有的底层商业功能与处理手法，永庆坊很多店面一楼以展示和销售产品为主，二楼则是一个制作工场体验区，充分联动上下层商业空间。

   

值得一提的是，永庆坊还曾经是粤剧名伶的聚集区，有着很深的粤剧文化底蕴，为满足周围老百姓的精神文化需求，永庆坊新建了一座仿古园林式的粤剧艺术博物馆。作为西关文化和非遗文化的集合地，永庆坊还打造了“广州首个非遗街区”，囊括“广彩、广绣、珐琅、榄雕、醒狮”等10余非遗文化项目。

  ▲粤剧艺术博物馆

  ▲非遗文化街区

除可经营场地外，永庆坊还保留至少12户原住居民日常生活的住所，浓浓的生活气息与时尚的商业形象相交融，也形成了永庆坊独有的文化特质。

 

4.运营管理

市-区-社区的三级联动，实现从规划、设计、建设、运营、维护、管理多个维度引导公众参与。永庆坊项目成立了首个广州历史文化街区改造公众参与平台——共同缔造委员会，协调各利益相关方全过程参与街区更新改造工作。

经营理念方面，永庆坊在建筑设计、空间品质和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求；融入表演、曲艺、茶艺、咖啡、茶点等体验式文化旅游商业，更注重消费者的参与、体验和感受。

 

开业后，永庆坊先后举办了广府西关历史文化展、广州爵士音乐节分会场、广州青年文化艺术周西关会场、广州美术学院毕业展、UCCA Lab非遗华南首展《有中生有——西关故事新编》等；先后与广州美术学院、UCCA Lab、广州星海音乐厅、广东大剧院等文化艺术机构联合落地城市级艺文活动。不仅如此，永庆坊深度挖掘商户艺文资源，如非遗大师工作室等，联合落地文化体验课堂、市集等活动，让岭南传统文化与都市现代生活完美融合。

   

     

结 语        

     

作为万科在广州的一次成功的城市更新实践，广州永庆坊改造延续了万科的一贯“绣花”式改造模式，以温和渐进式的城市演变促成城市生长而非城市增长，除了环环相扣的设计手法与创意，其背后看不见的的城市可持续发展理念与深度人文关怀，更值得我们借鉴与学习。  

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