小市政工程成本优化、新材料新技术应用及案例分享

前言

市政工程(municipal engineering)是指市政基础设施建设工程。

在我国，市政基础设施是指在城市区、镇（乡）规划建设范围内设置、基于政府责任和义务为居民提供有偿或无偿公共产品和服务的各种建筑物、构筑物、设备等。

通常市政工程分为大市政工程和小市政工程

大市政：指规划道路及其地下综合市政管线(如:电信、雨污水、给水、中水、热力、煤气、电力等）,是为城市某区域服务的，是整个城市路网、管网的组成部分，它的宽度、位置、埋深、管径、路由等必须经规划部门批准。

大市政：一般由政府投资,由政府(建委)或其委托的开发商组织实施。

小市政：指用地红线内的道路和地下综合市政管线,是为某地块或小区或某单一建筑服务的，如小区、庭院内管线，小市政是由开发商自行设计和投资建设的。

对于地产开发企业来说，重点关注的是小市政工程，本文就小市政工程的成本优化、新材料新技术使用结合具体案例进行讲解

题纲

01 小市政工程介绍

02 小市政工程管理难点

03 小市政工程成本优化及案例

04  新材料、新技术使用介绍

1. 小市政工程介绍

小市政工程是地红线内的道路和地下综合市政管线,是为某地块或小区或某单一建筑服务的，其内容比较多，如高低压配电、给水、污水、燃气、三网合一等等

1.1 市政高低压

高压供配电系统：从城市电网取得10KV及以上高压作为电源供电，然后将电能分配到各用电负荷处，为生产和生活提供安全、稳定的电源

1.2 室外给排水

从市政给水工程水表井起至建筑阀门井或水表井止。包括小区输配水管网及小区阀门井（水表井）。室外雨污水工程：从建筑物外第一个雨污水检查井起至最后一个碰头井止。包括建筑物外第一个雨污水检查井、雨污水检查井及雨污水排水管网。

1.3 污水处理

污水处理是为使污水达到排入某一水体或再次使用的水质要求，并对其进行净化的过程。污水处理工程是指用各种方法将污水中所含的污染物分离出来或将其转化为无害物，从而使污水得到净化的工程项目

1.4 消防

“消防”即消除隐患。,合理确定建筑物的平面布局耐火等级和构件的耐火极限，进行必要的防火分隔。设置合理的安全疏散设施与有效的灭火、报警与防排烟等设施以控制和扑灭火灾。实现保护人身安全，减少火灾危害的目的。

1.5 燃气

建筑燃气供应系统的构成：一般由用户引入管、水平干管、立管、用户支管、燃气计量表、用具连接管和燃气用具所组成

1.6 三网合一

指将电信网、计算机网和有线电视网三大网络通过技术改造，能够提供包括语音、数据、图像等综合多媒体的通信业务

1.7 市政冷热源

指通过市政冷源及供冷管网向用户输配供应冷冻水，以满足用户空气调节的需要。市政供热是指由市政热源所产生的热水，通过管网供给一个城市 （镇）或部分区域生产、采暖和生活所需的热量的方式

小市政工程管理尤其是对于成本管理来说，难点主要集中在三方面

1. 垄断性

小市政工程普遍存在垄断性质，由于这些资源如电力、自来水、燃气、三网等都是垄断企业供给，且建设完成后需要移交给这些企业，因而这些企业往往对于施工单位以及设备材料有特殊的要求

施工单位很多都是这些企业下属的或者常年合作的单位，开发商的可选择性有限

这些垄断企业由于要接受建成的系统，并进行运维，因而会对材料、设备等有品牌规格要求，而且很多垄断企业本身对材料、设备也有其集采供应商，开发商也没有选择的余地，如果不使用这些指定材料、设备很可能在交付验收时通过不了

这些垄断问题都造成了开发企业无议价权，给成本管理带来了难度，同时也因为垄断问题，很多企业抱着“花钱买平安”的心态不愿意去跟这些垄断企业打交道

2.  小市政专业人才匮乏

精通小市政工程的人才匮乏这是房地产企业普遍存在的问题，很多企业的一线公司甚至没有相关的人员配置，都不懂哪来的管控，这也是目前小市政工程管理的一个痛点

3. 交圈困难

小市政工程虽然在整个开发板块中占比不大，但却非常复杂，涉及很多小项，也涉及很多部门，设计、成本、招采、工程、报建，因而充分的信息交圈也变得比其他工程困难的多

小市政工程内容多，管理复杂，本文主要从几个常用的优化手段来讲解，目的在于启发，大家可以参考

1. 高低压

技术要点： 

① 变电站的距离 

② 是否双路高压还是一路高压加发电机（原则上双路高压不设发电机） 

③ 设备房的位置布置原则 

④ 设计容量的计算：重点关注居民用电指标、专变公变的选择匹配、充电桩的设置 

⑤ 材料设备的选型及档次：合资品牌ABB、施耐德和西门子；国产品牌良信、上海人民、常熟等。 

管控要点：

① 要求设计院做好详细的计算和设备房平面布置 

② 完成系统设计，然后报供电局进行报建 

③ 拿到批复意见后进行深化设计 

④ 用最终的施工图进行清单核算和招标

优化方向：

（1）供电方案报供电局之前，一定要做内部评审。 

（2）项目与供电局进行有效沟通，尽可能从就近变电站引入高压电源，且审批的装机容量尽量最小化

优化方向：

（1）充分利用当地政策。

（2）较强的方案把控能力。

（3）提前介入，预判式沟通

2. 自来水

技术要点：

① 供水泵房的布置，是否占用容积率（占容的话可以采用无负压设备） 

② 供水方式的选择：常规变频供水和无负压供水 

③ 管材的选择：室外埋地优先PE管、球墨铸铁管；室内主干管优先衬塑钢管和不锈钢管。 

管控要点： 

① 确定周边市政道路是否具备饮用水源，确定水源的距离 

② 如没有需要自备水源（打井），前期需要预留目标成本 

③ 是否需要远程抄表在方案中要体现 

④ 务必将住宅自来水整体移交给自来水公司

⑤ 充分调研当地供水系统设计、施工为半垄断； 

⑥ 积极与供水公司下属施工单位合理议标

3. 室外雨污水管线及市政接驳 

技术要点：

① 务必做好雨污分流，部分地区室外还需要污废分流② 管材的选择: 

<300的可以采用upvc管

300<=d=<500采用PE材质的双壁波纹管 

>500采用钢筋砼管 

③ 前期施工图出来后有一个初步的室外管线布置，用于招总包确定出户管；室外管线招标和施工图纸必须是套上园林的底图后的准确图纸 

④ 是否需要代建市政道路及管线。 

管控要点：

① 重点做好界面的划分将管线和道路放入一个标 

② 做好红线外市政接驳管线的距离包干 

③ 务必拿到排水规划许可证 

④ 是否需要代建市政道路及雨污水市政管网。

⑤ 工程、设计、成本、物业联合现场踏勘，确定最优改造方案

⑥ 完善改造施工图，下发成本和工程并召开交底会；⑦ 施工过程管控，应及时拍照和标记，做好资料收集，为成本施工结算提供必要的凭证

4. 污水处理 

技术要点：

① 落实好污水处理的排放标准 

② 合理选择污水处理的形式：不做化粪池直排、化粪池简单处理后直排、无动力污水处理装置、有动力污水处理装置 

③ 合理选择污水处理装置的位置 

④ 合理选择污水处理量。 

管控要点： 

① 做好充分调研判断是否在小区入伙的时候是否具备排水市政管网 

② 合理进行分期统筹

5. 消防 

技术要点： 

① 重点做好消防系统的布置及合理性。 

② 控制镀锌钢管的管径和长度，控制排烟排风管的面积。 

③ 做好材料的选择：原则上百米高层不选用加厚钢管④ 做好竖向分区的设计。 

管控要点：

① 重点关注存在二次加建改造的消防工程（如精装修和机械车位安装），要求一次性出图并包干到位。 

② 关注临时（分批）消防验收的措施费用（如有）

更多消防成本控制知识可详见《消防工程成本管控要点及成本优化案例》

6. 燃气 

技术要点：

① 合理确定平面布置、竖向干管布置、户内阳台或厨房燃气表的布置 

② 是否需要燃气远程抄表 

③ 是否需要做燃气报警，可否跟可视对讲联动设置 

④ 关注商业燃气实施的可行性及我方最终施工完成的接驳条件。 

管控要点：

① 周边市政道路上是否有燃气接驳点 

② 是否需要自建瓶组站，瓶组站的场地是否落实

7. 三网合一 

技术要点： 

关注户内点位布置是否按照集团标准执行：电视、电话网络 

管控要点： 

做好总包与三网单位的工程界面划分

8. 市政冷热源 

技术要点：

① 关注冷热源的容量及接驳点位置 

② 做好备用方案：包括费用的预留和设备房、管线的位置预留。 

③ 做好经济方案比较，以最小成本满足主管部门强制要求。 

管控要点：

① 与政府主管部门做好充分的沟通，确认冷热源开通的时间节点和容量是否满足我司要求。 

② 重点关注前期的投资造价分析，同时也要考虑后期的运营成本。 

③ 有没有其他的替代方

9. 综合

① 凡当地要求移交的供水、供电、供暖务必按时整体移交?将办理移交写入合同 

② 移交与付款挂钩，不能按时移交的不办理结算，建议预留10~15%的工程款作为支付节点

随着时代的进步和社会经济的发展，建筑行业发展迅速，传统材料和技术会在较大程度商影响人们的正常生活和工作，那么就需要应用先进的新材料和新技术，促使建筑工程获得更快的发展和进步，本文介绍几种近年来出现推广的新材料、新技术

1. 应急照明采用自带电源集中控制系统

地下车库示意

① 消防应急灯具采用直流24V或36V工作电压，灯具在平时或消防状态可自动切换，自动控制。 

② 正常照明管灯建议选择与应急管灯外观一致或者相近的灯具。 

③ 消防应急和正常照明管灯均采用微波雷达感应控制方式，车走灯灭，车来灯亮

以33层高层住宅单栋单元消防应急照明和疏散指示系统造价为例：

采用方案3，安全可靠、经济节省、智能控制、维护方便

2. 成品玻璃钢化粪池

钢筋混凝土化粪池：底板和池体一体浇筑，和现浇顶板、预制顶板、人孔及小部件共同组成

成品玻璃钢化粪池：直接吊放到位，施工速度快，整体性好，不易渗漏，绿色环保，无后期管理

近年材料价格上涨，钢筋混凝土化粪池价格优势不大，且措施费高，施工周期长，视情况采用成品化粪池

3. 成品检查井 

与传统砖砌井相比塑料检查井有以下几大明显优势：① 施工速度块，且施工简单易操作； 

② 密封性高； 

③ 排水能力较强，因其内壁光滑，不容易造成堵塞；④ 维护成本低，塑料检查井清理方便，维护量小，而砖砌井必须定期维护，成本较高；

⑤ 使用寿命长。 

仅从材料成本上核算，塑料检查井的单价比砖砌井的造价差不多。但塑料检查井施工简单且施工速度快，塑料检查井与砖砌井同一时段内的施工量大约是20：1，施工所占的人工成本远低于砖砌井。因此，综合以上塑料检查井的成本比砖砌井要低。

4. 成品组装风管 

风管安装采用预制加工技术的优势： 

① 不受施工场地的局限工厂化预制可以减少加工场地对现场的占用及依赖。 

② 缩短现场施工工期工厂化预制在现场机电工作面还没有的时候预制即可提前开始，大幅度提高构件制造的生产效率。 

③ 减少材料损耗在预制加工中心，做到“量体取材”，避免了现场材料乱截现、大材小用等现象

5. 双速风机 

为了实现通风管道和排烟管道合用风管，排烟风机选用双速风机，高速排烟低速排风；主风管风速取18m/s，主风管截面应不大于1800mmx400mm；补风风机选用单速风机，当防火分区有直接对外的车道出口，此防火分区不设置补风风机

小市政工程是房地产开发中非常重要的一个环节，对项目品质及使用功能影响极大，但在实际操作过程中存在很多难度

做好小市政工程的管控需要注意以下几点：

1. 能招标不直委

首先进行调查，确定是否垄断、半垄断、完全市场竞争，在可以进行市场操作的情况下，尽量通过招投标竞价降低成本；原则上不允许带方案进行招标，招标可以分为两步，第一步方案投标，房企可根据各家方案确定最终方案，再基于最终方案进行报价

2. 了解规范及当地要求

充分了解当地规范和技术要点，做好合理的方案设计，内部评审通过后进行下一步报建工作；同时与各垄断半垄断单位做好关系维护

3. 做好内部交圈

设计、运营工程、成本、报建业务条线做好配合。重点做好报建业务的搭接

4. 坚持对标

坚持与标杆企业对标，看看别人是怎么做的，尤其是可以突破垄断的情况