详解“规划建设保障性住房”| 聚焦三大工程

一、规划建设保障性住房指的是销售（配售）型住房

8月25日国务院常务会议审议通过的《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号）指出，规划建设保障性住房要坚持目标导向，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。消除买不起商品住房的焦虑。

保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。

这表明，政策要求规划建设的保障性住房是用于销售（配售）的保障性住房。

此前，2021年6月，国办发〔2021〕22号《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出：完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。表明2021年以后，我国的保障性住房以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主。其中，公租房、保租房为租赁型保障房，共有产权住房为销售型保障房。

而新政则要求，要协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系，城市人民政府继续按照国家现有政策发展用于配租的保障性住房，对用于销售的人才住房、共有产权住房，要将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房或商品住房。

说明新政后，我们的住房保障体系将分为配租型和配售型。配租型即公租房、保障性租赁住房，配售型即新政所要求规划建设的保障性住房。

也就是说，“三大工程”中的保障性住房建设是用于配售而不是配租的保障性住房。并且，还是购房者拥有完全产权而不是共有产权的住房。因为，只有拥有完全产权，才能消除买不起房的焦虑。

二、既然用于销售，则项目就有销售收入，就可以考虑开展融资

根据政策，规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。

这也就意味着，保障性住房建设项目是有销售收入的。

既然有销售收入，就可以考虑通过融资筹集建设资金。

所以，政策鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理。

同时，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。将符合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款，在确保贷款资金安全的前提下，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。

三、银行提供保障性住房开发贷款会不会新增政府隐性债务？

政策要求，规划建设保障性住房应做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。

根据12月19日披露的国开行发放的福州市双龙新居保障性住房项目，测算其售价大约为同地段商品房的三分之一，这么低的售价，会不会使得项目亏损，导致需要大量财政补贴用于归还银行贷款，从而涉嫌新增政府隐债？

政策要求，城市人民政府应根据保障性住房房源供给和需求等情况，有序组织配售。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。

也就是说，保障性住房的低售价的基础是低成本，其售价要求覆盖成本并有适度利润。所以，保障性住房正常实现销售的情况下，销售收入是可以覆盖贷款还款的。

对于保障房销售不能覆盖成本、需要大量财政补贴的情况，银行应审慎分析，控制新增隐债的风险。

四、保障性住房的低成本是如何实现的？

政策要求，保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。

尤其是工业用地建设保障性住房，一定能降低成本。

以上是保障性住房能够低价销售的主要原因。

同时，城市人民政府应按现有资金筹措渠道负责建设与保障性住房项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施，确保与保障性住房同步规划、同步建设、同步交付，把好质量关，相关建设投入不得摊入保障性住房配售价格。

注意，相关建设投入不得摊入保障性住房配售价格。

银行业金融机构应注意地方政府将大量基础设施工程打包进保障性住房建设项目，造成新增隐债或过度融资、还款困难。

五、优惠价格的保障性住房配售给谁？

保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，城市人民政府应将符合条件的工薪收入群体纳入保障性住房申请和安排对象范围。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。城市人民政府要摸清工薪收入群体的住房需求，从解决最困难工薪收入群体住房问题入手。根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。

六、保障性住房会不会因为卖不掉而形成不良贷款？

政策要求，保障性住房建设坚持以需定建。支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。具备条件的城市，要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。避免重复建设造成浪费。

同时，政策要求，保障性住房应按照职住平衡原则，优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。要制定年度建设筹集计划，优选建设实施主体。

过去一些地方政府搞的限价房等具有公益补贴属性的住房，确实出现过销售不畅的情况。但那一方面是低价格优势不明显；另一方面，房源位置过于偏僻。

银行按照新政的要求选择和审批项目，就能较大程度上防范保障性住房的销售风险。

作为中央明确的三大工程，对于银行支持保障性住房形成的不良贷款，在银行尽责的前提下，监管也会给予免责处理。

七、城区常住人口300万以上的大城市有哪些？其他城市是否允许建设保障性住房？

目前，符合城区人口300万以上的城市共35个，分别是：

北京、上海、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄、合肥、南宁、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

政策支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，但并未限制其他城市建设保障性住房。政策要求，具备条件的城市，要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。但无论什么样的城市，政策都要求避免重复建设造成浪费。

八、可否收购房地产开发公司的未销售住房用于保障性住房的配售？

政策明确，可充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。

也就是说，房地产企业破产处置商品住房和闲置住房等也可以回收作为保障性住房的房源。只是，成本需要有竞争力。

那么，在销售有保障，且销售收入能够满足融资还款的情况下，也可以通过融资去筹集这些房源。

九、规划建设保障性住房是否会对房地产市场造成进一步冲击？

当前，商品房市场低迷，扩大保障性住房供给将吸纳一部分购房需求，有可能对房地产市场造成冲击，但这种冲击应该是有限的。

因为，新政的目的是建立两个市场：保障性住房市场和商品房市场。一方面加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；另一方面，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求。

对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。

保障性住房保障的是目前买不起商品房的这部分人群，所以不会对商品房市场产生太大冲击。“先立后破”，保障性住房相当于房地产市场的“立”，在保障性住房逐步完善后，将放开对商品房市场的限制，释放一部分需求。

另外，除了新建，也可以通过回收闲置住房筹集保障性住房的房源，一定程度上加快商品房去化，增加房地产开发企业的现金回流。

总体上看，规划建设保障性住房可能会对商品房市场造成一定的冲击，但可能总体上扩大房地产的建设规模，为当前收缩的房地产市场带来一定的增量业务。

十、银行应如何对待保障性住房建设工作？

1.保障性住房是新政后房地产行业“双轮驱动”的双轮之一，是“保障房”和“商品房”两个市场之一，配售对象未来将扩大到整个工薪收入，所以有较大的市场规模和业务规模。

2.保障性住房是重要的民生工程也是中央确定的“三大工程”之一，金融服务于大局，银行必须担当作为。

3.保障性住房用于配售，销售价格覆盖成本，在按需建设、销售实现的情况下，销售收入能够覆盖贷款还款。

4.保障性住房按照保本微利的原则销售，商业银行也应提供优惠的贷款利率，但按照保本微利的原则，商业银行仍可有少量利润。

5.作为中央确立的“三大工程”之一，商业银行支持保障性住房建设，监管会在业务考核、资产质量、尽责免责等方面有特别安排。

6.据介绍，目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。与此同时，涉及土地、财税、金融等配套政策已在陆续出台。国开行已发放了首笔保障性住房开发贷款，各家银行也在密切关注，积极跟进。

2024年，商品房市场收缩、城投新增难，整体资产荒加剧，在这样的背景下，各银行更应高度重视保障房领域的业务机会。