“天上街市”，人间烟火：重庆山城巷更新实践

图1：重庆山城巷在渝中区的位置

来源：笔者自绘

图2：山城巷传统风貌区示意

来源：《重庆市主城区传统风貌保护与利用规划》

图3：山城巷历史文化资源总体分布图

来源：“众绘山城”微信公众号

图4：更新前的山城巷

来源：“众绘山城”微信公众号、“上海空间规划”微信公众号

图5：更新后的山城巷

来源：唐安冰 摄、“上海空间规划”微信公众号

山城巷的更新改造涉及原住民、市场主体、政府部门等多方的利益和诉求，形成了一个错综复杂的城市更新场景。据规划设计团队前期调研显示，98.5%的原住民对自主更新的积极性不高，期待通过搬迁以改善居住环境。市场开发主体虽然看好山城巷的地理位置，但根据传统风貌区核心区内建筑面积不得突破既有规模的前提要求，难以以保持现状0.9的开发强度进行开发并收回成本。从政府诉求来看，一方面希望能有市场力量介入，减轻政府负担，另一方面希望山城巷承担一定公共功能，并在功能策划上符合渝中区的发展战略。规划设计团队则希望这里的文化资源能够被充分保护并适度利用，但要避免同质竞争。

为兼顾各方利益，并完整保留好山城巷的风貌特色，规划设计团队认真开展了更新方案研究。通过邀请居民代表、政府部门、咨询机构及后续的市场经营者共同研讨，探索切实有效的更新方式。在这一过程中多方主体共同确认了 三项更新原则： 一要尊重居民意愿，由平台公司归集产权，实现居民搬迁；二要以保护山城巷历史格局为首要原则，采用“修旧如旧”的微更新模式；三要建立可持续的更新运营方式。

在此原则指导下，规划设计团队结合风貌保护的更新要求和持续运营的市场需求，划定了12个规模较小的微更新院落。为确保更新改造的协调性和可持续性，每个院落都制定了具体的设计管控导则，涉及建筑退让、开放空间、建筑间距、建筑体量、材质和色彩等方面。在确保符合管控要求的前提下，每个院落都可根据经营者的实际需求进行个性化的更新改造。这种灵活且基于现实的更新方式不仅为不同时期、不同内容的更新改造预留了空间，还实现了更新与运营需求的紧密结合。

图6：12个更新院落启动单元示意图

来源：“中规院西部分院”微信公众号

如若过于强调政府投入而忽视社会和市场的力量，更新将难以持续，如若只侧重于文化价值与保护措施，对民生、市场的考虑会有所不足。在一次次的博弈中寻找着平衡，山城巷更新最终采用了 “政府出资源、企业搞运营”的政企合作方式： 政府平台公司出资征收部分原有老旧房屋并获得房屋产权，同时通过招标方式引入市场主体——文旅公司作为更新项目的“主理人”。一方面大大降低了市场主体的前期投入成本，另一方面也能更加高效精准地实现后续可持续的运营。

在此项目中，文旅公司获得了15年特许经营权，出资7500万元实施街巷修缮、风貌提升、设施完善等前期改造，并通过“建设—经营—移交”的模式全面负责项目的建设运营。随后，文旅公司将通过租金收益和商户营收抽成实现盈利，并在大约十年后达到投资回报平衡，保障项目的可持续运营。待15年经营期满后，项目将无偿移交给政府。

图7：政企合作的更新运营方式

来源：中指研究院综合整理

为了在更新改造过程中同步实现运营推广，文旅公司着力打造“山城巷”文化品牌，通过举办山城巷品牌推介会等活动，以“重庆最后的街头巷里”为口号，成功吸引了众多以文化艺术为主的新兴服务业态入驻。文旅公司还采用“点对点”方式进行分期招商出租，逐步将山城巷打造成为—处有山城特色和人文温度的传统风貌区。随着“山城巷”文化品牌的知名度不断提升，周边马蹄街、天官府等居住片区的整体形象也得到了显著改善，有力推动了整个区域品质的全面提升。

根据《山城巷及金汤门传统风貌区保护规划》的要求，秉持 “保护、修缮、利用” 的原则对山城巷传统风貌区进行保护和修缮。通过重新梳理山城巷的交通动线、街巷格局、建筑风貌和文化景观等要素，传承了“山城院街”的历史格局空间，保留了老重庆的历史底蕴，并将山城的人文特点和建筑风貌进行有机融合。 设计方案着重突出了以下特点：

显现山城本底。通过整饬崖壁城墙的外部环境，拆除附着在崖壁上的非法建构筑物，清理遮挡古城墙的杂草和破坏性攀爬植物，使山城巷的陡峭山形和古老城墙遗址得以清晰展现，充分彰显了其陡崖筑城、依山就势的建构特色。延续山城街巷。通过保护4条传统街巷，保持了原有2—3米宽的街巷空间尺度、弯曲多变的街巷路径以及爬坡上坎、腾落跌宕的地形标高，疏通了背街庭院和场坝，开辟了商业动线，总体形成 “4横3纵6院1坝” 的街巷格局，有机串联起整个山城巷。保护传统风貌。对山城巷的既有建筑采取 保护修缮、风貌修复、风貌改造和立面整治 等4种措施进行修复。在整个传统风貌区内，除了因疏通公共通道和扩建院坝而需要拆除的个别建筑外，其余建筑均得到了有效保留和改造。特别是核心保护区范围内，保留了80%的原有墙体和屋面， 确保了传统风貌区的完整性和原真性。保留文化景观。 山城巷内保留了94棵大树、30处梯步、1处防空洞，提升了6处传统院落景观，保护了5处残墙、3处老电杆，最大可能地保留下山城巷的历史记忆和文化景观。

图8：山城巷规划总平面图

来源：“众绘山城”微信公众号

图9：山城巷临崖栈道

来源：渝中区历史文化街区管委会供图

图10：山城巷传统街巷

来源：“重庆山城巷传统风貌区”微信公众号

保护并保持老建筑传统风貌是满足市民“看得见乡愁”的愿望与传统保护的基本要求。 《重庆市人民政府办公厅关于主城区传统风貌街区保护修缮利用的实施意见》明确规定，对于传统风貌建筑的保护修缮设计，必须遵循“原面积、原高度、原风貌”的原则。然而，山城巷的传统民居具有小开间、低层高等特点，平均层高约2.5米，甚至多处民居的二楼层高仅2米左右，与当前住宅设计规范的2.8米标准层高相比，空间压迫感强。同时，修复前民居平均面宽4—6米不等，多处民居单层面积仅约20平方米，室内空间更显局促。因此，若严格遵循“原面积、原高度、原风貌”的原则进行修复和改造，这些建筑在实际使用中将难以满足现代生活和商业使用的需求，其可承载的业态也将受到极大限制。

鉴于这种困境，规划设计团队在充分尊重保证整体风貌、街巷空间肌理和建筑安全的前提下，提出了适当提高建筑的高度的策略，并获得主管部门认可。修缮过程中，部分建筑以单层建筑层高不超过2.8米为原则，适当调整了建筑高度和室内挑高，以更好地适应商业使用和居住生活的需求。改造后的山城巷民居不仅风貌统一，更因其内部空间的合理利用，吸引了手工艺、文创、餐饮、民宿等多元业态的入驻。这种既保护传统又兼顾现代需求的做法，为山城巷注入了新的活力，实现了传统与现代的和谐共生。

图11：修缮前（左）与修缮后（右）民居

来源：重庆永宏智造文化旅游有限公司、“众绘山城”微信公众号

传统风貌与空间格局的保护，只是城市更新的第一步， 城市功能的优化与提升，才是更新能否可持续推进的关键。 山城巷在开发更新过程中，将引入优秀品牌、鼓励新业态多样化发展和保留“老重庆”体验、延续原有业态等进行综合考虑，成功实现新旧业态的共融共生，着力体现山城巷的人间烟火景象。其打造的原生态公共空间和公共设施，如拥有实景沉浸式体验空间的仁爱堂荒野花园、金马寺小学改建成的山城?时光里图书馆等，成为了吸引年轻人的重要打卡地。同时，山城巷重点保留并升级原有业态，在与原有业态经营者充分沟通后，帮助他们进行品牌、产品和装饰升级，使这些传统业态焕发出新的活力，更好地适应了市场的发展。在这一过程中，品牌孵化和宣传推广也更为受到重视，如“啥子巷巷大汤圆”和“老谢家饮食店”被评为渝中区非遗产品。

此外，山城巷还通过自营和联营等多种经营模式，共同打造了丰富多彩的业态氛围。如今，山城巷里的精品酒店民宿、特色餐饮、文化艺术和文创零售已经构成了四大核心业态，特色店铺如背包十年、SOLOIST咖啡、小重楼等也吸引了大量顾客。这些业态的成功打造不仅提升了山城巷的吸引力，也为其带来了可观的经济效益。

表1：山城巷文化活动示意

来源：根据《都市旅游背景下的社区更新策略研究——以重庆市渝中区山城巷为例》整理

图14：“母城故事”春游山城艺术季活动

来源：“重庆山城巷传统风貌区”微信公众号

图15：山城坝坝席

来源：“渝中文旅”微信公众号

表2：已发布的“匠筑山城山城巷微更新”活动改造内容

来源：笔者自制

图16：更新后的山城巷吊脚楼

来源：“渝中发布”微信公众号

图17：山城巷言子灯笼

来源：“渝中发布”微信公众号

注释及参考文献 （上滑查看全部）

本文来源：规划师杂志，全文在《规划师》2021年24期刊出