本文为“规划师笔记”精选文章
本文转载自自然资源部、国匠城、财联社
近日，自然资源部办公厅发布关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知。提出： 商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让， 同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下 ；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。全文如下：
自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知
自然资办函〔2024〕918号
各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：
为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，现就做好2024年住宅用地供应有关工作通知如下：
一、做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接
各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。市、县自然资源主管部门要在本级党委政府领导下，积极配合做好住房发展年度计划的编制和实施，要依据住房发展年度计划确定的住房建设需求，编制2024年度住宅用地供应计划（以下简称供地计划）。
二、合理控制新增商品住宅用地供应
各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
三、继续大力支持保障性住房用地的供应
各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。
对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的要优先保障土地供应；以市场化方式出让用于建设可售商品住宅的，应按照本通知要求实行供地调控。
四、严格执行住宅用地收回的有关要求
各地要依托土地市场动态监测监管系统，掌握超期未动工两年以上住宅用地底数，持续动态更新，拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施，建立台账，实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。
五、层层压实责任
市、县自然资源主管部门要严格落实住宅用地供应主体责任，加强组织领导和部门协同，科学编制供地计划，落实住宅用地供应调控要求，依法依规做好购地资质、资金监管，积极配合有关部门防止融资平台公司违规拿地、防范政府隐性债务风险。
省级自然资源主管部门要加强对地级以上城市、地州盟所在地及重点县（市）住宅用地供应工作的指导监督，采取有效措施，督促落实住宅用地供应要求。要依托本地网上交易平台以及土地市场动态监测监管系统，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长；要按季度核查市县落实供地计划和住宅用地供应调节机制的情况，并在省内通报，通报结果同时报部。
部将继续加强对住宅用地市场的监测监管，重点监测房地产长效机制试点城市和其它70个大中城市。对各省份落实调控政策的情况，部将定期通报，并抄送省级人民政府。
自然资源部办公厅
2024年4月29日
为积极落实政治局会议精神，盘活存量与优化增量相结合，自然资源部对土地供应规则进行了动态调整。
自然资源部近日发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确各地要按照 以人定房，以房定地 的原则，在编制年度住宅用地供应计划时，与当地住房发展年度计划相衔接，严格落实“ 以需定供 ”，统筹安排全年的住宅用地供应，促进房地产市场供求关系健康稳定。
这意味着，各地未来新增住宅用地供应量，与当下商品住宅去化周期、盘活存量数据密切关联。
通知提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。
其中，商品住宅 去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让 ，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“ 盘活多少、供应多少 ”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
“近年来，自然资源部建立了对应商品房去化周期和土地存量的住宅用地供应双向调节机制，要求因城施策安排住宅用地供应，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当从严控制商品住房用地供应规模。”自然资源开发利用司负责人表示。
其进一步表示，对于库存压力大、去化周期超长的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，坚决遏制存量土地不合理增长态势。对于其他去化周期较长的城市，要合理控制其商品住宅用地出让规模和节奏，确保存量不增加，逐步盘活消化。
以此来看，在当下市场环境下，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。
据中指研究院数据，截至2024年3月， 全国重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。
另据易居研究院对3月份全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，其中，去 化周期超过36个月的城市有10个城市，分别为韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山和江阴 。
在合理控制新增商品住宅用地供应的同时，此次通知还提到要建立“人房地”联动机制，“以人定房，以房定地，统筹’市场+保障’的住宅用地供应安排”。
“未来人口规模大且人口增长的城市，土地供应也将得到更多保障。”中指院市场研究总监陈文静称。
自然资源开发利用司负责人指出，《通知》要求各地按照以人定房，以房定地的原则，在编制年度住宅用地供应计划时，与当地的住房发展年度计划相衔接，严格落实“以需定供”，统筹安排全年的住宅用地供应，促进房地产市场供求关系健康稳定。
《通知》还明确，各地在供地计划中要对 保障性住房用地 优先安排、应保尽保，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。
值得关注的是，此次《通知》用了较大篇幅强调要“层层压实责任”、“加强组织领导和部门协同”。
《通知》明确，市、县自然资源主管部门要严格落实住宅用地供应主体责任，加强组织领导和部门协同，科学编制供地计划，落实住宅用地供应调控要求，依法依规做好购地资质、资金监管，积极配合有关部门防止融资平台公司违规拿地、防范政府隐性债务风险。
“加强存量住宅用地盘活，加大闲置土地处置力度，要求各地及时拟订处置方案并组织实施，积极防范房地产市场及政府隐性债务风险。”自然资源开发利用司负责人指出，自然资源部在加强对新增住宅用地供应工作指导的同时，也在积极研究盘活存量、优化结构、提升品质、助力转型等方面的政策措施，更好满足人民群众刚性和改善性住房需求，促进房地产高质量发展。
解读转自财联社
■ 来源： 自然资源部、国匠城、财联社
■ 编辑： 规划师笔记
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