高校小型维修改造工程存在问题及解决方法

当前部分高校存在老旧建筑物由于使用年限较长，出现屋顶防水层破坏、外墙装饰板掉落、屋内吊顶下垂、墙面粉刷层脱落或是瓷砖脱落、地面磨损严重、卫生间设施损坏及上下水管老化等现象，尤其是一些老校区更为严重。而且随着科学的进步，过去的校园设施已无法满足现代科研、教学、实验和生活的需求，楼宇的使用功能、格局布置亟须进行调整，导致小型维修改造项目日益增多，且大多集中于寒暑假施工，因其工期紧、任务重，成为许多高校基建或是后勤管理的一项重要工作。伴随着小型维修改造项目的增多，同时也在施工管理过程中暴露出诸多问题，严重影响工程施工进度、造价及质量，需采取有效的解决措施，以保障学校的教学科研和基础设施的正常运行。

1   存在问题

1.1   无施工图设计或设计深度不够

高校小型维修改造项目工程数量较多，但单个项目造价低，有些设计院不愿承接。因此大多数常规维修改造项目通常在招标时不提供施工图纸，仅通过招标文件简单描述施工内容，结合工程量清单形式招标，后期对于进度、质量及造价的控制难度不大。但对于非常规项目，如专业性要求比较强的洁净室改造、电梯加装等，仅通过文字简单描述，缺乏图纸准确表达施工内容，造成后期施工过程中现场管理难度加大，工程质量、进度和造价得不到很好的控制。

少数维修改造项目即使提供工程图纸，若图纸设计深度达不到施工要求，同样也会导致在施工过程监管、造价控制和审计结算中存在问题。由于有些专业工程（如专业幕墙工程，弱电智能化工程等）需要专业的施工单位配合进行优化设计，因此在前期招标阶段施工图纸还达不到指导施工的深度，无详细的节点设计内容，采用工程量清单招标，就需要清单编制人员根据以往经验进行估算，必然会出现清单不准确、招标控制价不合理等问题。

1.2   工程量清单编制不准确，招标控制价设置不合理

（1）使用单位描述不清。

小型维修改造项目通常由单位人员提出改造需求，具体改造使用材料易描述不清。因此，清单编制单位或学校管理部门会根据理解或工作经验来确定，导致清单编制及招标控制价设置不准确，后期改造成果和使用部门要求产生偏差。

（2）清单编制错误。

清单编制错误主要表现在清单缺项漏项、项目特征描述不准确、工程量计算错误，这3个方面。

清单缺项漏项主要是指工程量清单未很好地反映工程内容，与招标文件、施工图纸相脱节，最终导致清单项目数量少算、多算、漏算或计算错误。清单项目缺项漏项都会给建设单位带来很大的风险，工程实施过程中会引起工程变更，甚至发生索赔，给建设单位控制工程造价、建设工期、工程质量加大难度。

清单项目特征描述是确定综合单价必不可少的重要依据，因此清单项目特征描述必须准确而且全面。编制项目特征时，要按照清单计算规范附录中的规定并结合拟建工程的实际情况进行描述，如采用标准图集或是施工图纸可以全部或部分满足项目特征描述的要求，则可直接描述为详见××图集或××图号。对于不能满足项目特征描述要求的部分，仍需应用文字进行描述。如项目特征描述不准确、不全面，必然会影响投标人确定的综合单价，施工中产生变更，结算时易引起纠纷。

清单编制人员不熟悉工程量清单计算规则，或与预算定额中工程量计算规则混淆，造成清单工程量计算不准确。投标人在投标报价时可能会利用工程量的错误，采用不平衡报价策略，增加中标的可能，结算时可依据实际发生的工程量进行结算，如工程量变化超过合同约定幅度，其增加或减少后剩余工程量的综合单价为可调价，在合同中约定具体的调价方法，同样会给建设单位在控制工程造价方面增加难度。

1.3   维修项目本身具有多变性、不确定性

维修改造项目本身存在多变性、不确定性，很难在事前将所有问题考虑到。如改造前未考虑楼板承重问题，计划在原有水磨石地面上直接铺设地砖，施工单位进场后，经咨询相关设计单位，考虑到是旧楼维修改造，楼板承重可能存在风险，决定将原有水磨石地面全部铲除，再重新铺设地砖地面。因此增加大面积地砖拆除工作及工程造价。又如在拆除过程中因操作不规范造成其他地方破坏，外网施工中破除路面造成原有管道破坏，故而增加了工作内容、工程量。因此施工过程中经常出现新的问题需变更、洽商，导致工程造价增加，管理难度加大。

1.4   合同签订不严谨

合同是组成招标文件的一部分，因而再工程项目招标前期拟定招标文件时，就需对合同条款进行细化，其中合同形式、付款条件、价款是否调整等均是投标人考虑报价的重要因素。如前期招标工作时间紧张，合同细节尚未明确，则需要在确定中标人后，签订合同时将细节补充完整。如合同形式，是否调整价款，价款如何调整，是否提供预付款，质保金如何扣留与退还，价款支付节点，暂估价项目是否招标，由谁负责组织招标，暂列金如何使用的约定，水电费如何计量等问题。

1.5   结算报审不规范

由于维修改造项目普遍存在工程规模小，工作内容少，涉及清单项目少等特点，结算报审时施工单位常常提供资料不完整、不规范，存在虚报或漏报等情况。普遍存在应使用部门要求的工作未经管理部门同意，擅自变更，直接进入结算，管理部门不承认此项工作内容，产生纠纷，最终导致工程造价不受控制。

2   解决方法

2.1   尽可能保证工程量清单准确

（1）沟通使用部门提供详细要求。要求使用部门尽量提供纸质改造需求或是详细的改造内容，明确改造位置、范围，更换材料的材质要求、数量、规格、型号及品牌要求等。

（2）清单编制人员反复核对清单。清单编制人员应会同工程管理人员和使用部门人员踏勘现场，结合设计施工图纸、招标文件、发包人要求及现场实际情况，逐条认真核对清单列项内容、项目特征描述及工程量，尤其是占工程造价比例较高的部分，应尽量减少清单缺项、漏项。依据工程量清单计价规范检查价格套用受否合理准确，对于特殊材料更是需要通过市场询价方式计入综合单价。

（3）双方共同确认清单，减少因清单丢项、落项出现变更工程招标管理部门应组织使用部门和清单编制单位共同核对清单内容，依据工作经验，结合现场实际情况，反复确认工程量清单，尽可能保证工程量清单的准确性，招标控制价的合理性，以期施工过程中少出变更、洽商，或不出变更、洽商，保证工程造价在可控范围之内。

2.2   提高项目管理部门、清单编制人员业务能力

高校项目管理部门通常是学校基建或是后勤工作人员，一方面人员有限，另一方面招标采购及管理施工现场经验相对较少。施工大多集中在寒暑假，很多项目同期施工，管理难度加大，对于工程的前期招标准备不充分，工程质量、进度等把控通常存在监管不到位的情况，造成工程质量和进度达不到预期要求。建议通过组织招投标业务培训、业务专家现场授课、线上专业知识学习等多种方式，提高项目管理部门人员专业知识和技能。

清单编制人员必须熟悉最新的清单计算规则和计价规范，积极学习BIM相关技术，必要时可利用构建模型来检查工程量清单的准确性。施工过程中还需要多去现场，多学多看多问，掌握每一项工程的详细施工过程和施工方法，对工程量的计算和项目特征描述才能更好的理解把握，保证清单的准确性及招标控制价的合理性。

2.3   合同签订科学、合理，条款严谨

合同采用的形式、付款条件、主要条款应在招标阶段就应明确，写入招标文件中，投标过程中作为实质响应招标文件要求的一项主要内容。后期再补足非关键性条款，经法律顾问审核无误后再签订，施工合同通常建议采用标准的示范文本。

一般维修改造项目建议采用单价合同形式，为后期结算审计提供依据，依据实际完成工作量进行结算。对于急需进行维修改造的项目，也可采用固定总价形式，价格一次包死，不再调整，对于承包人来说总价合同承担的风险更大一些，报价则相对单价合同形式较高。价款支付方式可以选择已完工程量或里程碑节点支付进度款，由于维修改造项目工期短不建议设置过多支付节点。变更估价的原则建议清单里已有的价款则按照已有的价款计算，有相似的价款则可参考相似的计算，没有的则查询造价信息，若造价信息也没有，则双方协商进行认价。对于价款是否调整，因维修改造工程一般工期较短，材料价格涨幅不大，则不建议调整价款。

对于小型维修改造项目，工期都比较短，不建议列暂估价项目，如暂估专业工程属于依法必须招标项目，则还需明确由谁来负责招标，一旦走招标程序，则在很大程度上可能出现其他工作因暂估专业工程未招标而无法进行的情况，而耽误工期，建议招标前将工程内容明确，不再列入暂估项。若前期准备时间短，确需列入暂估价项目，则需提前做好招标准备工作或认质认价工作，确保工期不延误。

水电费计量一般由施工单位挂表进行计量，按市场价向建设单位缴纳或结算时直接扣除，但在实际操作中如各楼层均涉及改造房间，无法挂表准确计量，则需与建设单位协商或按清单计价规范进行计算。

2.4   列暂列金考虑工程施工过程中不可预见情况

针对工作内容比较复杂的维修改造项目，在工程招标阶段做限价时，尽量不要做得太满，可以考虑预留一部分暂列金，以备施工过程中发生不可预见的情况，如因建设单位新增的部分零星维修或施工过程中出现的不确定因素导致的变更、洽商及签证等。暂列金的使用权归建设单位，如有剩余仍归建设单位所有，以保证工程造价不超预算范围。

2.5   预算允许可以考虑招标维修设计及监理服务

工程造价的控制主要集中在投资决策阶段和设计阶段，项目的投资决策一旦确定，设计阶段就成为控制工程造价的关键。因此对于维修改造费用较高的项目、专业性比较强的维修改造项目和外观要求比较高的景观改造项目，如洁净实验室改造、室外景观提升、报告厅改造、室外加装电梯等非常规维修改造项目，预算允许可以考虑招标维修改造设计服务，通过施工图纸准确表达改造范围、内容、技术要求等，有助于控制工程造价。同时，也可以委托年度维修改造工程项目监理，对于工程质量、进度、安全、造价进行全面把控，协助建设单位规范工程管理，以提升师生满意度。

3   结论

从政府采购网发布的招标公告来看，高校维修改造项目的数量和金额都在逐年递增。本文通过对高校维修改造工程存在问题及解决方法的研究，以期对高校日后的维修改造项目管理提供参考建议。